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近日，新星宇控股集團有限公司(以下簡稱“新星宇控股”)向港交所主板遞交上市申請，獨家保薦人為光大證券。此前曾于2月9日提交招股書，并于8月9日失效。

新星宇控股是吉林省長春市的物業(yè)開發(fā)商之一，專注于為目標(biāo)客戶提供配備商業(yè)物業(yè)及配套設(shè)施的優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)。值得注意的是，其歷史可追溯至2006年，當(dāng)時首先成立新星宇房地產(chǎn)，作為新星宇建設(shè)的附屬公司。重組前，新星宇建設(shè)主要為新星宇房地產(chǎn)的控股公司。2019年初，新星宇房地產(chǎn)旗下的物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)應(yīng)通過重組從新星宇建設(shè)集團合法分離。

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受制于宏觀環(huán)境

隨著國民經(jīng)濟的高速增長，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展較為順暢，房地產(chǎn)行業(yè)活動的附加總值由2014年的38,086億元增至2020年的74,553億元，復(fù)合年增長率約為11.8%，占同期國內(nèi)生產(chǎn)總值總量約7.0%。

同時，房地產(chǎn)投資由95,040億元增至141,440億元，復(fù)合年增長率為6.9%。已售商品房總建筑面積由2014年的12.1億平方米增至2020年的17.6億平方米，復(fù)合年增長率7.3%，在一定程度上表明了房地產(chǎn)市場需求強勁。

招股書顯示，根據(jù)行業(yè)報告，按訂約面積及銷售額計，2014-2019年新星宇控股在長春市當(dāng)?shù)匚飿I(yè)開發(fā)商中連續(xù)六年排名第一。截至估值日期，擁有位于中國六個省份10個城市的40個物業(yè)項目，土地儲備總額3,940,406平方米，其中27個項目位于長春市。

截至2020年12月31日止三個年度以及截至2021年4月30日止四個月，錄得收入分別約為47.87億元、48.65億元、53.21和23.27億元，年╱期內(nèi)溢利分別約為5.08億元、5.35億元、8.01億元和5.77億元。

新星宇控股主要專注于住宅及商業(yè)物業(yè)的開發(fā)及銷售，記錄期間的收入主要來自銷售物業(yè)，分別約為人民幣46.18億元、46.76億元、52.97億元及23.24億元，銷售物業(yè)收入的貢獻率分別為96.5%、96.1%、99.5%及99.9%，在一定程度上存在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)單一的風(fēng)險，畢竟房地產(chǎn)受市場波動反應(yīng)敏感，受制于宏觀環(huán)境的變化，一旦宏觀經(jīng)濟或房地產(chǎn)市場景氣的大幅下滑可能會對住宅及商業(yè)物業(yè)的需求產(chǎn)生不利影響。

此外，自提供建造服務(wù)產(chǎn)生的收入較小，分別約為1.65億元、1.86億元、0.20億元及0，分別占同期我們總收入的約3.4%、3.8%、0.4%及0%。

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依賴于前五大供應(yīng)商

報告期內(nèi)，新星宇控股向五大供應(yīng)商作出的采購額分別占總采購額的約85.7%、94.8%、78.3%及68.7%，其中，向單一最大供應(yīng)商(一組于關(guān)鍵時間為新星宇建設(shè)之附屬公司之公司)作出的采購額分別占總采購額的約81.9%、88.6%、68.4%及49.8%，或面臨相關(guān)供應(yīng)商過于集中的相關(guān)風(fēng)險。

同時，公司也在一定程度上依賴外部承建商，委聘外部各方開展與我們的物業(yè)開發(fā)項目有關(guān)的各種服務(wù)，包括項目設(shè)計、施工、設(shè)備安裝、電梯安裝及景觀美化。一旦相關(guān)承建商未能及時提供令人滿意的服務(wù)，其經(jīng)營業(yè)績可能受到負面沖擊。報告期內(nèi)，外部承建商提供的服務(wù)所產(chǎn)生的總成本分別為19.94億元、23.45億元、25.41億元及7.93億元。

此外，2016年新星宇控股擴展業(yè)務(wù)并進一步于北方地區(qū)、華北地區(qū)、華中地區(qū)、華東地區(qū)及華南地區(qū)開展業(yè)務(wù)，在拓展至新地區(qū)的過程中也或存在不確定性風(fēng)險，畢竟作為物業(yè)開發(fā)商，進入新市場之時，在獲得優(yōu)質(zhì)土地、品牌聲譽上或存有一定的準(zhǔn)入壁壘，難以較快占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢。

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結(jié)語

近年來，隨著國內(nèi)物管企業(yè)紛紛赴港上市，資本市場對其抱有相對的積極預(yù)期，尤其是突發(fā)的新冠疫情讓物業(yè)管理股的價值進一步被發(fā)掘，而在泡沫戳破后，物業(yè)股的估值擴張還得回歸規(guī)模的增長和業(yè)務(wù)的創(chuàng)新。公司若想要提升競爭力，需要通過落實多樣化的土地收購策略豐富自身的土地儲備，繼續(xù)獲取城市更新項目以及發(fā)展大型綜合物業(yè)項目，以促進產(chǎn)業(yè)配置的多元化，建立品牌價值，才能實現(xiàn)可持續(xù)及可盈利的未來增長。