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繼首批公募REITs在年內(nèi)成立并上市后，第二批產(chǎn)品也要來了。據(jù)悉，華夏越秀高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(以下簡稱“華夏越秀高速REIT”)、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(以下簡稱“建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT”)將在11月29日至11月30日發(fā)行，募集規(guī)模合計超50億元。在部分業(yè)內(nèi)人士看來，由于公募REITs產(chǎn)品具有其獨特的風(fēng)險特征，因此可能會受到部分資金的追捧，第二批產(chǎn)品“一日售罄”的概率較大。但也有觀點認為，在北交所擴容、新股打新以及市場環(huán)境降溫等因素影響下，投資者對公募REITs的申購熱情可能會有所降溫。

新品募集上限超50億元

第二批公募REITs即將開賣。據(jù)公開資料顯示，華夏越秀高速REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT將在11月29日至11月30日發(fā)售，募集份額分別為3億份、9億份。

具體來看，華夏越秀高速REIT的標的資產(chǎn)是漢孝高速，其是福銀高速(G70)的重要組成部分，同時連通京港澳高速(G4)和滬蓉高速(G42)，也是武漢西北方向放射性通道，毗鄰武漢天河國際機場。而建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT的標的資產(chǎn)為北京中關(guān)村軟件園內(nèi)的三棟物業(yè)，該基金標的資產(chǎn)所涉及的三棟樓建筑面積合計達16.68萬平方米，資產(chǎn)估值達30.73億元，投資者通過投資該產(chǎn)品持有三棟物業(yè)的所有權(quán)。

據(jù)了解，上述產(chǎn)品的運作方式均為契約型封閉式。其中，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT的存續(xù)期為自基金合同生效之日起45年;而華夏越秀高速REIT存續(xù)期限為自基金合同生效之日起50年。但相關(guān)基金管理人均表示，產(chǎn)品成立后會上市交易，有現(xiàn)金流需求的投資者可以通過場內(nèi)買賣實現(xiàn)退出。

費用方面，華夏越秀高速REIT對于50萬元以下的認購金額，收取0.6%的認購費率，對50萬元(含)至500萬元之間的認購金額，則收取0.2%至0.4%不等的認購費率;建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT則對小于100萬元的認購金額均收取0.6%的認購費率，對100萬元(含)至500萬元之間的，同樣收取0.2%至0.4%的認購費。但對于認購金額大于500萬元(含)的，上述兩只產(chǎn)品均收取1000元/筆的認購費。

在產(chǎn)品“掌舵人”方面，各家機構(gòu)也安排了多位經(jīng)驗豐富的精英上陣。其中，華夏越秀高速REIT的擬任基金經(jīng)理馬兆良、林偉鑫、孫少鵬均具有5年以上基礎(chǔ)設(shè)施投資和運營管理經(jīng)驗。建信基金也表示，為上述產(chǎn)品組建了包括張湜、史宏艷、李元利三位擬任基金經(jīng)理在內(nèi)的近十人公募REITs管理團隊。

另外，據(jù)份額發(fā)售公告顯示，上述兩只產(chǎn)品此次發(fā)售均由戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、公眾投資者發(fā)售三個部分組成。其中，針對公眾投資者發(fā)售部分，華夏基金表示，若公眾投資者在募集期內(nèi)有效認購申請份額總額超過公眾投資者的募集上限，實行末日比例配售;建信基金則表示將采取全程比例確認的方式對公眾投資者認購進行比例配售。

此前，上述兩只產(chǎn)品也在獲批后進行詢價，并在11月19日完成詢價工作。最終，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT的認購價格確定為3.2元/份;華夏越秀高速REIT的認購價格則為7.1元/份。結(jié)合前述募集份額上限來看，上述兩只產(chǎn)品對應(yīng)的募集規(guī)模分別為28.8億元、21.3億元，合計為50.1億元。

建信基金公募REITs團隊表示，目前，國內(nèi)不動產(chǎn)已從“增量時代”進入“存量時代”，資產(chǎn)端形成了大量存量不動產(chǎn)資產(chǎn)，如何盤活存量資產(chǎn)成為重要問題。而公募REITs是非常好的資產(chǎn)融資載體，可以讓不動產(chǎn)真正流動起來，且能夠起到對企業(yè)資產(chǎn)價值重估、管理效率提高與企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)改善等多方面的積極作用。

首批產(chǎn)品最高漲幅超27%

據(jù)華夏基金介紹，截至2021年6月，我國基建投資累計額達到170.7萬億元，為REITs提供了豐富的底層投資資產(chǎn)。從增量市場來看，經(jīng)過多年快速建設(shè)，我國基礎(chǔ)設(shè)施條件得到了明顯改善。同時，5G建設(shè)、數(shù)據(jù)中心等新基建領(lǐng)域正在發(fā)力，未來我國新老基建都具備較大的發(fā)展空間。

回顧此前，在2020年4月，相關(guān)監(jiān)管部門也明確將九大類基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)納入試點范圍，其中包括交通、能源、市政、生態(tài)環(huán)保、倉儲物流、園區(qū)、新型基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房，以及其他基礎(chǔ)設(shè)施。

值得一提的是，首批9只公募REITs產(chǎn)品也在今年5月獲批，相關(guān)產(chǎn)品涉及的投資標的包括倉儲物流、園區(qū)、交通等多方面。目前，距離首批產(chǎn)品在今年6月相繼成立并上市后，已有近半年的時間。

部分業(yè)內(nèi)人士對首批公募REITs產(chǎn)品的表現(xiàn)評價也較高。IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜，以及百嘉基金董事、擬任副總經(jīng)理王群航均向北京商報記者表示，結(jié)合首批9只公募REITs產(chǎn)品的發(fā)展情況來看，大部分產(chǎn)品截至目前的表現(xiàn)良好。

據(jù)同花順數(shù)據(jù)顯示，截至11月28日，首批9只公募REITs基金中，有8只產(chǎn)品自上市以來的收益率均為正。其中，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT及中航首鋼綠能REIT的漲幅已超27%，分別為27.68%、27.22%;但也有平安廣州廣河REIT上市至今的漲幅為負，為-0.35%。

另外6只產(chǎn)品的漲幅情況也高低不一，但總體在10%-20%左右。具體來看，截至11月28日，紅土鹽田港REIT、中金普洛斯REIT自上市以來的收益率分別達23.04%、21.57%;華安張江光大REIT、浙商滬杭甬REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT的收益率依次分別為17.32%、13.81%、13.29%;而東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT的收益率則為9.97%。

對于個別產(chǎn)品上市至今的收益率仍為負的原因，財經(jīng)評論員郭施亮分析道，“首批REITs因具有賺錢效應(yīng)與較高市場關(guān)注度，獲得了炒作溢價，但隨后市場逐步回歸理性，降溫效應(yīng)下會引起市場資金的拋售，從而壓縮公募REITs產(chǎn)品的溢價空間”。

正如郭施亮所說，首批9只公募REITs產(chǎn)品在發(fā)售時確實受到投資者的火熱追捧，并全部“一日售罄”。據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，首批9只公募REITs產(chǎn)品在發(fā)售當(dāng)天累計“吸金”超過314億元。那么，第二批公募REITs是否也會一日售罄，重現(xiàn)首批產(chǎn)品的光輝時刻?

第二批公募REITs能否一日售罄

部分業(yè)內(nèi)人士向北京商報記者表示，看好第二批公募REITs產(chǎn)品的銷售情況，并預(yù)估這類產(chǎn)品大概率會一日售罄。但也有觀點認為這類產(chǎn)品的吸引力有限。

柏文喜認為，由于目前優(yōu)質(zhì)的投資標的比較少，而公募REITs在收益水平、流動性與安全性的匹配方面比較適中，是投資組合中平衡風(fēng)險與收益的最重要投資品種之一，相對來說受市場歡迎程度較高，加上目前公募REITs發(fā)行的數(shù)量與規(guī)模比較小，所以一日售罄的概率會比較大。

同時，王群航以及前海開源基金首席經(jīng)濟學(xué)家楊德龍此前接受北京商報記者采訪時也提到，鑒于公募REITs的風(fēng)險特征可能符合部分投資者需求，因此也可能受到部分資金的追捧，較大可能“一日售罄”。

郭施亮則向北京商報記者表示，在北交所擴容、新股打新以及市場環(huán)境降溫等因素影響下，投資者對于公募REITs的申購熱情可能會有所降溫。但從資產(chǎn)配置的角度出發(fā)，公募REITs趨向于穩(wěn)健、相對安全，對長線資金具有一定的吸引力，但對短期投機資金而言，吸引力不大。但他也提到，基建類REITs等確定性較高，且具有持續(xù)高分紅能力的公募REITs產(chǎn)品可能會具有較大的吸引力。

但要注意的是，公募REITs作為一類新型產(chǎn)品，在滿足部分投資者需求的同時，也存在一定的風(fēng)險。如華夏越秀高速REIT份額發(fā)售公告中就指出，該產(chǎn)品可能存在基金價格波動風(fēng)險、流動性風(fēng)險、與基礎(chǔ)設(shè)施項目相關(guān)的風(fēng)險等風(fēng)險因素。其中，在與基礎(chǔ)設(shè)施項目相關(guān)的風(fēng)險方面，還可能存在政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、運營管理機構(gòu)履職風(fēng)險等潛在風(fēng)險。

此外，柏文喜也提醒道，“從投資人群來看，公募REITs主要針對投資風(fēng)險偏好較低、追求相對穩(wěn)定和適中收益的投資者。但建議投資者在投資這類產(chǎn)品時，注意底層資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)明晰性、收益穩(wěn)定性以及可供分配的凈現(xiàn)金流的可歸集性、產(chǎn)品的流動性等風(fēng)險”。

雖然公募REITs產(chǎn)品存在一定的風(fēng)險因素，但業(yè)內(nèi)人士仍對該類產(chǎn)品的未來發(fā)展空間表示看好，且認為其未來體量有望達萬億元。

建信基金基礎(chǔ)設(shè)施投資部公募REITs業(yè)務(wù)總負責(zé)人、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT擬任基金經(jīng)理張湜認為，中國公募REITs市場蓄力已久，未來將是一條萬億級別的賽道。近年來，我國圍繞打通投融資渠道、解決租賃住房融資、盤活存量資產(chǎn)等主題的政策密集出臺，REITs的發(fā)展受到社會各界的期待。若參考美國、日本等成熟REITs市場規(guī)模約占GDP總量5%-15%的比例測算，我國2020年GDP總量為101.6萬億元，未來中國公募REITs體量有望達到4萬億-12萬億元，長期發(fā)展前景值得看好。(記者劉宇陽李海媛)