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河南，素有“九州腹地、十省通衢”之稱，人口規(guī)模僅次于廣東和山東，特殊的地理位置以及豐富的勞動(dòng)力使得河南省在中原城市群中具有重要的地位。

2016年底國(guó)家發(fā)改委批復(fù)《中原城市群發(fā)展規(guī)劃》，中原城市群的概念正式確立。依靠著“一核四軸”的發(fā)展戰(zhàn)略，中原城市群落地3年以來(lái)總體發(fā)展良好。河南作為中原城市群中的發(fā)展核心，房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣受到極大關(guān)注。

隨著近幾年中原城市群建設(shè)的逐步推進(jìn)，河南省城市規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，河南的整體經(jīng)濟(jì)水平穩(wěn)步增長(zhǎng)，2020年河南省的GDP水平為54259億元，排名全國(guó)第5，排名在周邊6省中位居第二，且四年GDP復(fù)合增速達(dá)到8.0%，在周邊地區(qū)中僅次于安徽省的12.2%，綜合河南省在全國(guó)的GDP排名較為靠前這一因素來(lái)看，其四年GDP復(fù)合增速在周邊地區(qū)屬于較高水平。

但受限于人均購(gòu)買力不足，疊加城鎮(zhèn)化水平不高等原因，豫系房企原始資源積累較為緩慢，規(guī)模相對(duì)較小，以建業(yè)地產(chǎn)和正商集團(tuán)為龍頭代表，同時(shí)出現(xiàn)較為明顯的規(guī)模斷層。

省內(nèi)基本面向好

房地產(chǎn)市場(chǎng)較大但售價(jià)不高

隨著近幾年中原城市群建設(shè)的逐步推進(jìn)，河南省城市規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，河南的整體經(jīng)濟(jì)水平穩(wěn)步增長(zhǎng)，2020年河南省的GDP水平為54259億元，排名全國(guó)第5，排名在周邊6省中位居第二，其四年GDP復(fù)合增速在周邊地區(qū)屬于較高水平。

從房地產(chǎn)發(fā)展體量上來(lái)看，河南省2019年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額7465億元，全國(guó)各地區(qū)排名第五，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體體量較大，同時(shí)同周邊6個(gè)接壤的省份比較來(lái)看，河南僅次于山東省，在中部地區(qū)中屬于領(lǐng)先地位。

圖：河南省級(jí)周邊地區(qū)歷年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額

數(shù)據(jù)來(lái)源：各市統(tǒng)計(jì)公報(bào)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、CRIC整理

而由于省內(nèi)各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均勻，河南省的各個(gè)城市的房地產(chǎn)投資額也呈現(xiàn)出較大的差異。一方面，河南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體量主要集中在鄭州，自2000年以來(lái)，鄭州的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在河南省的平均占比達(dá)到了41%，一直獨(dú)占鰲頭;另一方面，從2019年省內(nèi)各城市的房地產(chǎn)投資額來(lái)看，鄭州達(dá)到3350億元，是第二名許昌的8.44倍，占全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的45%。

圖：2019年河南省各市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額

數(shù)據(jù)來(lái)源：河南省統(tǒng)計(jì)局、CRIC整理

盡管河南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展體量及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體量較大，但從人均上來(lái)看，2019年河南省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入34201元，排名第26名，在周邊接壤的省份中，人均購(gòu)買力屬于下游的地位，整體人均購(gòu)買力較弱。

此外，河南省整體城鎮(zhèn)化率僅為53.21%，遠(yuǎn)低于全國(guó)城鎮(zhèn)化率60.6%。整體反映到商品房銷售均價(jià)來(lái)看，由于人均經(jīng)濟(jì)水平較低，城鎮(zhèn)化不高，商品房銷售均價(jià)也較低，2019年僅為6311元/平方米，較全國(guó)平均少32%，全國(guó)排名也僅為第25名，在周邊各省市中排名最末。此外，鄭州2019年的商品房銷售均價(jià)9472元/平方米，也屬于周邊接壤省份省會(huì)城市的最末位。

基于河南省人均購(gòu)買力不足、商品房銷售均價(jià)較低，整體豫系房企銷售規(guī)模相對(duì)較小。

表：2019年河南省及周邊各省市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入等情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：各省統(tǒng)計(jì)公報(bào)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、CRIC整理

競(jìng)爭(zhēng)集中大鄭州

本土房企市場(chǎng)份額日漸被蠶食

鄭州作為河南省的省會(huì)城市，相對(duì)于其他市縣來(lái)說(shuō)具有不可比擬的城市經(jīng)濟(jì)及資源配套優(yōu)勢(shì)，對(duì)其他市縣有明顯的“虹吸效應(yīng)”。

無(wú)論是頭部豫系房企還是外來(lái)規(guī)模房企，主要戰(zhàn)場(chǎng)都在鄭州，對(duì)鄭州之外的市場(chǎng)下沉相對(duì)困難。一方面主要因?yàn)猷嵵莸某擎?zhèn)化水平以及人均購(gòu)買力較高，容易孕育出規(guī)模相對(duì)較大的豫系房企，如正商、建業(yè)、鑫苑等本土房企的大本營(yíng)一直在鄭州，且一直占據(jù)鄭州市場(chǎng)的較大份額。

然而，隨著外來(lái)房企的進(jìn)入，本土房企的份額正逐年被外來(lái)房企蠶食。一方面鄭州市占率TOP1的水平逐年下降，且與第二名的差距逐年縮小，市占率TOP1由2015年的16.0%下降到2020年的9.1%，2015年TOP1的市占率與第二名的差距有6個(gè)百分點(diǎn)，而2020年差距則不足1個(gè)百分點(diǎn);另一方面，本土房企在鄭州的銷售占比逐年下滑，由2015年的68%下降到2020年的32%，并且在市占率TOP10的房企中，外來(lái)房企個(gè)數(shù)逐年上升。

圖：外來(lái)房企2015-2020年在鄭州市占率情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC咨詢決策系統(tǒng)

重點(diǎn)豫系房企在大鄭州的銷售額對(duì)其省內(nèi)銷售額的占比達(dá)到了57%，排除深耕全省的建業(yè)之后甚至能達(dá)到69%，是省內(nèi)銷售貢獻(xiàn)最大的區(qū)域。而主城區(qū)的銷售額約占大鄭州整體銷售額的68%，其次則是新鄭市，占比為11%，但與主城區(qū)相比差距已經(jīng)相當(dāng)巨大。

從單個(gè)企業(yè)的銷售來(lái)看，大鄭州地區(qū)的銷售對(duì)各大豫系房企的貢獻(xiàn)率基本都在30%以上，重倉(cāng)鄭州的正弘、永威、正商、康橋的貢獻(xiàn)率甚至可以達(dá)到70%。不過(guò)銷售份額在鄭州的過(guò)度集中使得這幾家房企的未來(lái)發(fā)展受鄭州單城市的政策影響較大，風(fēng)險(xiǎn)較為集中。與此同時(shí)，隨著市場(chǎng)愈發(fā)公開(kāi)和透明，外來(lái)規(guī)模房企的資本優(yōu)勢(shì)也在不斷放大，通過(guò)不斷輸出其品牌以及口碑，長(zhǎng)期來(lái)看會(huì)加劇市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈度，逐步擠壓本地房企的生存空間。

表：重點(diǎn)豫系房企2020年鄭州銷售額占比

注:建業(yè)和正弘用的是2020年中數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC整理

豫系房企規(guī)模明顯斷層

從豫系房企的銷售規(guī)模來(lái)看，豫系房企出現(xiàn)明顯的規(guī)模斷層。省內(nèi)規(guī)模最大的是建業(yè)，其2020年的銷售金額為683.4億元，若加上建業(yè)輕資產(chǎn)代建的343.03億元，則建業(yè)的整體的銷售規(guī)模超過(guò)千億。排名第二的是正商，其2020年的銷售金額420.1億元，而綠都、康橋、鑫苑、和昌的銷售金額集中在200-300億元之間，他們之間規(guī)模相差不大，但明顯斷層于建業(yè)和正商。

除此之外的其他房企，銷售規(guī)模不達(dá)200億元，甚至亞新集團(tuán)、正弘置業(yè)、東方今典的銷售規(guī)模不達(dá)百億元，銷售規(guī)模最小的東方今典2020年全口徑銷售金額75.5億元，僅為排名第一的建業(yè)的11%。

值得注意的是，根據(jù)克而瑞2020年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜來(lái)看，建業(yè)排在第57名，較于2018年的第42名下降幅度較大。此外，僅有正商集團(tuán)、綠都地產(chǎn)排在百?gòu)?qiáng)之內(nèi)，甚至于永威、昌建、錦藝、正弘、亞新、東方今典排在150名之外。

從上榜的13家豫系房企的銷售區(qū)域分布來(lái)看，2020年13家企業(yè)在河南省內(nèi)的銷售金額約為2102億元，占總銷售額的74.15%，可見(jiàn)重點(diǎn)豫系房企的合約銷售金額主要來(lái)自于省內(nèi)。與此同時(shí)，根據(jù)河南省2020年房地產(chǎn)銷售金額9364.36億元計(jì)算，這13家豫系房企在河南省的市占率約為22.45%，豫系房企在本省的市占率仍有待提高。

表：重點(diǎn)豫系房企2020年河南省內(nèi)銷售情況(單位：億元)

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省外擴(kuò)張有待加速

由于豫系房企早期規(guī)模發(fā)展較為緩慢，在財(cái)務(wù)上沒(méi)有獲得足夠的原始積累，在和規(guī)模房企的競(jìng)爭(zhēng)中沒(méi)有太大優(yōu)勢(shì)，所以企業(yè)的省外擴(kuò)張較為緩慢。

從13家重點(diǎn)豫系房企2020年于省外總銷售額約為654億元，占比為23.07%，省外的銷售規(guī)模仍然相對(duì)較小，未來(lái)豫系房企整體仍需加大省外的布局力度。從單個(gè)企業(yè)的省外銷售規(guī)模來(lái)看，2020年豫系房企中僅有綠都、鑫苑以及和昌這三家企業(yè)來(lái)自省外城市的銷售金額占比超過(guò)50%。

表：重點(diǎn)豫系房企2020年省外銷售情況

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近年來(lái)，豫系房企著重于省外的擴(kuò)張，選擇主要是以熱點(diǎn)一二線城市為主，價(jià)值外溢的三四線城市為輔的方式。從重點(diǎn)房企區(qū)域布局來(lái)看，省外共產(chǎn)生銷售貢獻(xiàn)的城市有51個(gè)，集中在環(huán)渤海區(qū)域，各大經(jīng)濟(jì)區(qū)分布較為均衡。

在城市能級(jí)的分布上，豫系房企聚焦于布局重點(diǎn)一二線城市，這些城市由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為強(qiáng)勁，能為房企帶來(lái)較高的銷售額，比如北京在2020年就是對(duì)豫系房企銷售貢獻(xiàn)最大的省外城市，單城市產(chǎn)能50.71億元，蘇州、成都的單城市產(chǎn)能也都超過(guò)40億元。不過(guò)，由于這些城市的開(kāi)發(fā)成本以及競(jìng)爭(zhēng)成本較高，因此對(duì)于企業(yè)的資金鏈產(chǎn)生了一定的挑戰(zhàn)，從而拖慢了豫系房企進(jìn)行全國(guó)化布局的步伐，相應(yīng)的全國(guó)的產(chǎn)品知名度影響也較弱。

此外，近年來(lái)豫系房企各自加大了對(duì)心儀的三四線城市的布局力度，2020年環(huán)渤海的菏澤、長(zhǎng)三角的無(wú)錫、珠三角的東莞都為豫系房企提供了20億元以上的銷售額。

表：重點(diǎn)豫系房企2020年省外銷售額10億元以上城市

注：綠都、建業(yè)全年銷售詳情有缺失，故不納入統(tǒng)計(jì)

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注重產(chǎn)品品質(zhì)和全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展

近年來(lái)，河南省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，高收入人群逐漸增加，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目提出了更高的要求，這也促使豫系房企在注重整體產(chǎn)品質(zhì)量的同時(shí)，注重針對(duì)不同客群的產(chǎn)品線研發(fā)，力求實(shí)現(xiàn)剛需到豪宅的全覆蓋。

以河南成立時(shí)間最早且規(guī)模最大的建業(yè)地產(chǎn)為例，建業(yè)旗下的產(chǎn)品線既有定位于城市高端的森林半島、壹號(hào)城邦等，也有定位剛需的桂園系列等，還有定位于大型城市綜合體項(xiàng)目建業(yè)十八城，以及與中城聯(lián)盟聯(lián)合開(kāi)發(fā)的聯(lián)盟新城等。

表：建業(yè)地產(chǎn)主要產(chǎn)品系列

資料來(lái)源：CRIC整理

其他豫系房企如正商、綠都、和昌、信友、亞新等也都擁有相對(duì)完整的產(chǎn)品線。如正商集團(tuán)主要從產(chǎn)品類型著手，根據(jù)豪宅、普通住宅、公寓、寫字樓及小鎮(zhèn)，分別形成了境系、品質(zhì)家、公寓系、樂(lè)活城系以及辦公產(chǎn)品系五個(gè)產(chǎn)品系列，其中境系是正商進(jìn)軍高端項(xiàng)目的轉(zhuǎn)型系列，彌補(bǔ)了“剛需之王”正商在鄭州豪宅領(lǐng)域的產(chǎn)品線空白。

表：正商、綠都、和昌、信友、亞新產(chǎn)品線布局情況

資料來(lái)源：CRIC整理

未來(lái)，房地產(chǎn)三條紅線調(diào)控下，疊加省內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇，豫系房企特別是河南省內(nèi)地級(jí)市的本土小型房企生存環(huán)境更加艱難。在此情況下，豫系房企首先應(yīng)持續(xù)打磨產(chǎn)品力，強(qiáng)化自身優(yōu)勢(shì)，護(hù)住本土優(yōu)勢(shì);其次，應(yīng)積極擁抱合作，擴(kuò)大規(guī)模，在資本沖擊下，唯有保證一定量的規(guī)模體量才有持續(xù)向前發(fā)展的空間;第三，規(guī)模豫系房企可以像建業(yè)一樣積極打造生態(tài)圈，同時(shí)通過(guò)代建等方式做大規(guī)模，提升品牌影響力，增添企業(yè)盈利增長(zhǎng)點(diǎn);最后，積極走出省外，力拓新的增長(zhǎng)空間。