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近年來，常態(tài)化調控政策背景下，房地產(chǎn)市場整體保持了平穩(wěn)發(fā)展。隨著行業(yè)告別野蠻增長時代，向高質量發(fā)展轉型，整個行業(yè)的投資邏輯也變得愈發(fā)清晰。那些具有優(yōu)秀管理運營能力 、具備品牌優(yōu)勢，多元產(chǎn)業(yè)布局下?lián)碛挟a(chǎn)業(yè)、商業(yè)資源導入的復合型、高品質開發(fā)商將成為市場上的稀缺資源，有望在行業(yè)下半場持續(xù)脫穎而出。

近期，房地產(chǎn)板塊中的多家公司接連大漲，不單單只是市場政策有邊際上的寬松，而是市場在明確了“競品質”這一樓市發(fā)展新趨勢后，快速地做出了反應。在這過程中，筆者發(fā)現(xiàn)了一家聚焦長三角地區(qū)，專注于開發(fā)和經(jīng)營多業(yè)態(tài)商業(yè)綜合體的領先城市空間運營商——寶龍地產(chǎn)，公司在本輪行情中快速反彈漲幅遠優(yōu)于整個地產(chǎn)板塊，甚至于不遜色于部分龍頭房企。此外，公司最新公布的上半年業(yè)績表現(xiàn)可圈可點，多項關鍵指標實現(xiàn)快速提升，這一系列新信號預示著什么?

一、經(jīng)營穩(wěn)打穩(wěn)扎，逆境之下彰顯盈利質量

8月18日晚間，寶龍地產(chǎn)公布半年度成績單。上半年，公司實現(xiàn)總營收207.3億元，同比上升20.7%;歸母凈利潤39.1億元，同比上升76.1%;宣派中期股息每股18港分，同比上升50%。在上半年疫情依舊反復，行業(yè)調控持續(xù)的大環(huán)境下，寶龍地產(chǎn)展現(xiàn)了穩(wěn)健經(jīng)營的一面，銷售的快速復蘇以及盈利能力的優(yōu)異表現(xiàn)成為此次中報的兩大亮點。

銷售層面來看，今年上半年，公司實現(xiàn)合約銷售額約為530.39億元，較上年同期增長68.2%。公司合約銷售面積約為338.58萬平方米，較上年同期增長65.4%。上半年公司已完成了此前總裁許華芳先生宣布的全年1050億元目標的50.48%。

對于銷售增長的原因，寶龍地產(chǎn)管理層給出了自己的解題思路：主要是由于集團堅持"369"開發(fā)模式，積極提升運營效率、加快周轉，減緩了新冠疫情對項目開發(fā)的影響;堅持“1+1+N”發(fā)展戰(zhàn)略，重點布局長三角及粵港澳大灣區(qū);以及長三角及粵港澳大灣區(qū)貨量儲備充足，產(chǎn)品定位準確，注重品質及客戶體驗，產(chǎn)品符合市場需求。

從下半年可售資源來看，公司擁有1184億可售貨值，139個可售項目中，83.7%位于一二線城市?？紤]到下半年金九銀十的傳統(tǒng)下銷售旺季帶動以及公司優(yōu)異的土儲布局，寶龍地產(chǎn)大概率有機會超額完成今年銷售業(yè)績目標，同時強勁增長的銷售額以及較低的土地成本也將給公司未來幾年的業(yè)績提供極大的保障。

而關注到盈利方面，上半年寶龍地產(chǎn)毛利率達35.2%，繼續(xù)保持在行業(yè)高位，同時公司上半年凈利率為24.49%，較去年同期20.35%上升4.14個百分點。寶龍地產(chǎn)在規(guī)模穩(wěn)步提升的同時繼續(xù)保持著優(yōu)秀的盈利質量，這在現(xiàn)階段實屬難能可貴。

考慮到今年公司站上千億之后，依循發(fā)展慣性，規(guī)模增速還將進一步表現(xiàn)，經(jīng)營質量也將伴隨規(guī)模效應下融資端、拿地成本端的優(yōu)化獲得提升，公司后續(xù)的業(yè)績還將持續(xù)在利潤表中得到展現(xiàn)。

二、財務持續(xù)夯實，“三道紅線”維持綠檔

關注到財務管控方面，上半年公司資產(chǎn)負債表持續(xù)夯實，抗風險能力不斷得到強化。結合近年來市場高度關注的三道紅線情況來看，公司嚴格守住三道紅線，實現(xiàn)“零踩線”。

具體到各個指標，截至2021年6月底，寶龍地產(chǎn)凈負債率為77.84%，剔除預收款后的總資產(chǎn)負債率為69.98%，現(xiàn)金比短債為109.29%。公司自2020年后便進入了綠檔范圍，從今年上半年的數(shù)據(jù)也可以看出寶龍保持綠檔的決心。而隨著寶龍穩(wěn)定在綠檔，企業(yè)債務結構也將達到健康水平，抗風險能力有足夠保障。

在行業(yè)融資收緊，部分行業(yè)內(nèi)企業(yè)信用風險加速暴露的大背景下，寶龍地產(chǎn)在融資端表現(xiàn)出極大的優(yōu)勢?；仡櫰趦?nèi)，公司的融資加權成本為6.43%，較去年同期6.44%略有下降，結合過去情況來看，公司近年來的融資成本在持續(xù)優(yōu)化中，這也為利潤端騰出了空間，進一步提升公司經(jīng)營效益。

(數(shù)據(jù)來源：公司半年報)

得益于優(yōu)異的財務管控能力，公司在信用評級上獲得了一眾評級機構的認可。在此前3月底，標普上調公司主體評級至BB-，債券評級至B+，展望穩(wěn)定，據(jù)悉，這也是寶龍地產(chǎn)上市以來首次邁入“BB級”行列。同時，在6月初，境內(nèi)評級機構大公國際也將寶龍地產(chǎn)子公司寶龍實業(yè)的主體長期信用等級評定為AAA級，大公國際認為上海寶龍實業(yè)是寶龍地產(chǎn)境內(nèi)主要房地產(chǎn)運營平臺，其在商業(yè)地產(chǎn)領域上具有很強的競爭實力和知名度，并且土地成本相對較低且土儲資源充足、分布區(qū)域良好，而具有競爭優(yōu)勢的樓面地價有利于公司產(chǎn)品定價的靈活性，提高抗風險能力。大公對上海寶龍實業(yè)未來1-2年的信用評級展望為穩(wěn)定，足見其對公司經(jīng)營情況的認可和對未來發(fā)展的信心。

三、“商業(yè)+住宅”雙輪驅動凸顯行業(yè)下半場競爭優(yōu)勢

近期，多個城市二輪集中供地迎來調整，從土拍實施情況及政策導向來看，“競品質”或將成為未來土拍新標配。在此趨勢下，對具有領先品牌優(yōu)勢，強產(chǎn)品力以及產(chǎn)業(yè)和商業(yè)資源導入能力的房企將帶來實質性利好。

當前伴隨整個國家經(jīng)濟結構轉型，地方政府產(chǎn)業(yè)升級心切，在土地出讓過程中，房企倘若能給地方政府帶來高社會效益的產(chǎn)業(yè)項目也將更易得到政府的青睞。這同時也意味著，房企想要拿到優(yōu)質低成本地塊，更需要從政府青睞的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市經(jīng)濟效益和社會效益層面去考慮，通過為城市帶去優(yōu)質的經(jīng)營業(yè)態(tài)，與地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)聯(lián)動，構建商業(yè)生態(tài)循環(huán)，最終實現(xiàn)企業(yè)和政府的雙贏，企業(yè)經(jīng)濟效益和項目社會效益的共贏。寶龍地產(chǎn)的業(yè)務模式無疑在這一方面具有顯著優(yōu)勢。

寶龍將其自身定位為一家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營商，專注于開發(fā)及經(jīng)營綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目。早在2020年寶龍地產(chǎn)還曾提出要實現(xiàn)“雙百雙千”目標，即自持購物中心超百座，核心利潤超百億、權益銷售額超千億、上市公司總市值超千億。在“商業(yè)+住宅”聯(lián)動的模式下，旗下寶龍商業(yè)打造城市綜合體，擴大品牌影響力，為寶龍能夠低價拿地帶來了契機。

從數(shù)據(jù)來看，寶龍地產(chǎn)近三年以“商業(yè)+住宅”合作形式獲取的土地占比一直在85%上下浮動。此外，在低價成本優(yōu)勢的基礎上，公司通過住宅銷售反哺商業(yè)板塊商業(yè)運營的發(fā)展，同時通過商業(yè)板塊的高質量運營帶來高人氣和人口流入，拉動周邊地塊價值上升，提升地產(chǎn)及商業(yè)價值。

(數(shù)據(jù)來源：公司公告)

四、優(yōu)質土儲蓄力高成長，企業(yè)價值進入加速釋放期

多年以來，寶龍地產(chǎn)持續(xù)按照“以上海為中心，深耕長三角”的戰(zhàn)略模式來發(fā)展，公司掌握大量高質量低成本的土地資源。隨著公司“新五年戰(zhàn)略規(guī)劃”及“雙百雙千”的企業(yè)戰(zhàn)略目標的相繼落地，今年上半年，在“1+1+N”投資布局戰(zhàn)略指導下，寶龍地產(chǎn)繼續(xù)堅定不移地錨定長三角及大灣區(qū)，布局新增地塊19幅，新增土地儲備384萬平方米，新增貨值約510億元，平均土地成本4927元/平方米，其中84.9%位于長三角及大灣區(qū)。截至2021年中期期末末，公司擁有土儲建筑面積約為3780萬平方米，其中長三角地區(qū)占比接近70%。

長三角城市群是中國經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)，也是人口為密集的地區(qū)之一，按照《長江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》，2030 年長三角城市群將被打造成具有全球影響力的世界級城市群。與此，同時長三角核心省份，浙江也正迎來共同富裕區(qū)試點，在一系列政策利好等帶動下，龐大的人流、資金流也將帶給當?shù)胤康禺a(chǎn)市場支撐，寶龍長期的深耕布局也將迎來的價值的加速釋放。

此外在寶龍地產(chǎn)另一個核心布局區(qū)域粵港澳大灣區(qū)，其取得的進展也相當迅速，上半年寶龍地產(chǎn)在大灣區(qū)新進中山、佛山兩座城市，并與廣州市政府簽訂了500億元戰(zhàn)略投資協(xié)議，將其作為重要的目標市場和重點投資區(qū)域。隨著公司在粵港澳大灣區(qū)逐步打開局面，資源優(yōu)勢疊加結構紅利還將助力公司經(jīng)營邁向更高的臺階。

隨著公司半年報成績單的結果公布，公司的經(jīng)營表現(xiàn)亦得到了一眾機構的看好，國泰君安國際發(fā)布研究報告維持公司推薦評級，其指出，公司勾地造就土儲成本優(yōu)勢，為寶龍地產(chǎn)盈利能力與業(yè)績增長提供支撐。西南證券報告中則預計公司2021-2023年歸母凈利分別69.6/83.5/98.3億元，復合增速為19%?？紤]到公司業(yè)績保持高質量增長、商業(yè)運營提質增速，是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)質標的，維持“買入”評級。公司能獲得多家研究機構發(fā)表報告看好，再一次反映其投資價值受到認可。

值得一提的是，此前7月30日寶龍地產(chǎn)曾公布回購協(xié)議，將于公開市場回購不多于4.14億股股份，而在業(yè)績公布次日，寶龍地產(chǎn)發(fā)布公告耗資640.79萬港元回購100萬股?？梢?，公司也已經(jīng)在積極用實際行動向市場釋放對其業(yè)務長遠前景看好的信心。

從估值層面而言，截至2021年8月20日收盤，公司動態(tài)市盈率僅為3.66倍，市凈率為0.57倍，顯著低于歷史及行業(yè)同梯隊房企。同時從股息率方面來看，公司當前動態(tài)股息率達到6.96%，估值洼地下的高股息表現(xiàn)，這也意味著較高的投資安全邊際。

綜合來看，寶龍地產(chǎn)擁有出色的業(yè)績表現(xiàn)，盈利能力強勁的同時財務不斷得到夯實，在政策壓力、行業(yè)轉型的彎道上，公司依然可以保持穩(wěn)定的增長，在行業(yè)中實屬不易。隨著整個行業(yè)向穩(wěn)健高質量發(fā)展轉向，長期堅持高質量發(fā)展理念的寶龍地產(chǎn)，作為一個行業(yè)領先的城市空間運營商，憑借其不斷夯實深耕長三角、拓展大灣區(qū)投資戰(zhàn)略以及“商業(yè)+住宅”雙輪驅動的經(jīng)營模式，未來在長期發(fā)展中還將有望持續(xù)帶給市場驚喜。