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“新中產(chǎn)、三胎時(shí)代、銀發(fā)社會(huì)、她經(jīng)濟(jì)……”回顧2021年，這些關(guān)鍵詞和我們的生活息息相關(guān)。隨著我國(guó)人口年齡層次的新變動(dòng)，不同的消費(fèi)趨勢(shì)隨之誕生。反映在居住方面，例如，隨著流動(dòng)人口進(jìn)一步向大城市聚集使得租賃需求持續(xù)增加、三胎時(shí)代的到來(lái)催生多元化的購(gòu)房需求、“她經(jīng)濟(jì)”下女性購(gòu)房需求增長(zhǎng)等等，這些新的趨勢(shì)也反映了我國(guó)住房消費(fèi)在新時(shí)代下的新特征。

12月28日，基于對(duì)我國(guó)人口特征新變化的研究，貝殼研究院推出《2021居住客群消費(fèi)趨勢(shì)年報(bào)》，力圖從消費(fèi)趨勢(shì)特征、住房消費(fèi)服務(wù)需求發(fā)展圖景、居住消費(fèi)畫(huà)像及行為分析、2022年居住消費(fèi)趨勢(shì)展望這四大方面來(lái)詮釋我國(guó)住房消費(fèi)趨勢(shì)的新變化。

新青年成為購(gòu)房主力軍：一線城市平均36.9歲買房

2020年第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)人口增長(zhǎng)率下滑但質(zhì)量提升、性別結(jié)構(gòu)改善但戶均規(guī)模減小、少兒化和老齡化并存、人口進(jìn)一步向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域和大都市圈城市群集聚等。

從人口結(jié)構(gòu)的角度看，在“老齡少子”的背景下，一方面，銀發(fā)消費(fèi)市場(chǎng)潛力巨大，不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)搶先布局養(yǎng)老地產(chǎn)，包括長(zhǎng)者公寓、養(yǎng)老社區(qū)等等;另一方面，85及 90后為主體的新生代人群正迅速取代70及80 后成為住房消費(fèi)市場(chǎng)的主力人群。

據(jù)《2021居住客群消費(fèi)趨勢(shì)年報(bào)》研究顯示，由于新青年(31-36歲)正處于“成家立業(yè)”的年齡段，這一人群的置業(yè)占比呈現(xiàn)持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。以貝殼為例，2020年，新青年置業(yè)占比已經(jīng)高達(dá)60%。

圖：“新青年”購(gòu)房業(yè)主占比走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院整理

雖然新青年成為消費(fèi)的主力軍，但是，不同能級(jí)城市的平均置業(yè)能力也有明顯的差異。由于更多的流動(dòng)人口向一、二線城市聚集，一、二線城市的購(gòu)房成本持續(xù)走高，平均置業(yè)年齡高于其它能級(jí)城市。據(jù)《2021居住客群消費(fèi)趨勢(shì)年報(bào)》研究顯示，2021年1至10月，一線城市購(gòu)房平均年齡約為36.9歲，高出新一線城市2.7歲，高出二線城市2.1歲。

同時(shí)，對(duì)于一線城市而言，已經(jīng)進(jìn)入了存量房市場(chǎng)，剛需群體買賣交易以二手交易為主，而新房多為置換人群。因此，體現(xiàn)在年齡上，一線城市新房的平均年齡比二手房較高。從城市分布看，在35個(gè)樣本城市中，置業(yè)平均年齡偏高的城市包括珠海、北京、上海、深圳及天津，以深圳、珠海及東莞為代表的大灣區(qū)城市置業(yè)年齡普遍偏高。

貝殼研究院分析認(rèn)為，受限于較高的“上車”門檻，一線城市客群購(gòu)房壓力較大，往往需要掏空“6個(gè)錢包”才能實(shí)現(xiàn)“上車”夢(mèng)想，因此，反映在置業(yè)年齡結(jié)構(gòu)上，一線城市的置業(yè)年齡明顯偏高。

圖：2021年35城置業(yè)平均年齡分布情況(歲)

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院

“她經(jīng)濟(jì)”時(shí)代：一線城市女性置業(yè)占比迅速提升

“七普”數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)男性人口為72334萬(wàn)人，占51.24%;女性人口為68844萬(wàn)人，占48.76%，中國(guó)男性比女性多3490萬(wàn)人。而“六普”男性比女性多3398萬(wàn)人。在高學(xué)歷女性占比提升，獨(dú)生子女政策影響及傳統(tǒng)婚姻觀念改變等多重因素影響下，女性在家庭生活及社會(huì)工作中的話語(yǔ)權(quán)逐步提升，“她經(jīng)濟(jì)”已經(jīng)到來(lái)。

在居住領(lǐng)域，女性置業(yè)的百分占比也在逐年提升，貝殼研究院統(tǒng)計(jì)了35個(gè)樣本城市，一線城市的女性置業(yè)人群百分占比增速相對(duì)明顯，2021年度，該占比達(dá)到48.79%。新一線及二線城市，相較于2019年，同樣出現(xiàn)不同程度的增幅。

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院

整體看，2021年“她需求”在城市間存在年齡差，一線城市的“她需求”主要由30-39歲的青年女性支撐，女性客群中30歲以下占比均不足三成;新一線城市的“她需求”雖然仍以80后女性為主力,但30歲以下女性購(gòu)房需求明顯更強(qiáng)。

同樣，根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的《女性居住現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告(2021)》顯示，全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市整體女性購(gòu)房占比從2017年45.60%到2020年47.54%，逐年提升。當(dāng)代女性想婚前擁有一套自己的房子動(dòng)機(jī)來(lái)自哪兒呢?女性受訪者中，認(rèn)為“房子比婚姻更讓人有安全感”“在家庭和婚姻里更加有底氣”“有一個(gè)為自己遮風(fēng)擋雨的地方”的占比分別為36.07%、29.59%和24.32%。更多女性從情感上考慮，想通過(guò)婚前置業(yè)，為自己未來(lái)的家庭生活提供安全網(wǎng)。

“居者有其屋”升級(jí)為“居者優(yōu)其屋”

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)20多年高速發(fā)展，居民住房水平明顯提高，住房整體短缺的局面結(jié)束，消費(fèi)者開(kāi)始從“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”升級(jí)，人們對(duì)于房屋居住屬性的需求矛盾得到緩解，開(kāi)始對(duì)房子賦予更多精神層面的東西，房子的功能定位得到不斷提升和變化。

據(jù)《2021居住客群消費(fèi)趨勢(shì)年報(bào)》研究顯示，目前，兩居室仍然是主流交易戶型，但從趨勢(shì)看，三居室及以上戶型交易占比呈顯著增長(zhǎng)趨勢(shì)。2021年,全國(guó)35個(gè)樣本城市購(gòu)買三居及以上產(chǎn)品的客群占比36.66%，同比增加了0.5個(gè)百分點(diǎn)，相較于2017年增加了3.67個(gè)百分點(diǎn)。其中，2021年新一線城市購(gòu)買三居及以上產(chǎn)品客群占比40.52，比一線城市高出15.12個(gè)百分點(diǎn)，這也意味著改善型住房需求持續(xù)釋放，消費(fèi)者在空間上住得更加寬敞。

另外，消費(fèi)升級(jí)品質(zhì)居住成為新剛需，人們已經(jīng)不僅僅滿足于房屋的居住屬性，對(duì)居住環(huán)境、房屋品質(zhì)、小區(qū)配套等諸多方面提出了更高要求。以樓齡為例，2020年重點(diǎn)城市購(gòu)買樓齡在10年以內(nèi)的購(gòu)房客群占比46.5%，較2017年提高15.7個(gè)百分點(diǎn)。此外，小區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)方面也均有不同程度提升。

圖：城鎮(zhèn)人均居住建筑面積變化情況(平方米)

數(shù)據(jù)來(lái)源:貝殼研究院

疫情雖然帶來(lái)了空前的不確定性，但是，在“房住不炒”的政策基調(diào)下，購(gòu)房客戶也逐漸向理性回歸，對(duì)樓市看穩(wěn)成為主流消費(fèi)預(yù)期。在貝殼研究院2021年10月份的購(gòu)房者消費(fèi)調(diào)查中，超八成受訪者認(rèn)為自己所在城市未來(lái)1年房?jī)r(jià)預(yù)期持平或微漲。

貝殼研究院預(yù)測(cè)稱，隨著人口紅利的消失，來(lái)自人口增長(zhǎng)和人口遷移的首次置業(yè)需求減弱，住房消費(fèi)的主要矛盾已經(jīng)從過(guò)去的住房短缺進(jìn)入到品質(zhì)需求層面，未來(lái)，居住品質(zhì)升級(jí)、改善需求必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)值鏈和產(chǎn)業(yè)鏈的升級(jí)和發(fā)展。