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近年來，房地產(chǎn)市場行情低迷，樓市又開始去庫存。為此，房地產(chǎn)開發(fā)商腦洞大開，展開花式營銷：小麥大蒜抵首付、買房送土豬、買房送工作、房票安置補償?shù)仁侄卧佻F(xiàn)江湖，意味著新一輪去庫存悄然開啟。

對此，專家建議要遵循市場經(jīng)濟的基本要求，本著“平等、公平、自愿”的原則參與房屋買賣，從而進一步推動內(nèi)需，提振人們的消費意愿。

開發(fā)商 小麥大蒜抵首付

為了去庫存，房企拼了!金融投資報記者注意到，最為奇葩的要數(shù)在河南的兩個房地產(chǎn)項目。日前，來自河南商丘市民權(quán)縣一個名為建業(yè)河畔洋房的項目上了熱搜，不是其洋房有多舒適氣派，而是廣告內(nèi)容讓人瞠目結(jié)舌，其寫道：“2元/斤小麥換房，最高可抵16萬房款”。無獨有偶，以大蒜換房的項目，位于河南省開封市杞縣開發(fā)的建業(yè)城，其廣告單醒目位置標(biāo)注著“5元/斤，大蒜換房，16天約成交86萬斤大蒜”的字樣。值得注意的是，所謂用小麥、大蒜換房，實則是一種營銷手段，房企并非直接向農(nóng)戶收取小麥、大蒜，而是幫助農(nóng)戶聯(lián)系合適的商家以實現(xiàn)農(nóng)作物的收購。房企著眼點在于，借此推動購買力入市，以加快資金回籠速度。據(jù)報道，6月22日民權(quán)縣建業(yè)河畔洋房項目處已回應(yīng)此事，其聲稱“舉行該活動的初衷是為了助農(nóng)”。策劃經(jīng)理霍先生告訴記者：“當(dāng)下正是麥?zhǔn)諘r節(jié)，目前小麥的市場價大概是1.5元一斤，而他們給出的房款抵扣價是2元一斤，相當(dāng)于每斤給消費者補貼了0.5元。”

位于江蘇連云港海州區(qū)的保利·水木芳華項目，近日則推出買房送一頭200斤土豬，以及全民營銷獎勵傭金1萬元/套等活動。

在安徽省安慶市，開發(fā)商為回籠資金、去庫存，紛紛采取各種花式促銷政策，降價銷售。多個樓盤七折開售，更有甚者，打著“精裝高層單價5888元/㎡起，購房就送大眾寶來”的旗號。

對此，四川省政府決策咨詢委員會委員、西部研究院財金商貿(mào)研究中心主任、研究員王小琪向金融投資報記者表示：“房地產(chǎn)市場的發(fā)展存在差異化，而一些庫存多的城市，房地產(chǎn)商采取多種多樣、各具特色的促銷手段，是必要且必須的。”

地方政府 購房“送工作”

比開發(fā)商動作更大的，是地方政府。

如廣西玉林市仁東鎮(zhèn)，今年推出了購房“送工作”政策。具體來看，當(dāng)?shù)卣撠?zé)向進城購房且未就業(yè)的新市民推薦3個以上就業(yè)崗位，薪酬不低于玉林最低工資標(biāo)準(zhǔn)。

青島市某社區(qū)甚至將購房納入工作人員考核范圍。日前，青島市西海岸新區(qū)某街道辦事處一則名為《關(guān)于做好促進居民購買新建商品房的通知》廣為流傳。該通知要求各社區(qū)、各股份經(jīng)濟合作社，發(fā)動轄區(qū)居民購買新建商品房，組織新建商品房團購，至6月底，每個合作社完成網(wǎng)簽不少于2個，并將該項工作納入2022年度工作考核。

值得注意的是，拆遷款“房票補償”也再現(xiàn)江湖。房票安置政策本身并不陌生，此前各地都有推出，但在當(dāng)下的市場環(huán)境中，鄭州出臺房票政策具有新含義。

房票安置，即征收人按照貨幣安置、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的政策，將計劃安置的房屋轉(zhuǎn)化為貨幣，再以房票形式出具給被征收人，后者向參與安置工作的房企購買商品房的房屋安置方式。有業(yè)內(nèi)分析師稱，購房者可通過它去買房，政府還有一定獎勵，相當(dāng)于間接提升購買力，購房者可買更大戶型、高品質(zhì)的房子，也是一個去庫存政策。

公開資料顯示，目前推行房票安置政策的城市，包括河南信陽、江蘇常熟、浙江紹興、寧波奉化區(qū)等地。從時間上看，早在2015年這一政策便在各地出臺，此后在細則上不斷完善。

近日武漢樓市又出新政。6月11日，武漢市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于印發(fā)武漢市加快消費恢復(fù)提振若干措施的通知》，提出將優(yōu)化全市購房政策。“堅持‘房住不炒’定位，支持剛性和改善性住房需求，因區(qū)精準(zhǔn)施策，完善差別化購房措施，加快區(qū)域新房庫存去化。”

“無論是政府還是開發(fā)商，在此過程中都應(yīng)秉持誠信原則，并要不折不扣地兌現(xiàn)承諾。相關(guān)政策對推動房子銷售是起輔助作用的，房子銷量如何，主要還是取決于房子的品質(zhì)和人居環(huán)境。”王小琪表示。

各地加緊去庫存

在房地產(chǎn)庫存高企的當(dāng)下，各地新一輪去庫存正悄然開啟。

據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站消息，5月末，我國商品房待售面積55433萬平方米，同比增長8.6%。自2018年以來，已達四年來新高。

55433 萬平方米是什么概念?如果按照住建部公布的數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積39.8平方米，那么，現(xiàn)在的庫存量足夠近1400萬人居住。

庫存變多，每天和房子打交道的宋女士感受尤為明顯，身為鏈家資深經(jīng)紀(jì)人的她向金融投資報記者表示：“今年5月底，貝殼找房平臺上的二手房大約有17萬套，今天下午該平臺顯示存有205626套房源，而且?guī)齑媪抗烙嬤€會上漲。”

克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國各地去化周期均有穩(wěn)步拉長趨勢。一線城市增至平均19.56個月，二線城市增至23.07個月，同比漲幅均在80%以上，三四線城市已達到28.15個月，庫存風(fēng)險直線上升，同比增幅達123%。

相比較而言，北部和內(nèi)陸的弱二線城市、東南沿海前期需求透支嚴重的三四線城市，庫存壓力十分集中。值得注意的是，廣西防城港去化周期高達152個月，位列第一，現(xiàn)有庫存要消化12.7年;哈爾濱、連江、長春、呼和浩特的去化周期均超過了100個月，這意味著它們僅現(xiàn)有樓市庫存就需要8年-10年才能消化完畢。

這就不難解釋房地產(chǎn)商、各地政府爭相引導(dǎo)鼓勵購房，刺激消費需求的原因了。雖然市場活躍度有所提升，但購房者信心、市場活力、商品房去化等問題都亟待盤活提升。中信證券分析師陳聰認為，房地產(chǎn)政策關(guān)鍵在于能否找到一個可以因城施策，滿足各方需要，不至于刺激核心城市房價上漲，又可以切實推動低線城市銷售復(fù)蘇的方法。

面對庫存多、消化難的窘境，王小琪建議：“一定要遵循市場經(jīng)濟的基本要求，本著‘平等、公平、自愿’的原則參與房屋買賣，從而進一步推動內(nèi)需，提振人們的消費意愿。”(本報記者 賀夢璐)