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2021年5月，北京、杭州等十個城市在月內(nèi)完成了首輪集中土拍，土地成交規(guī)模也因此較上月大幅增長，平均地價也受一二線城市成交占比提升影響進一步?jīng)_高。市場熱度方面，雖然北京、杭州、南京等地土拍競爭激烈，封頂溢價、土拍搖號現(xiàn)象依舊頻出，但在各地限地價的土拍規(guī)則下，溢價率水平還是較上月出現(xiàn)了回落。

另一方面，就供應情況來看。繼武漢在5月25日推出首批集中出讓地塊明細后，至此22個城市首批集中供地清單均已出爐。另外，長春和廈門也在本月公告了第二批次集中出讓地塊，成為最先公布第二批集中供地的城市。

01  市場走勢

土地供求一跌一漲

京杭高價地集中出讓拉動平均地價再創(chuàng)新高

供應方面。由于首批集中供地高峰集中在4月份，5月集中供地城市明顯減少，土地掛牌量較4月明顯下降，也不及去年同期。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性土地供應總建筑面積22871萬平方米，環(huán)比下降18%，同比也下降了23%。各能級城市中，除一線城市土地供應量環(huán)比大增外，二三線城市的掛牌量環(huán)比均呈下降趨勢。集中供地的重點城市中，成都、合肥、上海、武漢均于本月推出了首批集中出讓土地，至此22個城市首批供地清單均已出爐;此外，長春和廈門也于本月推出了第二批集中出讓的地塊，將于6月份開拍。

成交方面，月內(nèi)北京、杭州、南京、濟南、天津等10個城市完成首批集中供地，本月土地市場成交規(guī)模得以較4月明顯增加。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，成交建筑面積也增至17492萬平方米，環(huán)比增幅高達30%，但與去年同期相比則下降了兩成。各能級城市市場表現(xiàn)各異。具體來看，受北京和深圳首批集中供地量相對較少影響，一線城市成交規(guī)模同環(huán)比均明顯下降，降幅高達44%;二線城市由于有杭州、南京、天津等8個城市首批集中供地成交，且杭州、南京和天津成交規(guī)模均在500萬平方米以上，拉動成交規(guī)模環(huán)比大漲六成;三四線城市成交規(guī)模環(huán)比大增26%，但仍不及去年同期，同比降幅近四成。

價格方面，受北京、杭州、南京、天津等重點一二線城市成交占比大幅提升影響，本月平均樓板價明顯沖高，升至4905元/平方米，環(huán)比上月大漲20%，再創(chuàng)2019年以來新高。分能級城市來看，在京深高價地成交的帶動下，一線城市平均地價為28139元/平方米，環(huán)比大漲，同比也增長了60%;二線城市平均地價也較上月明顯走高，成交樓板價達8100元/平方米，同環(huán)比漲幅均在5成以上;三四線城市的平均地價則較上月出現(xiàn)回調，環(huán)比下降24%至2388元/平方米，不過同比仍然上漲了近三成。

02  市場熱度

土拍限價致溢價率高位回落

集中供地下土地流拍現(xiàn)象并未惡化

市場熱度方面。由于本月集中土拍的重點城市出讓地塊基本均采取限地價的方式，加之熱點三線城市成交量顯著減少影響，本月溢價率較上月明顯回調，環(huán)比大降9個百分點至16.4%。

各能級城市表現(xiàn)一致，溢價率均不敵上月。具體來看，一線城市本月溢價率降至7.9%，主要是由于作為成交主力的北京溢價空間限制較嚴所致，在出讓的30宗地中，9成以上的地塊溢價率上限僅在15%，部分地塊溢價率上限僅有3%，極大地壓低了一線城市本月成交溢價率。二線城市也因集中拍地的重點城市土拍限價影響，溢價率環(huán)比上月下降至17.5%，不過集中土拍的杭州、南京、寧波、廈門等城市有多宗地觸及總價上限，實際土拍熱度并不低。受紹興、金華、南通等熱點城市加強調控、控制供地節(jié)奏影響，三四線城市溢價率也回落至20%以下，環(huán)比上月大幅下降10個百分點以上。

雖然本月為重點城市集中拍地高峰期，但由于優(yōu)質宅地出讓占比增加，土地流拍現(xiàn)象并未較上月惡化。以重點監(jiān)測的城市來看，流拍率小幅微降至10%，處在合理水平。從流拍地塊所在城市來看，三四線城市的下轄郊縣仍為流拍主力，包括徐州邳州、韶關新豐、淮安金湖等，均有多宗土地遭遇流拍。此外，集中拍地的天津、濟南和福州等城市也均有土地遭遇流拍，但流拍地塊或為捆綁出讓的商住用地，或為地理位置偏僻的宅地，或為租賃、安置等保障性住宅用地，對此類地塊房企拿地意愿不高，因此慘遭流拍。

03  重點地塊

優(yōu)質土地供應開閘

京杭寧甬多宗地封頂成

5月份，集中供地的重點城市迎來了拍地潮，共有10個城市在本月完成了首輪集中土拍，包括北京、深圳、杭州、南京、寧波、廈門、福州等諸多熱點城市。由于是首輪供地，這些城市也推出了諸多優(yōu)質用地入市，如北京中心城區(qū)海淀、朝陽共有12宗地入市出讓，杭州未來科技城、錢江世紀城等熱點板塊也有諸多優(yōu)質宅地出讓，吸引了多家房企的競爭。最終，這些地塊以上限價成交，如入圍總價和單價TOP10的地塊中僅有4宗地未及總價上限。

就各城市土拍表現(xiàn)來看，雖然杭州、南京等城市土拍熱度均不低，但關注度最高的城市還是北京。在本次土拍中，北京創(chuàng)新提出了“新三競”規(guī)則，加強對地價、房價的控制。盡管如此，北京的首輪土拍仍然吸引了多家頭部房企的參與，如萬科、中海等更是報名了多宗土地的競拍。最終，30宗地全部成功出讓，10宗進入競高標準建設方案階段，土拍競爭十分激烈。從拿地房企來看，融創(chuàng)成為最大贏家，在北京本輪土拍中成功拿下4宗地，包括最受關注的樹村南北優(yōu)質宅地，成交樓板價均在6.8萬元/平方米。

總結：2021年5月，重點城市首輪集中土拍高峰期來臨，共有10個重點城市在本月完成了首輪集中土拍。雖然地價因城市成交結構改變而出現(xiàn)上漲，但在嚴格的控價機制下，本月溢價率較上月出現(xiàn)了明顯回落，土地市場整體熱度在供應量大增及調控機制進一步收緊的雙重影響下得到了一定的控制。

不過，熱點城市的土拍競爭仍然十分激烈，“封頂+競自持(配建)”儼然是北京、杭州、南京、寧波等多個城市的土拍常態(tài)。激烈競爭下，地塊的拿地成本亦在不斷上升，尤其是自持不設上限的杭州，部分地塊自持比例高達40%，極大地壓縮了項目利潤空間，部分地塊已經(jīng)出現(xiàn)了盈利隱憂。建議在接下來的拍地中還是要避免盲目追高，警惕拿地成本攀升帶來的虧損風險。