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新型共有產(chǎn)權(quán)房”5年后可全產(chǎn)權(quán)交易

為合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”，北京土地公開(kāi)出讓首次采用“競(jìng)地價(jià)+競(jìng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額+競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”方式供地。

北京市規(guī)劃和自然資源委近日發(fā)布《關(guān)于北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹(shù)村棚戶區(qū)改造B-1南地塊R2二類(lèi)居住用地等3宗地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓補(bǔ)充公告》，調(diào)整了海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹(shù)村等3宗地競(jìng)買(mǎi)規(guī)則，試點(diǎn)施行“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”的掛牌方式。

引人注目的是，這3宗地建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)房，將改變“封閉管理循環(huán)使用”的原則，購(gòu)買(mǎi)者持有5年后可將全部產(chǎn)權(quán)份額上市交易，政府只取回共有部分份額的原值。

房住不炒

購(gòu)買(mǎi)后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓

公告明確，這3宗地將設(shè)定土地合理上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額程序。同時(shí)，宗地設(shè)定有政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額預(yù)設(shè)份額，當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額達(dá)到設(shè)定的預(yù)設(shè)份額時(shí)，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。

記者獲悉，政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)的份額，將由土地競(jìng)買(mǎi)人現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)確定。宗地內(nèi)的每套商品住房政府產(chǎn)權(quán)份額一致，此類(lèi)住房屬于政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的商品住房，初始購(gòu)房人僅支付個(gè)人產(chǎn)權(quán)部分購(gòu)房款，房屋面向符合本市商品住房限購(gòu)政策的家庭銷(xiāo)售，購(gòu)買(mǎi)之后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

對(duì)此，業(yè)界專(zhuān)家表示，通過(guò)實(shí)行此種方式，可有效減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，充分滿足居民自住需求。“5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”則再次表明了政府堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求的決心，對(duì)落實(shí)“房住不炒”定位起到有效推動(dòng)作用。

打破封閉管理

產(chǎn)權(quán)可上市政府只取原值

對(duì)于此類(lèi)共有產(chǎn)權(quán)商品住房購(gòu)買(mǎi)后的出租或再出售，公告中明確，已購(gòu)住房用于出租的，租金收益全額歸購(gòu)房人所有。所購(gòu)住房再次上市交易時(shí)，購(gòu)房人持有的產(chǎn)權(quán)份額與政府持有份額一并出售，購(gòu)房人可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)I(mǎi)家也將獲得該住房100%的產(chǎn)權(quán)，政府只是按所占份額原值取得購(gòu)房款。

專(zhuān)家表示，在房屋轉(zhuǎn)讓階段政府僅按住房原值收取購(gòu)房款，不參與房屋溢價(jià)分成，充分體現(xiàn)了讓利于民。

在此之前，北京上市的共有產(chǎn)權(quán)房如果拿證滿五年，雖然可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額，但要么是同等價(jià)格條件下被代持機(jī)構(gòu)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，要么是轉(zhuǎn)讓給其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭。而且再上市的過(guò)程中，個(gè)人份額無(wú)論是出售給代持機(jī)構(gòu)，還是出售給其他符合條件的購(gòu)房人，都不涉及出售和購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房的政府份額，政府份額也不得出售和購(gòu)買(mǎi)。

引導(dǎo)房?jī)r(jià)預(yù)期

設(shè)定地價(jià)上限約束預(yù)售價(jià)格

這3宗地出讓的補(bǔ)充公告還強(qiáng)調(diào)，政府部門(mén)將嚴(yán)格執(zhí)行《北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等部門(mén)〈關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施〉的通知》規(guī)定，對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格和本項(xiàng)目前期成交價(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目，屬于期房預(yù)售的暫不核發(fā)預(yù)售許可證書(shū)、屬于現(xiàn)房銷(xiāo)售的暫不辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案。

業(yè)界分析，無(wú)論是設(shè)定地塊出讓時(shí)的地價(jià)上限，還是重申政府對(duì)于開(kāi)發(fā)建設(shè)單位房屋銷(xiāo)售價(jià)格的管理，都體現(xiàn)了政府對(duì)于合理引導(dǎo)市場(chǎng)主體理性競(jìng)爭(zhēng)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的目的。

為提升商品住宅建設(shè)品質(zhì)，此次補(bǔ)充公告中還明確提出，當(dāng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額達(dá)到預(yù)設(shè)比例后，將轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案的評(píng)比。企業(yè)要在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)日后的第10個(gè)工作日遞交投報(bào)的高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案。由專(zhuān)家組成的評(píng)選委員會(huì)對(duì)這些方案進(jìn)行評(píng)分，評(píng)分的標(biāo)準(zhǔn)包括：綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑等。

上述競(jìng)買(mǎi)規(guī)則體現(xiàn)了政府對(duì)于房屋建筑品質(zhì)和質(zhì)量的關(guān)注。開(kāi)發(fā)商可以因?yàn)槔麧?rùn)不高而不去高價(jià)拿地，但既然拿地了，就必須提供高品質(zhì)的房屋。