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新年伊始房企融資補血創(chuàng)紀錄

房企巨頭難迎“開門紅”

本報記者 曹政

破紀錄的融資計劃和格外低迷的銷售業(yè)績，都是與“錢”密切相關(guān)的數(shù)據(jù)，揭露了各大房企在2019年初真實的生存狀況。

近日，已陸續(xù)有大約30家知名房企公布了今年1月的銷售業(yè)績。與去年同期相比，一些龍頭房企都出現(xiàn)大幅下跌。據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，30家房企合計銷售額同比下調(diào)了11%。其中，萬科、恒大、碧桂園三巨頭合計下降超500億元。而與此同時，各大房企近來也在密集披露融資計劃，恰好從另一側(cè)面折射出房企的補血壓力。

“三巨頭”業(yè)績降了532億元

銷售業(yè)績的整體低迷，并沒有因排名前后而有所區(qū)分。相反，獨占鰲頭的房企，反而跌幅更大。

不久前，萬科方面發(fā)布公告顯示，今年1月的銷售金額為人民幣488.8億元，這比2018年1月的679.8億元下降了28%;恒大方面1月銷售金額為431.7億元，也比去年同期的643.6億元下降了32.9%;碧桂園僅公布了歸屬股東權(quán)益的合同銷售金額，為330.7億元。碧桂園去年同期并未公布歸屬股東權(quán)益的合同銷售金額，但中原地產(chǎn)方面測算這一數(shù)字約為460億元。這樣一來，碧桂園也出現(xiàn)28.1%的跌幅。

至此，這“三巨頭”均出現(xiàn)了三成左右的下降。僅僅在這一個月，三巨頭合計下跌的銷售業(yè)績已經(jīng)達到了532.2億元。來自中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2月13日，共有30家房企公布了今年1月的銷售額，合計3189.4億元的銷售業(yè)績，比2018年同期的3574.76億元下調(diào)了11%。

30家房企合計下調(diào)11%，并未像“三巨頭”一般狂跌，得益于一些中小房企“力挽狂瀾”。從各家公布的數(shù)據(jù)來看，新城發(fā)展、金地、佳兆業(yè)等均出現(xiàn)不同幅度的上漲。“相比去年，整體銷售額出現(xiàn)明顯放緩。這其中，龍頭房企同比下調(diào)，銷售數(shù)據(jù)開始回落;分化現(xiàn)象繼續(xù)明顯，中小房企數(shù)據(jù)依然在上漲。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

市場降溫購房更理性

“銷售業(yè)績反映著成交端，但成交端又勢必受供應(yīng)端的影響。”國內(nèi)一家知名房企營銷負責人向記者分析，今年一開年銷售業(yè)績說明了由于各地調(diào)控深入，市場逐漸降溫、退燒，購房者也更為理性。

在房企內(nèi)部，更貼近市場的指標則早已顯現(xiàn)出退燒跡象。上述負責人以北京市場為例介紹，2018年年初甚至更早，市場溫度較高，去化率更高，成交周期卻更短。按照其內(nèi)部的統(tǒng)計，去年購房人看房周期在一個月左右，搶手樓盤的周期往往只有一兩周;但從去年下半年開始，一些樓盤看房周期甚至延長到兩三個月，只有剛需盤的周期才能維持在一個月左右。

多位業(yè)內(nèi)人士認為，造成這一現(xiàn)象的關(guān)鍵原因是供應(yīng)量的加大。從去年下半年開始，北京市場上限競房、共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)進一步增加，吸引了一批剛需。“購房人開始跟開發(fā)商‘提要求’了。”另一家房企銷售負責人說，消費者可選擇的樓盤多了，就會有更細致的比較，而不再是樓市高燒時的“只看預(yù)期、不看品質(zhì)”。

此外，一些三、四線城市曾在2018年一度高燒不斷，伴隨著調(diào)控的深入，這些城市也逐漸退燒、恢復(fù)理性。對于依靠三、四線城市的一批龍頭房企而言，銷售業(yè)績也勢必受到影響。

房企窗口期緊急“補血”

2月12日，華夏幸福披露，向境外專業(yè)投資人增發(fā)1億美元的高級無抵押定息債券;一天后，融創(chuàng)中國也公布發(fā)行2022年到期的8億美元優(yōu)先票據(jù)。

業(yè)績下滑的同時，是房企密集的融資計劃。今年1月以來，公布的房企融資已近90多起，合計金額超2100億元;春節(jié)后近幾天的融資計劃已有數(shù)十億美元。

其實，2018年在融資監(jiān)管更加嚴格的環(huán)境下，房企融資渠道不斷收緊。諸葛找房首席分析師陳雷表示，從房企融資的到位資金來源分析，2018年以來，國內(nèi)貸款占比降低，自籌資金比例提升。2017年以來，在公司債收緊之后，海外債發(fā)行熱度逐步升溫，發(fā)行利率隨即走高。諸葛找房披露的數(shù)據(jù)顯示，到2018年年末，海外融資利率在9.00%到13.75%，融資成本遠高于國內(nèi)融資3.69%到8.50%的利率。

在業(yè)內(nèi)看來，越來越多的房企加快融資，也為了應(yīng)對還債高峰期。“據(jù)公開資料統(tǒng)計，2019年房企信托到期3669億元，債券及中票類到期4189億元，合計7858億元。”陳雷說。