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臨近年終，雖然沈陽氣溫降至零度以下，但房地產(chǎn)市場卻一反常態(tài)開始回暖。房譜網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，近3周沈陽新建商品住宅成交量穩(wěn)步上升，第49周、第50周成交量環(huán)比增幅超過50%，市場回溫跡象明顯。

市場交易量提升表明，開發(fā)商“以價換量”策略獲得一定效果，但降價也引發(fā)大量業(yè)主投訴以及園區(qū)品質(zhì)下降等諸多問題。

高端改善盤降幅明顯

2021年7月，沈陽樓市迎來“降價潮”，對于在上半年買房的人而言，房子降價意味著財產(chǎn)大幅縮水，他們成為房價下跌的直接受損者。

劉女士最近心情不是很好，原因是她剛購買了幾個月的樓盤降價了，“同樣房源，比別人多花幾十萬元，誰都不愿當(dāng)‘冤大頭’。如果早知道能降這么多就等等了，當(dāng)初開發(fā)商開盤時信誓旦旦，稱項目定位于高端改善盤，肯定不會降價，誰承想如今距離開盤才短短幾個月時間就‘降’了這么多。”劉女士告訴記者。

據(jù)劉女士介紹，她購買的月星環(huán)球港灣位于沈陽渾南新市府板塊，位置相對不錯，距離地鐵和輕軌都不算遠(yuǎn)。月星環(huán)球港灣在今年7月開盤，開盤定價高層18000元/平方米，洋房22500元/平方米。

11月25日，記者來到月星環(huán)球港灣售樓處，看到門前立著一個醒目廣告牌，上面寫著“約12500元/平方米，清水新品驚爆加推”。

與該樓盤附近二手房均價11000~12000元/平方米相比，這樣的低價不禁讓人起疑。一位房產(chǎn)中介稱，開發(fā)商為了安撫之前開盤時高價買入的業(yè)主，其實加推低價房源時，在產(chǎn)品上特別做了一些“區(qū)隔”。

銷售人員將這批低價房源稱之為“脫衣”，即指去除掉裝修的清水房(毛坯房)。據(jù)銷售人員介紹，這次活動是將一整棟樓作為“脫衣”特價房源，便宜的2樓售價12500元/平方米，10樓以上在14000元/平方米左右。

據(jù)房產(chǎn)中介人士稱，月星環(huán)球港灣項目定位屬于高端改善盤，裝修標(biāo)準(zhǔn)也不低，但清水房和精裝房差價達(dá)到了4000元/平方米以上，顯然并不合理。中介人士稱，月星環(huán)球港灣推出的這批清水房實際上是為了調(diào)低價格，根據(jù)估算，“脫衣”清水房實際上要比精裝房(去除裝修費用)每平方米至少便宜2000元以上。

這只是渾南新市府板塊高端改善盤現(xiàn)狀的一個縮影。

迫于市場環(huán)境和周邊樓盤降價壓力，新市府板塊很多定位于改善的項目均下調(diào)了價格，比如華潤昭華里，之前售價接近20000元/平方米，如今跌到了18000元/平方米;融創(chuàng)御潮府小高層售價曾達(dá)到17000元/平方米，如今新推的一批特價房僅售12000~13000元/平方米。

一位房地產(chǎn)專家稱，當(dāng)前樓市，剛需盤和改善盤在價格上都會有所下調(diào)，不同的是改善型需求在行情不好時，抑制會更明顯;同時改善型樓盤多數(shù)為品牌開發(fā)商，溢價空間更大，因此一旦降價，這些樓盤降幅會更明顯。

一位房企內(nèi)部人士告訴記者，沈陽現(xiàn)在樓市狀況讓開發(fā)企業(yè)陷入兩難境地，如果項目不降價很難賣得動，因為本身市場需求小，不降價等于和市場對抗。大品牌開發(fā)商有一定溢價空間，因此每平方米降幅超過幾千元都沒有太大問題;很多本地開發(fā)商本身利潤就低，加之目前建筑原材料價格不斷上漲，成本大幅提升;如果每平方米單價降幅超過2000元，那么整個項目就不掙錢，甚至賠錢。

降價致維權(quán)事件增多

國家統(tǒng)計局發(fā)布的11月份70個大中城市商品住宅銷售價格，沈陽新房價格指數(shù)環(huán)比降低0.4%，二手房環(huán)比降0.3%。沈陽中原研究部統(tǒng)計，沈陽11月商品住宅成交價11906元/平方米，同比下降5%，環(huán)比降1%。

從今年下半年開始，因降價導(dǎo)致的維權(quán)事件逐漸增多。

沈北新區(qū)最早出現(xiàn)了降價“苗頭”。8月，沈北萬達(dá)廣場推出了一批特價房，從開盤價11000元/平方米降至8000元/平方米，近3000元的降幅引發(fā)大量老業(yè)主維權(quán)。為穩(wěn)定市場，沈北新區(qū)房產(chǎn)局下發(fā)通知文件，嚴(yán)查售樓處私自降價行為。

然而“十一”過后，越來越多的房企迫于回款及業(yè)績壓力，不得不進(jìn)行“調(diào)價”。

降價房企不再僅限于民營房企，國資背景的房企也放下身段，開始以特價房、頂賬房方式降價賣房。因此，維權(quán)事件波及了華潤、中海等一線房企。

中海望京府維權(quán)事件，曾引發(fā)政府相關(guān)部門重視。據(jù)中海望京府業(yè)主向記者反映，中海望京府涉嫌惡意降價，擾亂市場，降價前高層均價12000元/平方米，2021年10月后推出兩棟樓，售價僅8000元/平方米，洋房產(chǎn)品跌幅甚至超過了30%，大量中海業(yè)主向開發(fā)商討說法。中海業(yè)主維權(quán)事件擴(kuò)大后，引起了沈北新區(qū)政府重視，并給出了處理意見，要求退回其售出的40套房源，今后按照合規(guī)的備案價來出售。

記者再次暗訪中海望京府售樓處時發(fā)現(xiàn)，雖然該項目已恢復(fù)原價銷售，但其他房企降價行為沒有受其影響，相關(guān)限價政策對房價控制正逐漸失去效力。

沈陽在2017年8月15日曾出臺過《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，要求開發(fā)商按照一房一價制度申報房源價格，6個月內(nèi)不得調(diào)整申報價格，6個月后可申請下調(diào)，且申報價格下浮不得超過5%。實際上，開發(fā)商可通過很多方式繞開這些限制，比如以頂賬房、特價房名義出售，或做活動方式送物業(yè)費、送車位或者承諾直接返現(xiàn)。

碧桂園御時光在2021年8月29日才剛開盤，開盤售價在18000~20000元/平方米，項目銷售人員告訴記者，近期推出了一批“頂賬房”房源，均價僅15000元/平方米，與開盤時價格下調(diào)了3000~5000元/平方米，一套147平方米房子相比開盤時要便宜近50萬元;據(jù)銷售人員稱，這批“頂賬房”除了個別存在擋光問題外，和正常房源并無差別，并且所有手續(xù)都在售樓處正常辦理。

實際上有些房源是低于備案價出售的。月星環(huán)球港灣的銷售人員告訴記者，為了能夠順利備案，先以備案價簽訂合同進(jìn)行交易，備案后再將10萬元以裝修補(bǔ)貼費名義返還購房者，或者通過送車位的方式來彌補(bǔ)。

沈陽大多數(shù)開發(fā)商在宣傳時會避開“降價”之類的詞匯，多采用做活動、特價房、頂賬房的形式，一次推出幾十套或一棟樓投放市場。貝殼中介人員告訴記者，如果你要購買這批特價“房源”，通常無法在短期內(nèi)備案，如果想順利備案，可能要等1~2個月以上時間。

一位房產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家稱，房企降價行為雖然表面上看對購房者有利，實際上開發(fā)企業(yè)因為降價也會削減投入成本，一些房企在降價后項目品質(zhì)明顯降低。例如，沈陽華發(fā)全運首府行知坊業(yè)主投訴，其新交付的項目園區(qū)品質(zhì)較前幾期大幅下降。

上述專家稱，一些拿地價較高的房企，比如在今年4.30土拍拿地價比較高的房企，在降價后為了維持一定利潤會有意縮減成本，所謂高端改善項目，降價后其實各方面品質(zhì)已大不如從前。雖然近兩周沈陽樓市交易量有所提升，但交易量短期內(nèi)很難恢復(fù)到去年水平，降價有利于去庫存，但也要提防因成本控制引起樓盤品質(zhì)下降。