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2021年，房地產(chǎn)市場(chǎng)由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱。自2020年“三條紅線”和“貸款集中度管理”政策出臺(tái)后，2021年整體呈現(xiàn)房企融資供需兩端持續(xù)收緊的態(tài)勢(shì)，在此影響下，2021年下半年，銷(xiāo)售和融資都出現(xiàn)大幅下滑。

前三季度政策持續(xù)收緊下，部分房企爆發(fā)了債務(wù)違約，海外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及部分企業(yè)的評(píng)級(jí)。在此背景下，為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，中央及部委、金融機(jī)構(gòu)等向外界釋放有關(guān)房企融資政策偏正面消息。

預(yù)判2022年，預(yù)計(jì)整體的房地產(chǎn)融資環(huán)境仍以維穩(wěn)為主，維護(hù)企業(yè)的正常融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。優(yōu)質(zhì)的白名單企業(yè)將迎來(lái)率先發(fā)展的機(jī)會(huì)，特別是四季度政策回暖中，諸多機(jī)構(gòu)和銀行建立了優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資發(fā)放的白名單企業(yè)，這些企業(yè)可以抓住機(jī)會(huì)進(jìn)行擴(kuò)張，融資上可以積極嘗試一些創(chuàng)新型融資。

01

融資政策先緊后松，四季度密集發(fā)聲維穩(wěn)

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，2021年是壓力巨大的一年，在“三條紅線”、“貸款集中度管理”等政策之下，行業(yè)整體數(shù)據(jù)不斷下滑。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年100家典型房企的融資量為12873億元，同比下降26%，近五年來(lái)融資量首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，同時(shí)達(dá)到五年來(lái)最低點(diǎn)。

圖：2016-2020年房企融資總量情況(單位：億元)

備注：1、外幣融資統(tǒng)一按融資當(dāng)月月末匯率換算為人民幣，監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)不含開(kāi)發(fā)貸和一般銀行貸款;

2、如沒(méi)有特殊說(shuō)明，本文所有的2021年融資數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)均截止至2021年12月20日。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC整理

分季度來(lái)看，由于年初各機(jī)構(gòu)額度充足，疊加房企年初有大量?jī)攤枨?，一季度房企融資量保持4000億元以上，二季度以來(lái)，相關(guān)部門(mén)加大對(duì)經(jīng)營(yíng)貸、通道類(lèi)業(yè)務(wù)的監(jiān)管，房企融資環(huán)境收緊，二季度融資量同比下降了16%，三季度房企融資進(jìn)一步下滑到3079億元，同比下降32%，到四季度房企的融資一度降到冰點(diǎn)，融資量?jī)H為1767億元，同比減少55%。

圖：2021年房企分季度融資總量及同比情況(單位：億元)

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC整理

為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，中央及部委、金融機(jī)構(gòu)等向外界釋放有關(guān)房企融資政策偏正面消息。

9月下旬，央行貨幣政策委員會(huì)例會(huì)明確提出，“要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”，釋放了個(gè)人按揭貸款邊際放松的積極信。

11月9日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行了房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)，此后多家央企國(guó)企和地方城投企業(yè)陸續(xù)發(fā)行了中期票據(jù)，房企融資“冰封”狀態(tài)有所解封。

12月6日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議。房地產(chǎn)方面，明確要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。此次針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“良性循環(huán)”的表述是近年來(lái)首次提及，釋放出很強(qiáng)的信號(hào)意義，對(duì)重建行業(yè)信心，解決當(dāng)前行業(yè)遇到的一些問(wèn)題，都有至關(guān)重要的作用。

表：2021年前三季度部分房企融資相關(guān)政策

資料來(lái)源：CRIC整理

表：2021年第四季度密集發(fā)聲維穩(wěn)融資政策情況

資料來(lái)源：CRIC整理

02

部分房企融資“解凍”，房企發(fā)債分化

在2021年11月9日，銀行間商協(xié)會(huì)座談會(huì)后，眾多房企密集發(fā)行中期票據(jù)和超短融資券。

2021年11月10日，常州城建、北京住總、小商品城宣布擬發(fā)行超短融資券，鎮(zhèn)江城建公告擬發(fā)行4億元的中期票據(jù);11月11日，保利發(fā)展宣布擬發(fā)行20億元的中期票據(jù)，將銀行間債券市場(chǎng)的融資主體從城投擴(kuò)展到主流房企，而后11月12日，光明地產(chǎn)宣布擬發(fā)行5億元中期票據(jù)，招商蛇口公告擬分別發(fā)行30億元的中期票據(jù)和超短融。

12月17日，寶龍地產(chǎn)控股有限公司發(fā)布海外監(jiān)管公布，已完成發(fā)行1.5億美元優(yōu)先票據(jù)，寶龍地產(chǎn)擬將新票據(jù)的所得款項(xiàng)用作為其現(xiàn)有中期至長(zhǎng)期債務(wù)(一年內(nèi)將到期)進(jìn)行再融資。

多家企業(yè)的中票、短融等債券融資計(jì)劃的設(shè)立成功，鼓舞了市場(chǎng)的信心，未來(lái)其他資質(zhì)良好，信用較高的企業(yè)特別是國(guó)企央企也有望加入發(fā)債的隊(duì)伍。

在此影響下，2021年11月100家典型房企的融資量為749.63億元，環(huán)比上升65.8%，同比下降40.9%。2021年12月100家典型房企的融資總量為702.21億元，較11月微跌，同比仍下降48%。

從融資成本來(lái)看，2021年的新增債券類(lèi)融資成本5.29%，較2020年全年下降0.92個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本7.05%，較2020年全年下降1個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本4.06%，較2020年全年下降0.44個(gè)百分點(diǎn)。

表：2017-2021年房企境內(nèi)外債券融資成本

注：不做額外說(shuō)明，本文涉及的融資成本，均為債券類(lèi)成本(不含資產(chǎn)證券化產(chǎn)品)

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC整理

融資成本的下降主要在于年內(nèi)房企發(fā)債持續(xù)分化，一方面年內(nèi)境內(nèi)發(fā)債/境外發(fā)債為1.41，較2020年多0.26，而企業(yè)一般境內(nèi)發(fā)債成本遠(yuǎn)低于境外;另外，由于融資環(huán)境收緊，企業(yè)發(fā)債持續(xù)分化，債券發(fā)行向優(yōu)秀房企集中，進(jìn)一步拉低了企業(yè)發(fā)債成本。

03

并購(gòu)票據(jù)“破冰”，利好優(yōu)質(zhì)的白名單企業(yè)

在房企融資逐步回暖的情況下，12月底央行與銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)通知，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)的金融支持和服務(wù)。在此之前，證監(jiān)會(huì)也曾公開(kāi)表態(tài)，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，資金可用于出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的兼并收購(gòu)。

事實(shí)上，大型優(yōu)質(zhì)房企已于近期啟動(dòng)相關(guān)債券發(fā)行工作。比如，招商蛇口等企業(yè)計(jì)劃近期在中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)發(fā)行并購(gòu)票據(jù)，募集資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的兼并收購(gòu)。

據(jù)上清所披露，2020年至今共發(fā)行5筆并購(gòu)票據(jù)，涉及并購(gòu)對(duì)象主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施及商務(wù)辦公類(lèi)資產(chǎn)。且對(duì)發(fā)行人資質(zhì)的較高要求，發(fā)行人均為國(guó)有企業(yè)。

表：2020年至今并購(gòu)票據(jù)發(fā)行情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：上清所、CRIC整理

從招商蛇口所計(jì)劃注冊(cè)發(fā)行的并購(gòu)票據(jù)“破冰”來(lái)看，若并購(gòu)票據(jù)能夠?qū)崿F(xiàn)將募集用途拓展至房地產(chǎn)項(xiàng)目的兼并收購(gòu)，無(wú)疑是一大突破。

過(guò)去一年，由于行業(yè)全面轉(zhuǎn)向去杠桿，三道紅線的實(shí)施促使房企對(duì)負(fù)債總額做出一定的限制，并購(gòu)項(xiàng)目往往會(huì)承接債務(wù)，或會(huì)導(dǎo)致企業(yè)債務(wù)超過(guò)限制，影響企業(yè)安全。但財(cái)務(wù)優(yōu)異、具有資金實(shí)力的龍頭房企，則更有能力把握收并購(gòu)市場(chǎng)中的一些機(jī)遇。

房地產(chǎn)金融政策正在響應(yīng)“良性循環(huán)”，相關(guān)支持政策實(shí)施后，對(duì)優(yōu)質(zhì)房企項(xiàng)目拓展提供了更多金融支持，以緩解房企“錢(qián)緊”問(wèn)題的顧慮，此外對(duì)于問(wèn)題房企的項(xiàng)目而言，項(xiàng)目出清和消化后能夠加速資金回籠，防范風(fēng)險(xiǎn)。

從房企角度而言，除了擬注冊(cè)發(fā)行并購(gòu)票據(jù)的招商蛇口外，未來(lái)部分優(yōu)質(zhì)房企同樣有機(jī)會(huì)參與到發(fā)行并購(gòu)債券中來(lái)。

優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)行債券用于兼并收購(gòu)，一方面將推動(dòng)行業(yè)整合，加快企業(yè)間的優(yōu)勝劣汰，對(duì)于行業(yè)重塑是一種良性循環(huán);此外，合理的債務(wù)重組、并購(gòu)支持、再融資政策也將幫助個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)暴露企業(yè)解決信用問(wèn)題。

整體來(lái)看，雖然當(dāng)前融資環(huán)境已有回暖，但分化現(xiàn)象愈發(fā)明顯。與流動(dòng)性較緊的企業(yè)相反，優(yōu)質(zhì)白名單企業(yè)將迎來(lái)率先發(fā)展的機(jī)會(huì)。一方面優(yōu)質(zhì)房企更具有融資優(yōu)勢(shì)，而負(fù)債較高的企業(yè)再融資難度依然較大;若優(yōu)質(zhì)房企再具備發(fā)行并購(gòu)債券的優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看將推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的整合，加快企業(yè)間的優(yōu)勝劣汰，良性推動(dòng)行業(yè)重塑。