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【7月全國房地產(chǎn)業(yè)報告】

7月房地產(chǎn)供應(yīng)端顯著降溫，房企購地面積繼續(xù)下跌，房屋新開工面積同比增速由正轉(zhuǎn)負。1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8764萬平方米，同比下降9.3%;全國房地產(chǎn)開發(fā)投資84895億元，同比增長12.7%，房屋新開工面積118948萬平方米，下降0.9%，相比2019年同期下降5.8%。

7月單月全國商品住宅銷售面積下降9.5%，增速由正轉(zhuǎn)負。1-7月份，商品房銷售面積101648萬平方米，同比增長21.5%;比2019年1-7月份增長14.5%，兩年平均增長7.0%。其中，住宅銷售面積增長22.7%，辦公樓銷售面積增長6.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長3.8%。單月數(shù)據(jù)來看，7月商品房銷售面積同比下降8.5%，其中住宅銷售面積同比下降9.5%，均下降較大。

東北地區(qū)商品房成交量價持續(xù)低迷。1-7月，東北地區(qū)商品房成交面積同比增長持續(xù)收窄，增速已經(jīng)回落至個位數(shù)的8.8%，是四類地區(qū)中增速最低的，比2019年同期下降7%，是四類地區(qū)中唯一下降的，經(jīng)濟持續(xù)不景氣，東北地區(qū)樓市成交持續(xù)走弱。

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1-7月土地成交面積同比下降9.3%，

成交均價同比增長4.9%

1、1-7月全國土地購置面積同比下降9.3%，7月單月同比增長2.9%

2021年1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8764萬平方米，同比下降9.3%，降幅較1-6月收窄2.6個百分點。單月數(shù)據(jù)來看，7月房企土地購置面積1743萬平方米，同比增長2.9%。

從土地購置面積增速走勢看，2016年9月份降幅開始收窄后，曲線持續(xù)上行，到2017年初重新回到正增長，2017年同比增速震蕩提高。2018年初，土地購置面積同比增速跳水，二季度后逐漸走高。2019年初，土地購置面積同比增速大幅跳水，二季度后降幅逐漸收窄。受疫情影響，2020年1-2月全國土地購置面積同比大幅下降，3月份后隨著全國復(fù)工復(fù)產(chǎn)，各地土地出讓節(jié)奏加快，土地購置面積同比降幅持續(xù)收窄，下半年地市降溫，降幅持續(xù)小幅擴大。

2021年1-2月，由于去年同期的低基數(shù)，全國土地購置面積同比增速創(chuàng)2012年以來新高，3月后增速持續(xù)回落，5月由正轉(zhuǎn)負，6月降幅擴大。22城均已完成首批集中出讓，截至7月末，長春和廈門已完成第二批集中出讓，預(yù)計8-9月將有更多城市完成第二批集中出讓，三季度全國土地購置面積同比增速降幅將繼續(xù)收窄。

2、1-7月全國土地購置均價同比增長4.9%

2021年1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價5843元/平方米，同比上漲4.9%，1-6月為同比增長7%。7月全國土地購置均價同比漲幅有所放緩，主要是6月各城市已完成首批住宅用地集中供地，7月整月集中土拍22城集體缺席，拉低了均價。

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1-7月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長12.7%，

房屋新開工面積同比增速由正轉(zhuǎn)負

1、1-7月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長12.7%，住宅投資同比增長14.9%

1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資84895億元，同比增長12.7%;比2019年1-7月份增長16.5%，兩年平均增長8%。其中，住宅投資63980億元，增長14.9%。單月數(shù)據(jù)來看，7月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長1.4%，增速加速回落。

從結(jié)構(gòu)來看，住宅投資同比增長14.9%，辦公樓投資同比增長3.7%，商業(yè)營業(yè)用房投資同比增長2.0%。受庫存量過大影響，商業(yè)營業(yè)用房是三類物業(yè)中增速最低的，住宅投資則是最高的。

2、1-7月房屋新開工面積同比下降0.9%，比2019年同期下降5.4%

1-7月份，房屋新開工面積118948萬平方米，下降0.9%，相比2019年同期下降5.8%。其中，住宅新開工面積88474萬平方米，增長0.4%，相比2019年同期下降4.7%。3月以來全國累計房屋新開工面積同比增速快速回落，7月由正轉(zhuǎn)負，主要是受房企購地的影響。

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7月住宅銷售面積同比自去年5月以來首次由增轉(zhuǎn)降，下跌8.5%

1、1-7月全國商品房銷售面積同比增長21.5%，7月住宅銷售面積單月同比自去年5月以來首次由增轉(zhuǎn)降，下降8.5%

1-7月份，商品房銷售面積101648萬平方米，同比增長21.5%;比2019年1-7月份增長14.5%，兩年平均增長7.0%。其中，住宅銷售面積增長22.7%，辦公樓銷售面積增長6.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長3.8%。單月數(shù)據(jù)來看，7月商品房銷售面積同比下降8.5%，其中住宅銷售面積同比下降9.5%，均下降較大。

從商品房銷售面積同比增速走勢看，2016年年初大幅回升，5月以后增速逐步趨穩(wěn)回落，全年基本保持20%以上增速，2017年增速進一步回落。2018年同比增速繼續(xù)小幅震蕩回落。2019年同比增速一直在0軸附近小幅震蕩，全年同比微降0.1%。受疫情影響，2020年1-2月全國商品房銷售面積同比大幅下降，3月后隨著各地房企復(fù)工復(fù)產(chǎn)，商品房銷售逐漸恢復(fù)正常，同比降幅持續(xù)收窄， 11月同比轉(zhuǎn)增，全年商品房銷售面積同比增長2.6%。

2021年1-2月，由于去年同期的低基數(shù)，全國商品房銷售面積同比大幅增長1倍以上，3月以來增速持續(xù)回落。隨著去年同期基數(shù)的提高，預(yù)計下半年全國商品房年初累計銷售面積同比增速將繼續(xù)回落。

分地區(qū)來看，1-7月，東部地區(qū)商品房銷售面積42841萬平方米，同比增長24.1%;中部地區(qū)商品房銷售面積28359萬平方米，增長27.1%;西部地區(qū)商品房銷售面積26965萬平方米，增長14.3%;東北地區(qū)商品房銷售面積3483萬平方米，增長8.7%。

東部地區(qū)銷售面積同比增速2016年初開始大幅回升，且漲幅最大，最先于2016年4月達到本輪行情最高點，其后震蕩下行，于2018年初進入負區(qū)間，2019年2月年初異動降幅擴大，3月份以后降幅逐漸收窄。2020年1-2月東部地區(qū)銷售面積同比大幅下降，3月份后降幅持續(xù)收窄，8月轉(zhuǎn)增，全年增長7.1%。2021年1-2月東部地區(qū)銷售面積同比大幅增長114%，3月以來增速持續(xù)回落。中部地區(qū)2016年初大幅回升，全年小幅震蕩，基本保持30%以上的增速，2017年3月開始震蕩下行，2019年2月年初異動進入負區(qū)間，此后至年底一直在0軸附近小幅震蕩。2020年1-2月中部地區(qū)銷售面積同比降幅最大，主要是2月湖北省基本處于停工停產(chǎn)狀態(tài)，3月后同比降幅逐漸收窄，全年同比小幅下降1.9%。2021年1-2月，中部地區(qū)銷售面積同比增長1.04倍，3月以來增速持續(xù)回落，7月增速繼續(xù)反超東部地區(qū)，是四類地區(qū)中最高的。

西部地區(qū)2016年初有所回升，此后增速小幅震蕩下行，2017年年初再次大幅回升，此后持續(xù)震蕩下行。2020年1-2月西部地區(qū)銷售面積同比大幅下降，3月后降幅逐漸收窄，10月轉(zhuǎn)增，全年小幅增長2.6%。2021年1-2月，西部地區(qū)銷售面積同比增長95.1%，3月以來增速持續(xù)回落。

東北地區(qū)2017年4月至年底震蕩下行，2018年年初有所回升，此后開始震蕩下行，并于2018年6月開始進入負區(qū)間，2019年6月至年底降幅持續(xù)小幅收窄。2020年1-2月東北地區(qū)銷售面積同比大幅下降，3月份后降幅逐漸收窄，全年下降5.8%。2021年1-2月，東北地區(qū)銷售面積同比增長82%，3月以來增速持續(xù)回落。1-7月，東北地區(qū)商品房成交面積同比增長8.8%，是四類地區(qū)中增速最低的;比2019年同期下降7%，是四類地區(qū)中唯一下降的，可見隨著人口流出和經(jīng)濟持續(xù)不景氣，東北地區(qū)樓市成交持續(xù)走弱，7月增速已經(jīng)回落至個位數(shù)。

2、1-7月住宅新開工面積與銷售面積的比值小幅回升至97.7%

新開工面積反映的是未來的樓市供應(yīng)，假設(shè)未來一段時間維持目前的銷售水平，則當(dāng)前新開工面積與銷售面積的比值一定程度上就可視為未來三個季度后的供求比。從住宅年初累計新開工面積與銷售面積的比值來看，2012年隨著樓市的降溫，比值大幅下降，2013年年初季節(jié)性異動后繼續(xù)下降，至2015年年底跌破100%。2016年和2017年，比值均在100%以下小幅震蕩，即新開工面積低于銷售面積。2018年以來隨著大部分城市庫存降低，房企開始補庫存，新開工面積與銷售面積的比值回升到100%以上，并持續(xù)走高，維持在110%-120%左右水平。2020年1-2月，受疫情影響，新開工與銷售面積比值下降，3月隨著企業(yè)大面積復(fù)工復(fù)產(chǎn)后新開工面積同比降幅大幅收窄，此比值重新轉(zhuǎn)為上升，4-7月比值在120%附近小幅震蕩，8月份后連續(xù)小幅下降。

2021年1-2月，由于住宅新開工面積的增速(68.5%)遠小于銷售面積的增速(108.4%)，新開工與銷售面積比值大幅下降至81.6%，3月以來該比值持續(xù)小幅上升，7月為97.7%，仍處于近10年來的低位。

3、1-7月全國商品房成交均價同比上漲7.5%，漲幅持續(xù)收窄，東北地區(qū)跌幅繼續(xù)走擴

1-7月，全國商品房成交均價10470元/平方米，同比上漲7.5%。其中住宅成交均價10679元/平方米，同比上漲8.5%;商業(yè)營業(yè)用房成交均價同比小幅上漲1.2%;辦公樓成交均價同比上漲2.6%。

分地區(qū)來看，東部地區(qū)漲幅最高為10.2%，中部地區(qū)和西部地區(qū)分別上漲4.9%和21.8%，東北地區(qū)則同比下跌1.6%。

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7月末商品房待售面積環(huán)比小幅下降0.4%，

商品房現(xiàn)房存銷比環(huán)比增長0.6%

1、7月末商品房待售面積環(huán)比小幅增長0.4%

2021年7月末，商品房待售面積50864萬平方米，比6月末小幅下降0.4 %，同比基本持平。從三類物業(yè)的待售面積走勢來看，住宅待售面積2016年初達到最高點，此后3年多來一直震蕩下降，2019年年末以來住宅待售面積不再持續(xù)下降，進入相對平穩(wěn)的狀態(tài)，2021年2月末比去年年末大幅增長10.3%，3月以來持續(xù)小幅下降，7月末環(huán)比下降1.2%。商業(yè)營業(yè)用房待售面積2017年初達到最高點后緩慢下降，下降速度小于住宅，2021年7月末環(huán)比增長0.1%。辦公樓待售面積2017年初達到最高點后，基本維持橫盤走勢，2021年7月末環(huán)比下降0.7%。

現(xiàn)房存銷比以“待售面積/現(xiàn)房銷售面積”的公式進行計算。兩組數(shù)據(jù)皆來自統(tǒng)計局，其中待售面積指代現(xiàn)房可售面積;而銷售面積按過去一年的月均現(xiàn)房銷售面積計算。

根據(jù)商品房分物業(yè)的現(xiàn)房存銷比計算可知，2012年以來，商品住宅現(xiàn)房存銷比走勢相對平穩(wěn)，存銷比要遠低于商辦物業(yè)的存銷比。2015年商品房分物業(yè)的現(xiàn)房存銷比均處于歷年最高水平，其中住宅去化周期基本在20個月左右，辦公物業(yè)去化周期在2015年年初達到54個月，2015年平均也在46個月左右，商業(yè)物業(yè)去化周期在2015年年末達到59個月的歷史最高點。

歷史數(shù)據(jù)來看，全國住宅去化周期的最高點是2015年12月，正是由于2015年12月中央經(jīng)濟工作會議中將房地產(chǎn)去庫存作為重要經(jīng)濟工作目標(biāo)，地方紛紛推出了去庫存具體措施，尤其是鼓勵農(nóng)民工進城買房和加大棚改貨幣化安置力度等兩項措施，大大促進了二三四線城市去庫存，取得了重大成果。

2021年7月末，全國商品房現(xiàn)房存銷比為26.5月，環(huán)比上升0.6%。其中，住宅現(xiàn)房存銷比為16.6月，環(huán)比下降0.4%;辦公樓現(xiàn)房存銷比為47.8月，環(huán)比上升2.5%;商業(yè)營業(yè)用房現(xiàn)房存銷比為53.1月，環(huán)比上升1.6%。其中辦公樓現(xiàn)房存銷比自2018年5月份以來連續(xù)震蕩上行;商業(yè)營業(yè)用房2018年9月以來持續(xù)震蕩上升，2020年四季度和2021年一季度小幅下降，二季度以來持續(xù)小幅上升;住宅現(xiàn)房存銷比自2018年8月以來連續(xù)小幅震蕩上行，2020年初以來一直在17-18個月之間小幅震蕩。

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1-7月房企到位資金同比增長18.2%，

國內(nèi)貸款同比下降4.5%

1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金118970億元，同比增長18.2%;比2019年1-7月份增長19.2%，兩年平均增長9.2%。其中，國內(nèi)貸款15402億元，下降4.5%;利用外資44億元，下降44.4%;自籌資金35533億元，增長10.9%;定金及預(yù)收款45398億元，增長38.3%;個人按揭貸款18953億元，增長17.0%。

從月度累計情況看，自2016年3月份大幅回升至正增長區(qū)間后，此后幾個月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速基本平穩(wěn)，始終保持在15%左右。2017年曲線整體振蕩回落，年底下行至8%附近。2018和2019年，曲線在2%-9%之間小幅震蕩。受疫情影響，2020年2月曲線大幅下行，3月份后持續(xù)上行，7月由降轉(zhuǎn)增，全年增長8.1%。

2021年1-2月，由于去年同期的低基數(shù)，房企到位資金同比大幅增長51.2%，3月以來增速持續(xù)回落，7月回落至18.2%。其中定金及預(yù)收款增速最高，主要是今年1-7月商品房銷售額增速較高;而在銀行涉房貸款的嚴(yán)厲管控下，1-7月國內(nèi)貸款同比下降4.5%。

從企業(yè)到位資金與房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速情況看，根據(jù)2013年及其前后年份兩曲線對比情況，當(dāng)企業(yè)到位資金增速大于開發(fā)投資增速時，預(yù)示著房地產(chǎn)市場步入較快發(fā)展通道，而當(dāng)前兩曲線自2015年底完成交叉后，2016年1-2月份年初異動，1-3月份再次交叉，此后開口較大，基本平穩(wěn)。2017年開口逐漸縮小，年底兩條曲線粘合。從2018年1-2月開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速超過企業(yè)到位資金同比增速，兩條曲線形成剪刀差。2020年1-12月，開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速時隔3年再次超過房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速，2021年1-7月兩者差值為5.5個百分點，差值已連續(xù)4個月收窄。

可以看到，在貨幣政策常態(tài)化以及房地產(chǎn)調(diào)控長效機制逐漸形成的情況下，1-7月房企到位資金中的國內(nèi)貸款同比已轉(zhuǎn)降，房企自籌資金同比增速也僅為10.9%。

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預(yù)計下半年房地產(chǎn)業(yè)多項指標(biāo)增速將繼續(xù)回落

2021年1-7月，由于去年同期的低基數(shù)，房地產(chǎn)業(yè)多項指標(biāo)增速較高，但相比5月均明顯回落。其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降9.3%，成交均價同比下降4.8%;房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長12.7%，房屋新開工面積同比下降0.9%;商品房銷售面積同比增長21.5%，成交均價同比上漲7.5%;7月末商品房待售面積環(huán)比小幅增長0.4%;房企到位資金同比增長18.2%，國內(nèi)貸款同比轉(zhuǎn)降。

7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，強調(diào)各地對本行政區(qū)域內(nèi)違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)、住房租賃企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、金融機構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)媒體及從業(yè)人員，依法依規(guī)采取警示約談、停業(yè)整頓、吊銷營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)資格證書等措施，并予以公開曝光;涉嫌犯罪的，移交公安司法部門依法查處。對逾期不能償還債務(wù)、大規(guī)模延期交房、負面輿情較多等存在重大經(jīng)營風(fēng)險的企業(yè)，實施重點監(jiān)管，提升風(fēng)險防范化解能力。力爭用3年左右時間，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。

8月9日，中國人民銀行發(fā)布《2021年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》，對當(dāng)前的宏觀形勢進行了分析，并對下一階段貨幣政策進行了展望。報告中指出保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性，保持貨幣信貸和社會融資規(guī)模合理增長，堅決不搞“大水漫灌”，以適度的貨幣增長支持經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間。

展望未來，隨著調(diào)控的持續(xù)深入和信貸不放松，預(yù)計下半年房地產(chǎn)市場還是以平穩(wěn)健康發(fā)展為主，隨著去年同期基數(shù)的提高，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積、商品房銷售面積、房企到位資金等多項指標(biāo)增速將繼續(xù)回落。