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北京住房租賃市場的探索與發(fā)展一直走在全國前列。近日，自如研究院發(fā)布《2021年北京長租市場觀察》(下稱《觀察》)顯示，2021年北京長租市場租金月均波動(dòng)不足2%，年均波動(dòng)在3%-5%。同時(shí)，北京市有1/3常住居民有租房需求，并有每年至少新增15萬畢業(yè)生進(jìn)入租房市場。隨著城市人才引進(jìn)政策的持續(xù)落地、房屋“老齡化”程度加深等因素，高品質(zhì)住房租賃需求也正持續(xù)走高。

業(yè)內(nèi)人士指出，一方面相較個(gè)人普租市場淡旺季波動(dòng)較大的現(xiàn)象，長租機(jī)構(gòu)能更好的承擔(dān)市場“緩沖器”作用。另一方面，雖然北京市在持續(xù)加大保障性住房建設(shè)，但常住和新增市民對(duì)品質(zhì)租住的需求壓力仍較明顯，專業(yè)化長租機(jī)構(gòu)的市場增長潛力依舊可觀。

租金月均波動(dòng)不足2%、年均波動(dòng)不足5%，北京長租機(jī)構(gòu)發(fā)揮市場“穩(wěn)定器”作用

2021年北京住房租賃市場全年淡旺季明顯，同時(shí)長租機(jī)構(gòu)房源租金價(jià)格平穩(wěn)，呈現(xiàn)“量變價(jià)穩(wěn)”特征。

從時(shí)間維度來看，北京租房市場成交量在3月份迎來第一次高點(diǎn)，隨后在畢業(yè)生群體進(jìn)入租房市場的影響下，5、6月成為全年成交最頻繁的時(shí)段，占據(jù)了全年25%的成交份額。國慶之后租房市場逐漸回溫，預(yù)計(jì)至12月、1月間將出現(xiàn)量價(jià)降溫，對(duì)有換租、換房需求的租客更為友好。

從空間維度來看，雖然城六區(qū)(東城區(qū)、西城區(qū)、海淀區(qū)、朝陽區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū))依舊承接了超7成租賃需求，但是東城、西城兩區(qū)之和僅占7%;而朝陽區(qū)作為經(jīng)濟(jì)、人口雙密集城區(qū)，承接了全市超3成租賃需求，約為海淀區(qū)的兩倍;周邊區(qū)中，昌平區(qū)占比已超1成、通州區(qū)占比也超5%，北京人口、產(chǎn)業(yè)由內(nèi)向外疏散趨勢正在逐步凸顯。

在租金表現(xiàn)上，2021年北京長租機(jī)構(gòu)房源租金月均波動(dòng)最大不足2%，年均波動(dòng)也保持在3%到5%。實(shí)際上，結(jié)合2020年數(shù)據(jù)可見，自去年6月以來，北京市長租機(jī)構(gòu)房源租金月均波動(dòng)一直穩(wěn)定在2%以內(nèi)，租金全年表現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定。

在租住消費(fèi)習(xí)慣層面，作為全國市場化長租機(jī)構(gòu)發(fā)展較早、租賃人口占比較高的超大城市之一，北京租住青年普遍更加信賴選擇長租機(jī)構(gòu)。數(shù)據(jù)顯示，有超過80%的人會(huì)將長租機(jī)構(gòu)作為“首選的租房方式”，同時(shí)，長租機(jī)構(gòu)用戶滿意度也已穩(wěn)步突破90%，達(dá)93%。

三分之一常住人口租房居住，每年至少新增15萬品質(zhì)租住需求

據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，目前北京市常住人口有2189.3萬人，其中約三分之一都需要租房居住。若按照第七次人口普查中北京市戶均人口2.31人計(jì)算，北京市當(dāng)下約需租賃住房315萬套(間)。

同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，雖然在“十三五”期間北京市人口整體增長趨穩(wěn)，但是作為全國500強(qiáng)企業(yè)、獨(dú)角獸企業(yè)最多的華北經(jīng)濟(jì)中心的北京市，每年依舊有超過15萬應(yīng)屆畢業(yè)生“進(jìn)京”工作生活。

《觀察》分析，從今年7月北京人社局印發(fā)的《北京市引進(jìn)畢業(yè)生管理辦法》可見，北京市正在重新回歸“人才搶奪的大戰(zhàn)”。粗略判斷，若以未來每年將有超過15萬高校畢業(yè)生有租房需求為基礎(chǔ)，結(jié)合北京市計(jì)劃于“十四五”期間籌建保障性租賃住房，北京市5年內(nèi)至少新增有70-100萬套(間)以上品質(zhì)租住需求，機(jī)構(gòu)化長租房發(fā)展?jié)摿捎^。

存量改造、增量落地，專業(yè)化長租機(jī)構(gòu)的“運(yùn)營價(jià)值”發(fā)展空間

數(shù)據(jù)顯示，北京市20年以上老舊小區(qū)數(shù)量約5100個(gè)，共計(jì)約243萬套住房，其中82%分布在城六區(qū)。這些時(shí)下占據(jù)著北京市租賃住房供給主體的“老、破、小”，普遍存在著屋內(nèi)設(shè)施陳舊、設(shè)計(jì)過時(shí)等問題，出租周期長達(dá)60天。

《觀察》指出，從需求層面來看，北京市住房租賃供給缺口主要有兩大表現(xiàn)，一是因三分之一常住人口、70%“新市民”需要租房居住的供給數(shù)量缺口，二是因主要租房群體向高學(xué)歷、高素質(zhì)、高生活品質(zhì)要求轉(zhuǎn)變而帶來的供給質(zhì)量缺口。

而從解決方法來看，提高有效供給的主要手段同樣也由兩方面構(gòu)成，一是通過改造、更新老舊存量房源來盤活存量、提質(zhì)現(xiàn)有供給。二是通過推進(jìn)公共租賃住房、集體土地租賃住房等保障性租賃住房項(xiàng)目來投建增量。

據(jù)此，如何發(fā)揮運(yùn)營優(yōu)勢，協(xié)助“改造存量、落地增量”，成為專業(yè)化長租機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)市場價(jià)值、挖掘市場空間的重要課題。

在今年初，自如等企業(yè)變革長租模式，推出“增益租”新委托方式，通過讓房屋煥發(fā)生機(jī)，將老舊存量住房變身有市場競爭力的搶手供給。目前，北京經(jīng)過自如“增益租”模式改造再上市的超3萬套房屋中，有80%的房屋房齡超20年，但均實(shí)現(xiàn)出租周期降至5天內(nèi)、綜合出租效益提升20%以上。

與此同時(shí)，在各地保障性租賃住房、集體土地租賃住房等大型租賃項(xiàng)目中，長租機(jī)構(gòu)的運(yùn)營能力同樣也在逐漸獲得認(rèn)可。同樣以自如為例，此前由廣州地方國企與自如合作開發(fā)、擁有超過1500個(gè)居住單元的大型租賃社區(qū)“廣州凱得家自如里”在上線半年后即實(shí)現(xiàn)100%滿租，并持續(xù)實(shí)現(xiàn)0空置周轉(zhuǎn)。

《觀察》認(rèn)為，摸索發(fā)展模版、探索租賃形態(tài)無疑是一場長期且復(fù)雜的“運(yùn)營之戰(zhàn)”，但這其中，對(duì)于成熟、專業(yè)的長租機(jī)構(gòu)而言，也有著創(chuàng)新探索和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的充分空間。長租機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)總結(jié)、共享成功經(jīng)驗(yàn)，將自身納入到新一代城市住房生態(tài)與住房租賃市場運(yùn)行體系中看問題，共同助力于提升新市民的居住幸福感。