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租賃行業(yè)“好消息”不斷，先是6月18日召開的國務(wù)院常務(wù)會議明確將于10月1日起，對住房租賃企業(yè)實施“減稅”政策。近日，又迎來一系列政策“組合拳”。

7月2日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(下文簡稱《意見》)，從基礎(chǔ)制度、土地、審批、資金、金融、以及稅收政策等幾大方面，支持保障性租賃住房的發(fā)展。

“兩集中”新政之后，“租賃”一度成為房地產(chǎn)市場的高頻詞，多個國家層面的重磅文件中都頻頻提及要大力發(fā)展租賃住房，目前重點發(fā)展租賃住房的城市從8個增加至超22城，租賃用地顯著增加，自持成交建面遠(yuǎn)超前三年全年水平，配建已成為常態(tài)。

值得注意的是，在國務(wù)院發(fā)布上述《意見》的同一天，國家發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點工作的通知》，明確指出各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目被納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點項目。以保障性租賃住房將成為公募REITs新的切入點，租賃住房REITs開閘，未來將有更廣闊的空間。

01

集中供地下涉租賃總成交近400萬方

2021年以來，重點城市供應(yīng)端發(fā)力，租賃用地明顯增加，受土地集中供應(yīng)的影響下，全年或?qū)⒊蔀樽赓U用地供應(yīng)大年。

在土地“兩集中”政策之后，明確重點22城租賃住房用地一般不小于10%，其中北京、廈門和深圳三城明確2021年供應(yīng)比例突破20%，北京更是接近40%。隨著首輪集中供地即將告一段落，在“競配建，競自持”土拍政策的加持下，各城市租賃用地成交比例大升。

具體而言，22城首輪集中拍地涉租賃地塊數(shù)量達(dá)247宗，總成交建面高達(dá)394.41萬平方米，預(yù)計未來可提供約65735套租賃住房，切實增加租賃住房供給，解決大城市住房突出問題。

22城首輪“兩集中”土地出讓中，以競自持租賃住房面積為主，占比達(dá)47%;其次為配建租賃住房和配建共租房面積，占比分別為32%和7%;純租賃用地占比較少，共有12幅純租賃用地或人才公寓租賃用地，合計總建面55.62萬平方米。

純租賃用地方面，目前土地周期進(jìn)入調(diào)整期，供給平穩(wěn)。2021年二季度，核心八城成交純租賃用地12幅，總建面55.62平方米，同比增長72%。按歷史數(shù)據(jù)來看，二季度出讓占全年的10%推測，2021年全年預(yù)計總成交超500平方米，三、四季度將有更多純租賃用地出讓。

02

涉租賃用地項目由建設(shè)期轉(zhuǎn)入運(yùn)營期

本輪集中拿地過程中，涉租賃用地成交高度集中于規(guī)模房企。據(jù)克而瑞租售統(tǒng)計，TOP30房企獲取涉租賃土地規(guī)模占總成交量超過60%。越來越多的運(yùn)營商企業(yè)和開發(fā)商系企業(yè)獲取租賃相關(guān)用地。未來，隨著租賃用地供應(yīng)的增多及各項租賃政策的密集出臺，未來或?qū)⒂懈嗝衿髤⑴c租賃用地競拍。

值得注意的是，部分地塊有關(guān)租賃業(yè)務(wù)提出了較為特殊的、嚴(yán)苛的競拍條件，住房租賃業(yè)務(wù)管理運(yùn)營能力成為房企拿地的“新武器”。

比如，龍湖在長沙集中供地中獲取的商住用地，其對自持部分提出了明確的拿地要求：3萬方租賃住房須自持10年，且必須引進(jìn)一家全國性集中式長租公寓品牌負(fù)責(zé)運(yùn)營，并對該公寓運(yùn)營品牌提出了嚴(yán)苛的資質(zhì)條件。

重資產(chǎn)持有項目通常開發(fā)周期較長，往往開發(fā)周期要經(jīng)過近三年的開發(fā)建設(shè)。目前，涉租賃用地項目開始逐步入市。

以上海市為例，2021年上海純租賃用地項目預(yù)計入市近15個，目前已有2家開業(yè);同時，多個自持租賃項目也已投入運(yùn)營。

03

租賃住房REITs開閘，未來將有更廣闊的空間

隨著上述《意見》《通知》兩大政策同出，保障性租賃住房與公募REITs發(fā)展相輔相成、相得益彰。加之純租賃用地項目入市運(yùn)營，未來租賃住房REITs將迎來更廣闊的想象。

住房租賃行業(yè)具有前期資金需求大、盈利周期長、資金周轉(zhuǎn)慢等特征，整個行業(yè)所面臨的是融資渠道窄、融資成本高、融資困難等問題，嚴(yán)重影響了租賃市場健康、穩(wěn)定發(fā)展。因此尋求金融創(chuàng)新、采用適當(dāng)?shù)慕鹑诠ぞ?，激發(fā)租賃住房市場潛力，一直是國家及行業(yè)參與者重點思考的問題。

早于2015年，我國就提出推進(jìn)REITs試點，至2020年，住房租賃市場金融政策全面升級深化，國家支持住房租賃金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新和規(guī)范發(fā)展，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。

但多年來，住房租賃行業(yè)在資產(chǎn)證券化的發(fā)行上主要以類REITs為主，真正意義上的公募REITs一直未落地。而此次《通知》及時解決了部分租賃住房公募REITs發(fā)行痛點和難點。

6月21日，首批9只公募REITs上市，填補(bǔ)了我國大類金融產(chǎn)品的空白。距離首批REITs上市不到一個月，新的項目申報要求就較之40號文有了明顯擴(kuò)張，《通知》在對之前的一些基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行更明確定義的基礎(chǔ)上，將保障性租賃住房、水利建設(shè)、旅游基礎(chǔ)設(shè)施等納入試點范圍，保障性租賃住房無疑是最大亮點。

保障性租賃住房成為公募REITs新的切入點，為住房租賃市場的發(fā)展起到良好的示范與引導(dǎo)作用，也成為我國公募REITs市場走向良性循環(huán)的新起點。然而，租賃市場的規(guī)模遠(yuǎn)不及于此，市場化運(yùn)作租賃住房仍為目前我國租賃市場的主要供應(yīng)來源。

可以預(yù)見，未來，積極引導(dǎo)市場化能力、引導(dǎo)中國租賃住房形成更多“高品質(zhì)資產(chǎn)”將會成為下一步重要舉措。