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近日，成都市“雙集中”首輪土拍落下帷幕。“限房價、定品質(zhì)、競地價”成為此次土拍熱議話題，有力的折射出成都對于房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的進一步升級，也正朝著穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期方向堅定前行。

經(jīng)過超80家房企激烈角逐，本次供應的40宗地塊共計約3449畝,以354.8億元全部出讓完畢。據(jù)中指院統(tǒng)計，德商、電建分別以聯(lián)合體形式斬獲4宗土地，本輪拍地還吸引了不少新面孔，比如國銳地產(chǎn)、四川遠達、重慶銀河房地產(chǎn)等中小房企，此次均成功進入成都市場。

但龍頭房企、規(guī)模房企表現(xiàn)則相對謹慎，萬科、華潤、龍湖是龍頭房企中少數(shù)參與拿地的房企。

值得一提是，相對于重慶首批次集中供地樓面價刷新至15711元/平方米、平均溢價率42.99%，成都最高溢價率僅為10%，整體熱度相比而言有所下降。

土拍為樓市降溫 最高自持比例高達59%

成都首批次集中供地40宗，其中主城區(qū)10宗，高新區(qū)+天府新區(qū)共計9宗地塊，近郊區(qū)14宗地，遠郊區(qū)7宗地。建設用地約230萬平方米，規(guī)劃建筑規(guī)模469萬平方米，最高自持比例高達59%。

成都此次出讓40宗地均全部采取設最高限價+競自持租賃住房比例方式競價，有8宗土地因未競價達到最高限價而未進入競自持比例環(huán)節(jié)。經(jīng)過測算，此次土拍自持租賃比例達到8成。

從拍賣結(jié)果來看，此次土地出讓成交金額約355億元，平均溢價率7.4%，整體成交樓面均價7565元/平方米，大部分企業(yè)競拍自持租賃占比都達到了30%，其中高新區(qū)甚至達到了59%;成交樓面價最高的是金牛區(qū)交通巷的純住宅用地，以18700元/平方米成交。

“總體來說本次集中供競爭較為激烈，但激烈程度較前幾年已經(jīng)有所下降，這可以看作是市場變化和政策調(diào)控共同作用的結(jié)果。”西南財經(jīng)大學經(jīng)濟學院教授、博士生導師劉璐在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時提到。

克而瑞研究中心分析表示，與此前多城土拍中規(guī)模房企“一馬當先”不同的是，規(guī)模房企中僅萬科、龍湖、華潤等成都“老玩家”有所斬獲，且多數(shù)成交地塊位于主城區(qū)。30強房企在成都共競得11宗地，其中10強房企只有萬科競得2宗地塊、華潤拿下1宗地塊。

“嚴”字當頭 資金鏈與運營能力受雙重考驗

在首輪土地集中拍賣中，成都市還接連發(fā)布了三項通知，分別對競買企業(yè)資格審查、新建住宅建設品質(zhì)技術管理和新建成品住宅裝修管理進行規(guī)則制定，旨在進一步規(guī)范市場的同時保證建設質(zhì)量，維護購房者合法權益。

“目前的局勢相當于堵住上下游溢價能力，房企變相‘自廢武功’淪為來料‘加工車間’。”有資深業(yè)內(nèi)人士評價，此次土拍賣與以往土拍不同是，土地出讓方法和限制要求嚴格，附加細則讓房企拿地門檻提高，房企競拍利潤變得透明、溢價空間也十分有限、自持30年以上租賃住房對房企資金鏈和運營能力也是較為嚴峻考驗。

記者采訪了成都房企土地拓展負責人楊先生，他表示，本次集中供地伴隨著成都持續(xù)出臺與之配套的政策，從各個方面都能明顯看出此次成都市政府對于落實中央“房住不炒”政策的決心及其具體落地的措施。

楊先生認為，從政策調(diào)控端口來看，分別有對房地產(chǎn)企業(yè)的“三道紅線”及資金流向強制要求、“雙限制價格”要求以及“精裝標準及其具體施工要求”等。其次，從供需端口來看，分別有加大集中性土地供應、凍結(jié)二手5年左右流動性、出臺二手房指導價調(diào)控二手房市場泡沫等。

房企在拿地后將面臨的問題是什么?

“本次集中土拍影響深遠，可能最大的影響就是以后大量的住宅小區(qū)都會有比例不低的自持租賃物業(yè)存在。這對拿地房企的產(chǎn)品設計和運營能力都會有更高要求。畢竟拿地和開發(fā)都是短期的，自持運營是長期的。”劉璐評價到。

劉璐認為，考慮到去年底全國各地大量‘暴雷’的‘二手房東’式的長租公寓模式的先天問題，或許由開發(fā)機構(gòu)自持的長租公寓模式會給未來大城市長租公寓發(fā)展提供更積極的帶動和影響。

就此次土拍諸多問題，中國房地產(chǎn)報記者分別采訪了成都市規(guī)劃和自然資源局(以下簡稱“成都市規(guī)自局”)和成都市住房和城鄉(xiāng)建設局(以下簡稱“成都市住建局”)相關負責人。

相比于其他重點城市，定品質(zhì)成為土拍亮點。

“此次土拍最大的不同就是‘限房價、定品質(zhì)、競地價’方式，且這應該是有史以來最嚴格一次。其中‘定品質(zhì)’很多地方?jīng)]有這條，競地價時限了房價，導致溢價空間變得狹小，為防止房企在修建房屋的外立面、配置、綠化等品質(zhì)上可能會有所降低。因此，我們專門出臺一系列配套政策從最大程度上保障房屋品質(zhì)。“成都市規(guī)自局相關負責人告訴記者。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，本次還向市場提供了400多萬平方米更低價位、更適合剛需群體的一批中低價位的土地，它比周邊的平均房價略低，這批土地今后在市場供應出來的房價比同區(qū)域同地段的房價將會下降了1000-5000元/平方米不等。以高新區(qū)房價為例，現(xiàn)在在售的房價可能在28000元/平方米，通過這次限房價之后的價格應該在23000-24000元/平方米，不統(tǒng)計平均值的情況下下降了至少10%。

除此之外，本次土地出讓還為市場提供了約69萬平方米的租賃性住房和10.8㎡人才公寓。以60平方米戶型套數(shù)來算，租賃性住房大約有11500套，人才公寓約有1800套。

關于此次供地條件如此嚴苛，對市場的降溫非常明顯。

成都某開發(fā)企業(yè)負責人介紹，經(jīng)過我們精確測算，給開發(fā)商留的利潤大概在10%以內(nèi)，不同的區(qū)域浮動空間也不一樣。如果走高周轉(zhuǎn)全靠項目貸款來做負擔就非常高，所以融資成本低、融資渠道寬、企業(yè)支撐實力比較強的國企可能會展露頭角，同時之前做高周轉(zhuǎn)率的公司也在逐漸退出市場。

對于在自持租賃住房方面，成都市場不成熟，市場上80%-90%都是以自己租賃住房為主，沒有形成統(tǒng)一的管理、建設、出租、運營。這次通過租賃住房競自持，是在促進租賃住房市場的發(fā)展。此次土拍只明確規(guī)定在拿到相應自持比例下和自持年限內(nèi)，其功能必須用于租賃住房，在整個市場運營上要給市場留出一些空間的。

對于下輪土拍是否會有一些調(diào)整?成都市規(guī)自局相關負責人告訴記者，第二次集中供地在政策上可能會針對性更強，每個城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展不一樣，因城施策也不會搞“一刀切”。比如這次競拍自持租賃住房有些區(qū)域已經(jīng)滿足需求，下一次就有可能在競拍自持租賃住房有所調(diào)整，我們可能會滿足人才住房需求。本次土拍有一個短板，40宗地全部是采取住房租賃自持，但實質(zhì)上可能有些區(qū)域不需要，對于未來推向市場可能很難做出去，下次土拍我們針對性地做更精準的研判。

可以看出，此次土拍結(jié)合因城施策的原則，強化對土地源頭進行管控，彰顯了成都對樓市調(diào)控的堅定決心。

成都市住房和城鄉(xiāng)建設局相關負責人表示：“成都根據(jù)市場的變化情況不斷精準施策、因城施策、綜合施策，持續(xù)堵漏洞、補短板、打補丁。這次限房價是堅決按照不超過周邊在售商品住房的價格來研究限定的房價水平，要堅決遏制‘面粉貴過面包’現(xiàn)象的出現(xiàn)，穩(wěn)定市場的預期。”

成都市的第二輪土地集中供預計在7月至8月進行，土拍政策上還有哪些新的變化和調(diào)整，現(xiàn)在還不得而知。