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36套房屋，合住著58戶人家，多數(shù)人不僅每日都得和鄰居共用狹小的廚房和衛(wèi)生間，還得擔(dān)心脫落的墻皮和漏水的屋頂。這種聽(tīng)著像是電視劇的場(chǎng)景，卻是光華里5號(hào)、6號(hào)樓居民多年來(lái)真實(shí)的生活寫照。

去年12月30日，這兩棟老樓終于開(kāi)始拆除，成為本市首個(gè)啟動(dòng)的危舊樓改建試點(diǎn)，重建后的房屋將從幾戶合居變?yōu)楠?dú)居。

多年來(lái)，北京市委市政府高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治。這其中，數(shù)量龐大、年代久遠(yuǎn)的非經(jīng)小區(qū)，即職工家屬樓，是不容忽視的歷史“包袱”，也是北京老舊小區(qū)治理最難啃的“硬骨頭”。2019年起，市屬國(guó)企首開(kāi)集團(tuán)成為全市3000多萬(wàn)平方米非經(jīng)小區(qū)的“大管家”，通過(guò)建管并重、精細(xì)治理、協(xié)同更新的實(shí)踐，努力蹚出一條符合首都特點(diǎn)和非經(jīng)小區(qū)管理規(guī)律的改造治理新路。

先試先行 市級(jí)平臺(tái)接“包袱”解民憂

距離國(guó)貿(mào)建筑群二三百米遠(yuǎn)的地方，建成于上世紀(jì)50年代、原為老國(guó)企宿舍的光華里5號(hào)、6號(hào)樓與周邊的繁華景象形成強(qiáng)烈反差。

“危樓危成什么樣?人走在地板上都直發(fā)顫。”危舊樓改建項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)人員黃華云至今仍不能忘記第一次走進(jìn)5號(hào)樓的感覺(jué)，“在寸土寸金的CBD，這里就像是一道‘傷疤’。”

外墻斑駁、設(shè)施老化、物業(yè)缺失。以這兩棟樓為代表的職工家屬樓，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，屬于國(guó)企非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，簡(jiǎn)稱非經(jīng)資產(chǎn)。隨著一些國(guó)企陷入經(jīng)營(yíng)困境，甚至被市場(chǎng)淘汰，不少職工家屬樓進(jìn)入失管狀態(tài)，最基本的入戶維修都成難題。

“紗窗破著洞，樓道黑乎乎，一群人圍上來(lái)嚷嚷：‘這么多年你們干什么吃的?怎么不管我們?’”首開(kāi)集團(tuán)非經(jīng)事業(yè)部副總經(jīng)理費(fèi)清說(shuō)起，第一次走進(jìn)某非經(jīng)小區(qū)調(diào)研時(shí)住戶們滿腔怒火，“大家把我們當(dāng)產(chǎn)權(quán)單位的人了”。

歷史“包袱”不解決，無(wú)法滿足人民對(duì)美好生活的持續(xù)向往。讓失管小區(qū)轉(zhuǎn)入良性循環(huán)的正軌，成為北京城市精細(xì)化治理的一道重要考題。

2017年，北京市政府印發(fā)《北京市剝離國(guó)有企業(yè)辦社會(huì)職能和解決歷史遺留問(wèn)題實(shí)施方案》，在全國(guó)率先提出組建全市統(tǒng)一的非經(jīng)資產(chǎn)集中管理處置平臺(tái)，負(fù)責(zé)對(duì)市屬國(guó)有企業(yè)職工住房等非經(jīng)資產(chǎn)實(shí)行專業(yè)化管理。

兩年后，這一任務(wù)交給由首開(kāi)集團(tuán)與房地集團(tuán)合并而成的新首開(kāi)集團(tuán)。這是一家業(yè)務(wù)范圍覆蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、施工建設(shè)、物業(yè)管理的市屬大型國(guó)企，更關(guān)鍵的是，早在2007年，房地集團(tuán)就在北京市國(guó)資委領(lǐng)導(dǎo)下試點(diǎn)建立了接收破產(chǎn)或改制退出國(guó)企家屬樓的平臺(tái)。

首開(kāi)集團(tuán)非經(jīng)事業(yè)部總經(jīng)理李忠介紹，截至2020年12月底，平臺(tái)接收管理非經(jīng)移交資產(chǎn)3091萬(wàn)平方米，戶數(shù)47.89萬(wàn)戶，為國(guó)企減負(fù)前行做出了突出貢獻(xiàn);累計(jì)投入改造資金8.16億元，保障了非經(jīng)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和民生穩(wěn)定。

改革風(fēng)暴 多點(diǎn)探索美好社區(qū)建設(shè)

長(zhǎng)安街與西五環(huán)交會(huì)處的老山社區(qū)，密密麻麻地從1號(hào)樓排到了90號(hào)樓。這是上世紀(jì)五六十年代蓋起的首鋼“宿舍樓”。

“挨著廠子近，每天蹬十分鐘自行車就上班了。”對(duì)于首鋼老職工張師傅來(lái)說(shuō)，剛住進(jìn)老山社區(qū)的那些年，羨煞很多人。但最近10年，這種幸福感逐漸淡去。“上下水管道總堵”“停車位太少”“住十幾年丟了好幾輛自行車”……樓里的住戶們牢騷滿腹。

2018年，老山社區(qū)被首開(kāi)接管。“什么首開(kāi)，我不知道，我就知道首鋼!”對(duì)廠子充滿感情的老職工，聽(tīng)說(shuō)新的物業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐時(shí)，抵觸情緒不小。項(xiàng)目副經(jīng)理于楠挨家挨戶走訪調(diào)研時(shí)，住戶的意見(jiàn)寫滿了厚厚一大本。

綠化整理、道路修葺、安裝智能門禁、拆除地鎖、室外飛線整理、小區(qū)封閉停車管理……從老山社區(qū)開(kāi)始，首開(kāi)集團(tuán)組建了非經(jīng)老舊小區(qū)綜合改造工作專班，首次提出“有機(jī)更新”概念，將老舊小區(qū)的改造從過(guò)去簡(jiǎn)單的物質(zhì)環(huán)境修補(bǔ)，轉(zhuǎn)變?yōu)橐跃C合改造、精細(xì)化治理與服務(wù)提升為重點(diǎn)。

其實(shí)早在2012年，北京就開(kāi)始大規(guī)模推進(jìn)老舊小區(qū)改造。僅“十二五”期間，全市就完成6562萬(wàn)平方米市屬老舊小區(qū)綜合整治，惠及81.9萬(wàn)戶居民。

不過(guò)，已經(jīng)改造的老舊小區(qū)，仍部分存在基礎(chǔ)設(shè)施和基本功能不足的問(wèn)題，最突出的短板就是物業(yè)管理缺失。

“就像‘頭疼醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳’，簡(jiǎn)單硬件修補(bǔ)已無(wú)法徹底解決問(wèn)題。”李忠直言不諱。

新成立的非經(jīng)資產(chǎn)市級(jí)平臺(tái)如何才能“兜得住、管得好、可持續(xù)、有創(chuàng)新”?一場(chǎng)改革“風(fēng)暴”從首開(kāi)內(nèi)部開(kāi)始席卷，目標(biāo)鎖定建管并重、“內(nèi)外兼修”，將硬件改造與精細(xì)化治理、親情服務(wù)結(jié)合起來(lái)。

目標(biāo)定了，怎么執(zhí)行?“千人千面”的職工家屬樓，很難找到一套“放之四海而皆準(zhǔn)”的方法，多個(gè)非經(jīng)小區(qū)結(jié)合自身特點(diǎn)展開(kāi)了探索。

走過(guò)65年歷程，有“共和國(guó)第一住宅區(qū)”稱號(hào)的百萬(wàn)莊小區(qū)，在 2020年疫情期間首次實(shí)現(xiàn)封閉管理。首開(kāi)旗下首華物業(yè)工作人員化被動(dòng)為主動(dòng)，在線上“社區(qū)早市”售賣蔬菜，還可以送貨上門。開(kāi)設(shè)便民驛站，開(kāi)展專業(yè)維修、家政保潔服務(wù)，購(gòu)置擺渡車為拎重物的居民提供代步服務(wù)……有呼必應(yīng)的便民舉措，溫暖著社區(qū)居民的心。

在具備條件的非經(jīng)小區(qū)，首開(kāi)通過(guò)區(qū)企合作、多方共治、拆除重建、申請(qǐng)式退租等模式，以更大力度推動(dòng)社區(qū)有機(jī)更新。

以石景山區(qū)老山東里北社區(qū)為例，采取居民個(gè)人出一點(diǎn)、產(chǎn)權(quán)單位擔(dān)一點(diǎn)、公共收益收一點(diǎn)、政府資金獎(jiǎng)勵(lì)一點(diǎn)的“四個(gè)一點(diǎn)”支持政策，探索解決非經(jīng)小區(qū)前期改造資金從哪兒來(lái)的難題。

正在拆除的朝陽(yáng)區(qū)光華里5號(hào)、6號(hào)樓，作為全市首個(gè)危舊樓房改建試點(diǎn)項(xiàng)目，經(jīng)歷了80余次政策宣講，小區(qū)物管幫助社區(qū)“一戶一策”做工作，58戶居民100%簽約，成為區(qū)企合作推進(jìn)城市更新的最新案例。

建長(zhǎng)效機(jī)制 改得好更要管得好

一次次探索，如一個(gè)個(gè)基點(diǎn)，撬動(dòng)了非經(jīng)小區(qū)從“面子”到“里子”的蝶變。

從架空線“蛛網(wǎng)”纏繞到視野干凈明亮，從私搭亂建到井然有序，從投訴無(wú)門到主動(dòng)上門……位于東直門外大街的東直門街道春秀路小區(qū)，在選聘首華物業(yè)提供準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)后，402戶人家在失管多年后終于重新體會(huì)到家園的溫馨。

西城區(qū)祿長(zhǎng)街頭條19號(hào)院，11棟樓分屬三家產(chǎn)權(quán)單位，但住戶們的停車、下水道維修卻經(jīng)常是“三不管”。2019年6月，天橋街道將祿長(zhǎng)街頭條19號(hào)院列入精細(xì)化治理提升的試點(diǎn)范圍，小院的物業(yè)管理權(quán)統(tǒng)一交給首開(kāi)天岳恒公司，以“先嘗后買”方式推行市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)。

從幾十年不交錢，到花錢買服務(wù)，居民們要完成這樣的觀念轉(zhuǎn)變談何容易!

“咱這院以前也有人打掃衛(wèi)生，憑什么要給你交錢?”敲開(kāi)住戶的家門，聽(tīng)到最多的就是這句話。入戶小組一遍遍解釋溝通，反復(fù)協(xié)商收費(fèi)方案，最終物業(yè)費(fèi)敲定為每月0.81元/平方米。“品嘗”4個(gè)多月的物業(yè)服務(wù)后，19號(hào)院開(kāi)始啟動(dòng)物業(yè)費(fèi)收繳。50%、60%、71%……看著平穩(wěn)增長(zhǎng)的物業(yè)費(fèi)收繳率，首開(kāi)天岳恒公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人楊進(jìn)松了口氣：“說(shuō)明居民對(duì)物業(yè)越來(lái)越認(rèn)可，咱還得好好干。”

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，首開(kāi)接管以來(lái)，陸續(xù)已有438萬(wàn)平方米非經(jīng)小區(qū)擺脫失管狀態(tài)。截至2020年末，已接管的非經(jīng)小區(qū)中，已簽訂物業(yè)管理協(xié)議的達(dá)11.52萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)收取物業(yè)費(fèi)的達(dá)127.17萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)停車等單項(xiàng)收費(fèi)的達(dá)1649.82萬(wàn)平方米。

北京“十四五”規(guī)劃建議中寫道：持續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)、危舊樓房、棚戶區(qū)改造，推廣“勁松模式”“首開(kāi)經(jīng)驗(yàn)”，引入社會(huì)資本參與。這是本市第一次將有關(guān)老舊小區(qū)改造的現(xiàn)實(shí)實(shí)踐寫入一份中長(zhǎng)期規(guī)劃之中。

在實(shí)踐中探索，在變革中發(fā)展。首開(kāi)集團(tuán)將通過(guò)對(duì)非經(jīng)資產(chǎn)的升級(jí)運(yùn)營(yíng)與空間再造，為北京城市有機(jī)更新貢獻(xiàn)更多國(guó)企智慧。(記者 趙瑩瑩 曹政)