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5月31日，中原建業(yè)迎來(lái)掛牌上市，作為港股第二家代建上市公司，市場(chǎng)的關(guān)注度頗高。值得一提的是，中原建業(yè)此番上市也將是建業(yè)體系下跑出來(lái)的第四家上市平臺(tái)。此前已有建業(yè)地產(chǎn)、筑友智造科技、建業(yè)新生活相繼在港股上市。相比之于前兩者，建業(yè)新生活與中原建業(yè)均有輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)共性。此次上市或大概率將引發(fā)市場(chǎng)對(duì)建業(yè)新生活的進(jìn)一步關(guān)注，并存在估值重估的機(jī)會(huì)。

同時(shí)注意到，建業(yè)新生活上市據(jù)今已經(jīng)滿一周年，公司在上市之初一度獲得資本市場(chǎng)熱捧，股價(jià)走勢(shì)喜人。而隨著借助資本力量，公司拾階而上，在過(guò)去一年不論是業(yè)務(wù)規(guī)模還是業(yè)績(jī)層面等均取得了新的突破。在此，不妨具體來(lái)談?dòng)懝井?dāng)下的投資機(jī)會(huì)。

1· 中原建業(yè)上市對(duì)建業(yè)新生活意味著什么?

中原建業(yè)是建業(yè)地產(chǎn)分拆出來(lái)上市的業(yè)務(wù)板塊，其專注于代建業(yè)務(wù)，目前資本市場(chǎng)對(duì)該領(lǐng)域的發(fā)展前景十分看好。

作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)到達(dá)天花板后，同物業(yè)管理行業(yè)一樣出現(xiàn)的又一新的藍(lán)海領(lǐng)域，代建行業(yè)與物管行業(yè)均具有輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式，相比于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)端資金占用量大杠桿高的模式，這兩類業(yè)務(wù)的安全邊際更高。因此，也成為資本市場(chǎng)熱捧的模式，獲得了遠(yuǎn)高于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的估值。

不過(guò)比起物業(yè)管理行業(yè)，代建行業(yè)起步較晚，因此中原建業(yè)此次能夠作為第二家上市港股的代建企業(yè)，也反映了其在行業(yè)中的領(lǐng)先地位以及先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

值得一提的是，此前恒生指數(shù)有限公司4月份推出恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)，當(dāng)時(shí)也把唯一的港股代建上市公司綠城管理納入其中，這也充分體現(xiàn)資本市場(chǎng)尤其是監(jiān)管方對(duì)代建模式和物業(yè)管理模式兩者輕資產(chǎn)共性的認(rèn)可。建業(yè)新生活當(dāng)時(shí)亦被納入該指數(shù)，后續(xù)不排斥中原建業(yè)也將很快進(jìn)入，兩者也將借此進(jìn)一步獲得市場(chǎng)資金的關(guān)注。

此外隨著此次上市，中原建業(yè)也將有望在募資后獲得進(jìn)一步發(fā)展的先機(jī)，在行業(yè)中實(shí)現(xiàn)不斷做大做強(qiáng)，而對(duì)于整個(gè)建業(yè)體系來(lái)說(shuō)，分拆上市令各業(yè)務(wù)板塊分工更加明晰，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)各自既定領(lǐng)域的定向突破，業(yè)務(wù)發(fā)展的潛力將得到進(jìn)一步釋放，而反映在估值層面，也將有望獲得市場(chǎng)重估的機(jī)會(huì)。

具體到建業(yè)新生活，不論是姐妹公司建業(yè)地產(chǎn)，還是此次建業(yè)地產(chǎn)分拆上市的中原建業(yè)，其聚集的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)域能夠?yàn)榻I(yè)新生活的物管業(yè)務(wù)帶來(lái)豐富的資源，兩者發(fā)展?jié)摿Φ尼尫艧o(wú)疑對(duì)其構(gòu)成直接利好。

代建業(yè)務(wù)領(lǐng)域盡管從某種層面也可以自己切入到物業(yè)管理上，不過(guò)中原建業(yè)與建業(yè)新生活的分工已經(jīng)明確。此前，建業(yè)地產(chǎn)包括為分拆前的中原建業(yè)自身的物管服務(wù)過(guò)去也是一直在由建業(yè)新生活操盤(pán)。而此次分拆后，中原建業(yè)亦與建業(yè)新生活繼續(xù)延續(xù)這一慣例。

為此在5月13日，雙方還訂立物業(yè)管理服務(wù)框架協(xié)議，據(jù)此，建業(yè)新生活將向中原建業(yè)集團(tuán)提供物業(yè)管理服務(wù)，即于中原建業(yè)在中國(guó)鄭州的營(yíng)業(yè)地點(diǎn)及總部以及中原建業(yè)集團(tuán)其他分支辦事處，期限為中原建業(yè)上市起直至2023年12月31日。

2· 建業(yè)新生活估值表現(xiàn)的幾大催化因子

除了中原建業(yè)此番上市，或?yàn)榻I(yè)新生活的估值帶來(lái)催化效應(yīng)外，筆者同時(shí)注意到以下幾個(gè)值得留意的投資亮點(diǎn)和催化劑。

a· 業(yè)務(wù)穩(wěn)步推進(jìn)，外拓能力強(qiáng)勁獲認(rèn)可

根據(jù)建業(yè)新生活四月份月度通訊，建業(yè)新生活前四月累計(jì)新增在管面積553萬(wàn)平方米，其中來(lái)自第三方累計(jì)新增451萬(wàn)平方米，占比81.6%，累計(jì)新增合約面積1063萬(wàn)平方米，來(lái)自第三方累計(jì)新增946萬(wàn)平方米，占比86.5%。

從數(shù)據(jù)不難看出，公司外拓勢(shì)頭十分強(qiáng)勁。目前資本市場(chǎng)的資金追捧物管企業(yè)的一個(gè)主線邏輯之一，也就在于更為看重物管企業(yè)的外拓能力。建業(yè)新生活用實(shí)際的業(yè)績(jī)成績(jī)單展現(xiàn)了其實(shí)力所在。而這背后不僅是公司強(qiáng)大品牌實(shí)力作用的結(jié)果，同時(shí)也是公司區(qū)域深耕，項(xiàng)目高密度下所不斷釋放的優(yōu)勢(shì)和潛力。

值得一提的是，在5月27日，建業(yè)新生活還榮獲由上海易居房地產(chǎn)研究院機(jī)中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合頒發(fā)的“2021中國(guó)物業(yè)上市公司市場(chǎng)拓展能力領(lǐng)先企業(yè)”，其外拓能力得到了行業(yè)的高度認(rèn)可。

外拓能力作為當(dāng)下物管企業(yè)高增長(zhǎng)能力的重要體現(xiàn)，也意味著后續(xù)隨著規(guī)模的擴(kuò)大，其業(yè)績(jī)的確定性也將更高，有望為資本市場(chǎng)的估值抬升帶來(lái)刺激。

b· 公司管理層增持

盡管上市剛滿一年，不過(guò)建業(yè)新生活管理層在資本市場(chǎng)的增持動(dòng)作過(guò)去一年并不少見(jiàn)，反映對(duì)公司知根知底的管理層，認(rèn)可公司長(zhǎng)期價(jià)值，也在積極用真金白銀向市場(chǎng)傳遞信心。

早在，2020年11月6日，王俊耗資216萬(wàn)港元增持28.2萬(wàn)股，每股平均作價(jià)為7.66港元。而在此前2021年5月14日，王俊繼續(xù)在公開(kāi)市場(chǎng)以每股平均價(jià)格6.14港元收購(gòu)公司32.7萬(wàn)股股份，總額達(dá)約200萬(wàn)港元。

另外還注意到，在2020年11月3日至5日期間，由創(chuàng)始人胡葆森全資擁有的建業(yè)新生活控股股東控股股東創(chuàng)怡有限公司也曾以均價(jià)7.55港元增持公司65.3萬(wàn)股，耗資近500萬(wàn)港元。

從各增持給出的公告來(lái)看，增持方給出的觀點(diǎn)也都是表示公司股份一直以大幅低估公司業(yè)績(jī)及潛在價(jià)值的水平交易，并認(rèn)可對(duì)公司前景及內(nèi)在價(jià)值的信心以及其對(duì)公司作出的長(zhǎng)期承諾。

業(yè)績(jī)層面來(lái)看，建業(yè)新生活過(guò)去上市一年交出的成績(jī)單可圈可點(diǎn)，各業(yè)務(wù)板塊亮點(diǎn)頻現(xiàn)，不論是在營(yíng)收、利潤(rùn)等核心財(cái)務(wù)指標(biāo)上，還是在管規(guī)模，外拓能力、“建業(yè)+”用戶數(shù)據(jù)及GMV等運(yùn)營(yíng)層面，均充分顯示建業(yè)新生活強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)。相信這也是公司內(nèi)部管理層能夠敢于不畏市場(chǎng)波動(dòng)積極增持的底氣所在。

c· 港股通南下資金涌入

港股通給了投資人一個(gè)重要的窗口觀察北向資金對(duì)港股優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的追捧。

從建業(yè)新生活的港股通持股情況來(lái)看，港股通南下資金自其去年9月入選以來(lái)一直呈現(xiàn)持續(xù)涌入姿態(tài)，尤其是近幾個(gè)月更是有加速布局的趨勢(shì)，而公司股價(jià)也跟隨之開(kāi)始形成共振，自5月中旬后開(kāi)始接連走強(qiáng)。

由此，可以預(yù)計(jì)的是，后續(xù)隨著港股通資金的不斷涌入，建業(yè)新生活的估值也將有望在資金追捧效應(yīng)下迎來(lái)全面催化。

3· 結(jié)語(yǔ)

回歸到估值層面，目前港股市場(chǎng)物業(yè)股的平均估值在40倍左右，建業(yè)新生活則僅在約18倍的水平，顯著低于行業(yè)平均水平，同時(shí)其估值亦處在公司上市以來(lái)的低位區(qū)間內(nèi)。

作為一家已經(jīng)上市成功滿一年的物管企業(yè)，建業(yè)新生活經(jīng)歷了資本市場(chǎng)的考驗(yàn)，同時(shí)在基本面上表現(xiàn)也更為夯實(shí)，其在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)壁壘隨著外拓能力的持續(xù)增強(qiáng)以及業(yè)務(wù)生態(tài)的加速延展正不斷筑高，公司在上市首年打開(kāi)了新的局面，后續(xù)發(fā)展釋放的巨大潛力也將有望在資本市場(chǎng)不斷兌現(xiàn)。