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2021年，房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏波瀾，上半年成交持續(xù)走高，進(jìn)入三季度，成交動(dòng)能明顯轉(zhuǎn)弱，在熱點(diǎn)城市調(diào)控持續(xù)發(fā)酵和信貸監(jiān)管進(jìn)一步收緊的多重壓力下，成交規(guī)模一降再降。

尤其是二手房市場(chǎng)，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2021年10月20日發(fā)布的70城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)來(lái)看，9月二手房降價(jià)城市數(shù)量達(dá)到了52個(gè)，占比高達(dá)72.3%，整體市場(chǎng)可以用“一蹶不振”來(lái)形容。

近日，部分媒體報(bào)道稱(chēng)，包括無(wú)錫等地二手房市場(chǎng)的信貸環(huán)境開(kāi)始寬松。據(jù)了解，自2021年7月無(wú)錫100個(gè)小區(qū)出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)至今，已連續(xù)4個(gè)月成交下滑，目前已跌至全年最低水平。

我們認(rèn)為，部分城市二手房市場(chǎng)按揭松動(dòng)主要是配合10月21日銀保監(jiān)會(huì)“保障剛需”：在貸款首付比例和利率上支持首套購(gòu)房者的需求，部分地區(qū)人民銀行分支行響應(yīng)，開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)信貸進(jìn)行窗口指導(dǎo)，支持房貸政策適度松綁。短期內(nèi)效果未必明顯，長(zhǎng)期來(lái)看對(duì)首套剛需購(gòu)房者有一定的積極意義。

01

多城二手房市場(chǎng)成交暴跌

2021年10月，二手房市場(chǎng)整體延續(xù)下行走勢(shì)，規(guī)模上環(huán)比再降。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2021年10月20日發(fā)布的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)來(lái)看，9月份全國(guó)70個(gè)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.2%，在連續(xù)16個(gè)月房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)上，9月明確下跌。

分能級(jí)來(lái)看，9月一二三線城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比跌幅分別為0.4%、0.1%和0.2%，其中一線城市為去年3月份以來(lái)首次下降。

CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的10個(gè)重點(diǎn)城市共計(jì)成交257萬(wàn)平方米，較去年同期相比規(guī)模收窄48%，同比2019年跌幅也高達(dá)40%，受困于全國(guó)樓市政策“嚴(yán)苛”，熱點(diǎn)城市調(diào)控力度有增無(wú)減，整體市場(chǎng)熱度降溫顯著。

具體到城市來(lái)看，北京、深圳、南昌、南京、青島均環(huán)比回落30%以上，其余城市也有不同程度下跌，超半數(shù)熱點(diǎn)城市成交規(guī)模同比下降4成以上。

深圳自年初二手房指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行以來(lái)，二手房成交量節(jié)節(jié)下滑，2021年6月單月僅成交26萬(wàn)平方米，處于近年來(lái)歷史低位，截止2021年10月成交量已降至11萬(wàn)平方米，同比下降73%，較2019年同期下降80%，成交均價(jià)也從2021年1月的72436元/平方米，跌破6萬(wàn)大關(guān)。

三季度以來(lái)杭州、青島市場(chǎng)規(guī)模顯著降級(jí)，同比跌幅擴(kuò)大至7成以上，較之2019年同期仍有5成以上回落，其余城市均有不同程度回落。

上海方面，自7月出臺(tái)核驗(yàn)價(jià)以來(lái)，截止2021年9月成交量降至98.33萬(wàn)平方米，同比下跌62.44%，成交均價(jià)38415元/平方米，同比下降8.72%。

02

二手房市場(chǎng)按揭開(kāi)始松動(dòng)

在整體二手房市場(chǎng)一片慘淡的背景下，近日部分媒體報(bào)道稱(chēng)，部分二手房市場(chǎng)的按揭開(kāi)始松動(dòng)。廣州、深圳、成都、無(wú)錫等先行先試，涉及下調(diào)房貸利率，縮短放貸周期等。

據(jù)媒體報(bào)道，無(wú)錫前幾個(gè)月二手房業(yè)務(wù)暫停的工行、農(nóng)行、光大等都恢復(fù)了二手房貸款受理，建設(shè)銀行放款時(shí)間最快2個(gè)月，中信銀行放款時(shí)間最快1個(gè)月。

我們認(rèn)為部分城市二手房市場(chǎng)按揭松動(dòng)主要是配合10月21日銀保監(jiān)會(huì)“保障剛需”需求而進(jìn)行的適度松綁。

2021年10月21日，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，要督促銀行落實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款監(jiān)管要求，配合人民銀行實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，房地產(chǎn)貸款增速穩(wěn)中趨緩。“保障好剛需群體信貸需求。”要在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套房購(gòu)房者予以支持。

在這一背景下，部分地區(qū)人民銀行分支行響應(yīng)，開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)信貸進(jìn)行窗口指導(dǎo)，支持房貸政策適度松綁。

隨著前期積壓的按揭貸款陸續(xù)放貸，部分城市或?qū)⒓芯W(wǎng)簽備案，成交有望明顯提升，疊加“二手房指導(dǎo)價(jià)”入市以來(lái)市場(chǎng)已得到良性抑制，調(diào)控“松綁”后未來(lái)短期內(nèi)市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)企穩(wěn)回升。

03

短期效果可能并不明顯

“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，保障好剛需群體信貸需求”預(yù)示著居民按揭貸款將邊際改善，但需要提醒的是，銀行集中放貸主要還是前期簽約的按揭貸款合同，房貸新增授信規(guī)模相較有限。

這主要是由于，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》要求，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按分檔可發(fā)放的個(gè)人住房貸款占比上限各檔不高于32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

在此之后，各地房貸額度緊張、放款周期拉長(zhǎng)、貸款利率上調(diào)，在這其中，二手房市場(chǎng)成為了重災(zāi)區(qū)，目前在“保障剛需”的要求下部分地區(qū)部分銀行對(duì)房貸政策進(jìn)行了適度松綁，這對(duì)于很多剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)好消息。

然而需要注意的是，受上限影響，部分城市雖然出現(xiàn)了部分適度松綁，但整體新增按揭貸款規(guī)模仍難顯著提升，因此短期來(lái)看效果并不會(huì)特別的明顯。

從整體成交情況來(lái)看，隨著前期積壓的按揭貸款陸續(xù)放貸，部分城市或?qū)⒓芯W(wǎng)簽備案，成交數(shù)據(jù)有望提升。值得注意的是，隨著房地產(chǎn)稅加速進(jìn)入實(shí)操階段，長(zhǎng)期將改變樓市供需及房?jī)r(jià)預(yù)期，短期也會(huì)影響部分市場(chǎng)情緒，不排除部分房東持有房屋的心態(tài)會(huì)變化，出現(xiàn)積極掛牌和出售，進(jìn)而增加二手房房源。