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商品房投資、銷售年度規(guī)模再創(chuàng)新高單月同比跌幅擴大

發(fā)布時間：2022-01-18 16:46:36 文章來源：中房網(wǎng)

商品房單月銷售數(shù)據(jù)持續(xù)同比負增長

2021年，商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長1.9%;比2019年增長4.6%，兩年平均增長2.3%。商品房銷售額181930億元，增長4.8%;比2019年增長13.9%，兩年平均增長6.7%。

2021年，房地產(chǎn)市場分化明顯，從上半年的高增長到下半年深度調(diào)整。行業(yè)在全方位政策調(diào)控、疫情多發(fā)、部分大型房企債務違約等多重壓力下，商品房銷售面積和銷售金額依然實現(xiàn)歷史新高，也應注意到，同比增幅較2020年下調(diào)了0.7和3.9個百分點。月度累計同比增幅年初最高，此后逐月回調(diào)，12月降至全年最低點，全年銷售指標實現(xiàn)小幅正增長。2021年房地產(chǎn)業(yè)增加值比上年增長5.2%，拉動整體經(jīng)濟增長0.4個百分點;新房市場銷售額超過18萬億，新房開發(fā)進入平臺期，未來幾年總規(guī)律大概率會掉頭朝下，但存量房交易、城市更新、資產(chǎn)運營、租賃保障、養(yǎng)老地產(chǎn)等方面正在逐步替代新房開發(fā)，成為新時期房地產(chǎn)經(jīng)濟的新內(nèi)涵，發(fā)展空間巨大，從這個意義上看房地產(chǎn)業(yè)仍然是經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。

2022年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策主基調(diào)不會變，堅持“房住不炒”，堅持“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”，因城施策進行調(diào)節(jié)。金融監(jiān)管力度不放松，針對開發(fā)企業(yè)的“三線四檔兩個觀察”，針對銀行涉房信貸的“集中度管理”，針對土地出讓的“兩集中”等政策仍將繼續(xù)執(zhí)行。同時政策存在一定調(diào)整預期，“雙向”調(diào)控普遍存在。2022年房地產(chǎn)市場預期總體前低后緩，政策不再加碼或逐步趨于合理正常，市場態(tài)勢平穩(wěn)，總體規(guī)模略有回調(diào)。

12月商品房銷售面積21302萬平方米，較上月增加41.2%，同比減少15.6%，較2019年12月減少6.0%;銷售金額20263億元，較上月增加39.9%，同比減少17.8%，較2019年12月減少2.2%。

單月數(shù)據(jù)來看，下半年各月商品房銷售面積和金額均處于負增長區(qū)間，12月跌幅較上月有所擴大。一方面2020年下半年市場處于快速恢復期，單月基數(shù)較高;另一方面市場需求逐步透支、金融監(jiān)管深化、部分企業(yè)暴雷等因素疊加，購房者和投資方觀望情緒加重，樓市普遍銷售遇冷。

分類物業(yè)銷售看,住宅銷售面積和金額均保持上漲，漲幅回調(diào)幅度明顯;辦公樓銷售面積同比漲幅高于住宅，漲幅略有收窄，銷售金額跌幅有明顯擴大;商業(yè)營業(yè)用兩項指標持續(xù)負增長，跌幅不再擴大。

從各地區(qū)銷售情況看，東部和中部地區(qū)銷售面積和金額同比保持上漲，中部地區(qū)銷售面積漲幅更為明顯。西部地區(qū)兩項指標均進入負增長區(qū)域，東北地區(qū)持續(xù)下跌，但跌幅收窄。

房地產(chǎn)開發(fā)投資略顯低迷，

單月同比跌幅擴大

2021年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資147602億元，比上年增長4.4%;比2019年增長11.7%，兩年平均增長5.7%。其中，住宅投資111173億元，比上年增長6.4%。

2021年，全國房地產(chǎn)投資規(guī)模再創(chuàng)新高，同比增速4.4%為2016年以來新低。從近期企業(yè)新開工、土地購置增速來看，難以支撐投資增速回升。同時，企業(yè)受“三道紅線”、 40%拿地銷售比等政策影響，將繼續(xù)采取謹慎的投資策略。

月度數(shù)據(jù)方面，12月房地產(chǎn)開發(fā)投資額為10288億元，為2021年投資額最低的單月，同比減少13.9%，跌幅較前3個月明顯擴大。單月投資額連續(xù)4個月負增長，帶動累計數(shù)據(jù)增速的下行。

從物業(yè)類別投資上看，住宅投資繼續(xù)保持增長，同比漲幅比上月收窄1.7個百分點;辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資跌幅進一步擴大，辦公樓跌勢更明顯。住宅投資占總投資比重為75.3%。

從地區(qū)來看，東、中、西三個地區(qū)保持上漲，中部地區(qū)漲幅最大，三區(qū)域漲幅均持續(xù)回調(diào)。東北地區(qū)開發(fā)投資在進入負增長區(qū)間后，跌幅略有收窄;投資規(guī)模上，東部地區(qū)依然保持領先，占總投資比重為52.6%，高于其他三區(qū)域的總和。

房屋新開工面積同比跌幅持續(xù)擴大

12月跌幅超三成

2021年，房屋新開工面積198895萬平方米，下降11.4%。其中，住宅新開工面積146379萬平方米，下降10.9%;辦公樓新開工面積5224萬平方米，下降20.9%;商業(yè)營業(yè)用房新開工14106萬平方米，下降21.7%。

1-12月，商品房新開工面積同比跌幅較1-11月擴大2.3個百分點，其中住宅新開工跌幅較1-11月擴大2.5個百分點。12月房屋新開工面積16075萬平方米，與上月基本持平，較去年同期少31.2%，較2019年12月減少26.8%。

企業(yè)拿地縮減在新開工規(guī)模上逐步顯現(xiàn)。從運營角度看，一方面企業(yè)資金投入在土地市場集中拿地后，很難支撐項目快速進入新開工階段，另一方面材料市場價格和人工成本上漲，也是影響新開工進度的重要原因。從監(jiān)管角度看，由于報告期內(nèi)三道紅線政策依然嚴格執(zhí)行，預售資金監(jiān)管也未明顯放松，導致企業(yè)擴大再生產(chǎn)的開工資金和動力不足。2022 年新開工規(guī)模將繼續(xù)呈下行趨勢。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速繼續(xù)收窄

2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金201132億元，比上年增長4.2%;比2019年增長12.6%，兩年平均增長6.1%。其中，國內(nèi)貸款23296億元，比上年下降12.7%;利用外資107億元，下降44.1%;自籌資金65428億元，增長3.2%;定金及預收款73946億元，增長11.1%;個人按揭貸款32388億元，增長8.0%。

1-12月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速較上月收窄3個百分點。各項資金來源占比基本保持穩(wěn)定，定金及預收款和個人按揭貸款占全部資金的52.9%，其次自籌資金占比32.5%。從資金增幅看，定金及預售款漲幅最大，回調(diào)幅度也更為明顯，較上月收窄5.9個百分點。國內(nèi)貸款持續(xù)下降，較上月擴大1.9個百分點。

2021年12月，銀保監(jiān)會表示要根據(jù)各地不同情況，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款;證監(jiān)會也表示將支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，資金可用于出險企業(yè)項目的兼并收購。這將有助于化解逐漸顯現(xiàn)的地產(chǎn)債務風險。2022年行業(yè)降杠桿的思路不變，也將繼續(xù)維護企業(yè)的正常融資需求，隨著違約房企的出清，行業(yè)融資或?qū)⑦M入穩(wěn)定區(qū)間。

土地購置面積跌幅擴大，

土地成交均價上漲

2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積21590萬平方米，比上年下降15.5%;土地成交價款17756億元，增長2.8%;土地成交均價8224元/平方米，上漲21.6%。

1-12月土地購置面積跌幅較上月跌幅擴大4.3個百分點，土地成交價款漲幅有所收窄。兩項指標走勢差異明顯，土地價格同比漲幅較上月擴大3.9個百分點。重點城市完成了全年三次集中供地，年末房企參拍門檻相對下降，市場熱度有所回升，但企業(yè)在資金有限的情況下，投資方向主要集中在重點城市，難以改變?nèi)珖w成交量下行的趨勢。土地購置和新開工規(guī)模的縮減，對未來銷售市場供應影響較大。

商品住宅待售面積有所增加

2021年末，商品房待售面積51023萬平方米，比11月末增加858萬平方米。其中，住宅待售面積增加480萬平方米，辦公樓待售面積增加94萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加46萬平方米。