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在新建住宅市場(chǎng)交易規(guī)模逐漸接近“天花板”后，多數(shù)房企都在爭(zhēng)相布局商業(yè)地產(chǎn)，寄希望于提前占據(jù)賽道，以便為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)作貢獻(xiàn)。

商辦市場(chǎng)平均增速超住宅

“商辦市場(chǎng)在中國(guó)發(fā)展超過(guò)25年，已經(jīng)逐漸成為僅次于住宅市場(chǎng)的第二大市場(chǎng)。購(gòu)物中心遍布全國(guó)各大城市，滿足消費(fèi)者日常生活和娛樂的需求;標(biāo)準(zhǔn)化寫字樓也成為企業(yè)落地的首選。”貝殼研究院分析師潘浩認(rèn)為，近年來(lái)各地服務(wù)業(yè)增加值占比逐年上升，加上越來(lái)越多的人口進(jìn)入各大城市群，商辦市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)更多的需求。

貝殼研究院近日發(fā)布的《2021年中國(guó)“新商辦”行業(yè)發(fā)展研究報(bào)告》顯示，近10年全國(guó)商辦市場(chǎng)面積復(fù)合增長(zhǎng)率均超過(guò)10%，商辦類企業(yè)數(shù)量接近2500萬(wàn)個(gè)，增速接近17%。預(yù)計(jì)2021年，我國(guó)房地產(chǎn)銷售總規(guī)模將達(dá)17.5萬(wàn)億元，其中住宅14.3萬(wàn)億元，商辦地產(chǎn)2.6萬(wàn)億元。商辦地產(chǎn)行業(yè)在2013年至2018年年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)13.1%，受宏觀環(huán)境影響，預(yù)計(jì)2019年至2022年年均增速下降至7.4%，但依舊超過(guò)住宅地產(chǎn)增速。

另有相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量預(yù)計(jì)將突破500萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)60%。貝殼研究院認(rèn)為，目前成立的21個(gè)自貿(mào)區(qū)中對(duì)現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、金融、信息技術(shù)和醫(yī)療健康四個(gè)行業(yè)的重視和投入會(huì)促進(jìn)周邊寫字樓和物流地產(chǎn)的發(fā)展：在有利的政策條件指引下，金融、信息技術(shù)和醫(yī)療健康類的寫字樓租戶會(huì)更加傾向在自貿(mào)區(qū)周邊落地;對(duì)商務(wù)貿(mào)易和跨境電商的傾向政策則會(huì)利好自貿(mào)區(qū)周邊的物流地產(chǎn)行業(yè)。

庫(kù)存和空置率壓力增大

值得關(guān)注的是，商辦市場(chǎng)潛在需求巨大，而目前市場(chǎng)供應(yīng)量并不小。受疫情影響，不少城市商辦物業(yè)出現(xiàn)退租，市場(chǎng)庫(kù)存高，銷售、租賃交易都存在較大壓力。

以北京為例，據(jù)監(jiān)測(cè)，2020年，受疫情影響，北京市寫字樓市場(chǎng)持續(xù)承壓，全市甲級(jí)寫字樓凈吸納量同比下降16.0%，租金同比下降7.9%，空置率18.5%，比上年提高7.4個(gè)百分點(diǎn)。2020年北京各甲級(jí)寫字樓商圈均出現(xiàn)不同程度的退租情況，退租租戶大多為承租能力較弱的專業(yè)服務(wù)類租戶，主要集中在望京和CBD商圈。位于CBD和中關(guān)村的乙級(jí)寫字樓商圈也在年中出現(xiàn)大面積退租情況，大多為線下教育類租戶。

但與此同時(shí)，以互聯(lián)網(wǎng)公司為代表的信息技術(shù)行業(yè)在2020年擴(kuò)張迅速，新租面積主要集中在望京、中關(guān)村和上地。傳統(tǒng)金融、專業(yè)服務(wù)和地產(chǎn)行業(yè)的頭部企業(yè)依然保持穩(wěn)定的擴(kuò)租頻率，大多向CBD商圈搬遷或擴(kuò)張。從甲級(jí)寫字樓的租賃行業(yè)結(jié)構(gòu)看，傳統(tǒng)金融業(yè)、信息技術(shù)和專業(yè)服務(wù)依然占據(jù)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新租面積排名的前三位。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，北京寫字樓散售成交量為97萬(wàn)平方米左右，比上一年增長(zhǎng)6.4%。但從歷史趨勢(shì)上看，去化周期自2017年起大幅增長(zhǎng)，2020年的去化周期達(dá)56.8個(gè)月，為近10年來(lái)最高點(diǎn)。受此影響，北京寫字樓散售可售存量從2018年起不斷累積上升，到目前可售庫(kù)存面積達(dá)到430萬(wàn)平方米左右。

品牌房企重金布局

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，TOP30上市房企中約有90%布局了購(gòu)物中心及寫字樓，約87%的房企布局了酒店。開發(fā)商重金布局商辦項(xiàng)目，足見其對(duì)存量資產(chǎn)業(yè)務(wù)的重視。

“雖說(shuō)住宅的利潤(rùn)較大，但商辦樓的發(fā)展前景更好，尤其是在具有稀缺性的地段，商辦比住宅的升值空間還要大。”某上市公司北京地區(qū)負(fù)責(zé)人表示，隨著商辦市場(chǎng)越來(lái)越成熟，北上廣深的商辦樓租金都出現(xiàn)了較大提升。“受益于租金的增長(zhǎng)，現(xiàn)在開發(fā)商改變了過(guò)去重住宅、輕商辦的想法，更加重視商辦業(yè)務(wù)對(duì)公司業(yè)績(jī)的提升。”

業(yè)內(nèi)人士指出，雖然開發(fā)商紛紛由住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)，其實(shí)有部分房企仍然把商辦樓當(dāng)住宅來(lái)賣。但現(xiàn)在已經(jīng)有一些開發(fā)商看得更遠(yuǎn)，開始持有優(yōu)質(zhì)商辦樓，這才是住宅轉(zhuǎn)商業(yè)最核心的發(fā)展策略。

“近期上海部分開發(fā)商從代理公司手中收回了寫字樓的招商權(quán)，改為自己進(jìn)行招商。其實(shí)管理費(fèi)用倒沒有省多少，但開發(fā)商自己可以直接收取租金，便于在較短的時(shí)間里回款供公司周轉(zhuǎn)。”上海一位代理行的高管表示。

存量時(shí)代下，各大房企多數(shù)都成立了商管部門來(lái)管理旗下的商辦物業(yè)，以期獲取穩(wěn)定的收入，完善多元營(yíng)收結(jié)構(gòu)，但各個(gè)企業(yè)側(cè)重不同。比如華潤(rùn)、萬(wàn)科、新城等更加側(cè)重購(gòu)物中心。據(jù)了解，這是因?yàn)橐环矫嫔虉?chǎng)類物業(yè)容易與住宅業(yè)務(wù)形成聯(lián)動(dòng)，從而促進(jìn)周邊住宅的增值，帶來(lái)更多銷售利潤(rùn);另一方面，購(gòu)物中心里的商鋪不僅可以出租，也能部分出售，從而快速回籠部分資金用于開發(fā)下一個(gè)項(xiàng)目。

寫字樓也是多數(shù)房企的選擇之一，目前房企布局的大部分寫字樓都是作為旗下商業(yè)綜合體的配套，僅有少數(shù)選擇了城市核心區(qū)域的純寫字樓項(xiàng)目。除寫字樓外，酒店也成了房企較為青睞的資產(chǎn)類型，如碧桂園、富力、金茂等。 (康樂)