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摘要

第三輪集中土拍市場表現(xiàn)有所企穩(wěn)。截至2021年12月27日，2021年第三批次集中供地全部結(jié)束，除寧波市外，22城合計(jì)供地568宗、2751.49萬平方米，涉及土地出讓金5730.82億元，供地規(guī)模較第二輪有所降低。在經(jīng)歷首輪高熱度、次輪大幅度降溫后，第三輪集中土拍市場表現(xiàn)有所企穩(wěn)，22城涉宅用地土地單價(jià)較第二輪上升9.26%，住宅用地成交土地平均溢價(jià)率基本與第二輪持平，但流拍率較第二輪增加5.49個(gè)百分點(diǎn)至16.59%。

供給、需求與政策綜合影響集中土拍結(jié)果。供給端，首輪集中供地質(zhì)量較好，第二輪有所下降，第三輪供地質(zhì)量邊際提升;需求端，集中供地下的短期資金壓力迫使房企收縮拍地范圍，降低土拍市場整體競爭烈度，2021年以來房企融資情況惡化、銷售情況走弱，下半年尤甚，但10月份后房企現(xiàn)金流邊際改善;政策端，競拍門檻、資金審核、價(jià)格限制等主要維度土拍規(guī)則，首輪土拍較之前變動(dòng)不大，第二輪土拍大幅收緊，第三輪土拍規(guī)則邊際放松。

各區(qū)域受土地市場影響因依賴程度不同而有所差異。國有土地使用權(quán)出讓收入變動(dòng)影響之前形成的隱債本息償還資金的撥付規(guī)模及進(jìn)度，短期來看，該部分隱債，尤其是22個(gè)重點(diǎn)城市，負(fù)債端整體較為穩(wěn)定，本金主要通過借新還舊解決，土地出讓金變動(dòng)影響較為有限;但長期來看，國有土地出讓金作為綜合財(cái)力的重要來源，其變動(dòng)不僅直接影響財(cái)政資金發(fā)撥付，亦可間接通過區(qū)域內(nèi)財(cái)政債務(wù)—區(qū)域融資環(huán)境—城投平臺再融資渠道的路徑間接對城投平臺的償債能力造成影響。22城區(qū)域綜合財(cái)力對土地出讓金整體依賴程度不高，但內(nèi)部有所分化，福州和杭州依賴程度高達(dá)55%以上，土地出讓金規(guī)模下滑、土地市場熱度降低，或弱化了區(qū)域內(nèi)平臺短期償債能力;天津、北京、上海、廈門和深圳對土地出讓金依賴度則低于30%，土地出讓金規(guī)模增加和較高的土地市場熱度，對改變區(qū)域平臺短期償債能力影響有限。

土拍走弱對部分區(qū)域再融資環(huán)境及城投平臺的影響：寧波市和福州市雖對政府性基金依賴程度高且2021年土地出讓收入同比減少，但區(qū)域及區(qū)域內(nèi)平臺情況較好，土地市場走弱影響較為可控。對政府性基金依賴程度較高且2021年土地出讓金同比下降的城市中，需關(guān)注土地市場走弱對沈陽市、長春市、青島市、重慶市、鄭州市區(qū)域再融資環(huán)境的負(fù)面影響以及對該類城市中弱資質(zhì)城投可能造成的沖擊。土地依賴程度較高且2021年土地出讓金同比增速低于10%的城市中，蘇州市整體情況較好，影響較為可控;需關(guān)注土地市場走弱對武漢市、南京市再融資環(huán)境影響及弱資質(zhì)平臺的沖擊。其余政府性基金收入依賴程度較低或2021年土地出讓金同比增速高于10%的城市中，若土地市場轉(zhuǎn)冷，天津市和成都市再融資環(huán)境可能因此進(jìn)一步走弱;其余城市區(qū)域和平臺情況整體較好，土地市場變動(dòng)影響可控。

風(fēng)險(xiǎn)提示：區(qū)域尾部城投風(fēng)險(xiǎn)，土拍走弱超預(yù)期，政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)

2021年12月27日，隨著北京第三輪集中土拍落幕，年內(nèi)22個(gè)城市第三輪集中供地全部完成，第三輪土拍供地規(guī)模雖有所縮減，但在經(jīng)歷了第一輪火熱、第二輪大幅降溫后，第三輪土拍市場表現(xiàn)有所企穩(wěn)。本篇將回顧2021年三輪集中土拍市場表現(xiàn)，探求三輪土拍市場表現(xiàn)差異的原因，從土地市場對區(qū)域及區(qū)域內(nèi)城投影響機(jī)制入手，分析土拍市場表現(xiàn)對區(qū)域內(nèi)城投影響情況，并基于區(qū)域再融資環(huán)境及區(qū)域內(nèi)平臺償債能力指標(biāo)等，提示22個(gè)城市城投平臺因土地市場變動(dòng)而可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

1

第三輪土地集中拍賣市場表現(xiàn)有所企穩(wěn)

2021年的三輪集中供地成交情況差異較大，首輪集中供地與2020年上半年相比，熱度微降，22城整體住宅用地溢價(jià)率微降低、流拍率微升，但市場熱度仍保持在較高水平;第二輪集中土拍市場熱度較首輪大幅度下降，相較于首輪，二輪集中供地成交面積大幅減少，涉宅用地成交價(jià)格和溢價(jià)率均有所下降，整體流拍率大幅度提升;第三輪集中土拍市場表現(xiàn)有所企穩(wěn)，22城涉宅用地成交價(jià)格有所回升、整體溢價(jià)率水平與第二輪基本持平，但整體流拍率較第二輪持續(xù)上升。

具體來看，首輪集中供地(4-6月)，22個(gè)重點(diǎn)城市首輪集中供地939宗、5306.30萬平方米，涉及土地出讓金1.08萬億元，占2021年上半年22城總體土地出讓金的58.79%，在土地集中供應(yīng)的帶動(dòng)下，2021年上半年22城整體土地出讓金同比增加23.51%。首輪集中拍賣市場熱度仍較高，涉宅地塊土地均價(jià)較2020年上半年增長34.39%;22城中，除重慶市、廣州市、濟(jì)南市住宅用地溢價(jià)率有較大幅度提升外，其他大部分城市較2020年上半年均降低或微增;整體流拍率亦有所上升，較2020年上半年增加1.76個(gè)百分點(diǎn)至2.59%。

第二輪集中供地(主要分布在7-9月)，截至2021年10月末，22城中除鄭州市外，其余城市均已完成第二輪集中供地。除鄭州市外，22城合計(jì)集中供地702宗、3525.87萬平方米，較首輪力度有所降低。整體市場熱度較首輪亦有所下降，涉宅用地土地單價(jià)整體較首輪下降9.08%，其中重慶市、武漢市、廈門市等下降幅度較大;除廈門和寧波外，其他城市成交土地平均溢價(jià)率均有所下降，其中重慶市、武漢市、廣州市、杭州市下降幅度較大;整體流拍率較首輪大幅增加8.55個(gè)百分點(diǎn)至11.14%。

第三輪集中供地(11-12月)，除寧波市外，22城合計(jì)集中供地568宗、2751.49萬平方米，涉及土地出讓金5730.82億元，供地規(guī)模較第二輪下降。市場表現(xiàn)有所企穩(wěn)，涉宅用地土地單價(jià)較第二輪上升9.26%;住宅用地成交土地平均溢價(jià)率整體與第二輪持平，其中廈門市、無錫市下降幅度較大;但整體流拍率較第二輪增加5.49個(gè)百分點(diǎn)至16.59%，其中沈陽市、長春市、重慶市增加較快。

2

供給、需求與政策綜合影響集中土拍結(jié)果

2.1

供給端：首輪供地質(zhì)優(yōu)，次輪有所下降，第三輪邊際改善

集中供地有利于削弱地方政府在出讓過程中的壟斷程度，減少供地過程中信息不對稱，抑制地價(jià)非理性上漲。“兩集中”要求集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，且原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次，時(shí)間間隔和地塊數(shù)量要相對均衡;首次公告時(shí)應(yīng)公布本年度公告的發(fā)布時(shí)序安排。一方面，“兩集中”新規(guī)改變了之前年度內(nèi)較為均勻的供地節(jié)奏，集中出讓加強(qiáng)了單個(gè)地塊與區(qū)域內(nèi)及區(qū)域間其他地塊的競爭，一定程度上削弱了政府在出讓過程中的壟斷程度，有利于抑制地價(jià)上漲;另一方面，“兩集中”新規(guī)實(shí)施前，各地區(qū)土地出讓只會發(fā)布年度供應(yīng)計(jì)劃，但城市內(nèi)部各區(qū)住宅用地具體的供應(yīng)信息隨機(jī)性較大，信息不對稱的背景下，房企為獲取有利市場地位容易不理智“哄搶”地塊，進(jìn)而推升地價(jià)，“兩集中”新規(guī)后集中發(fā)布出讓地塊信息很大程度上改善了之前信息披露隨意化、碎片化、不確定等不規(guī)范問題，有利于房企形成合理預(yù)期，防止地價(jià)非理性上漲。

首輪集中供地質(zhì)量較好，第二輪有所下降，第三輪邊際改善。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，首輪22城兩集中出讓住宅用地城市核心區(qū)規(guī)劃建筑面積占比達(dá)到41%，較2020年全年增長13個(gè)百分點(diǎn)，或因?yàn)榈谝淮螆?zhí)行集中供地，各地推出優(yōu)質(zhì)地塊在區(qū)域間形成比較優(yōu)勢，同時(shí)也為后期集中供地的順利推進(jìn)打好基礎(chǔ);第二輪集中供地核心區(qū)規(guī)劃建筑面積占比下降至約35%;根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)的數(shù)據(jù)，第三輪土拍中，成都市、合肥市、蘇州市、深圳市、南京市、杭州市、沈陽市等城市的核心區(qū)供應(yīng)規(guī)模均有明顯增加，供地品質(zhì)有所提升。

2.2

需求端：房企現(xiàn)金流走弱，2021年下半年尤甚，但四季度邊際改善

集中供地下的短期資金壓力迫使房企收縮拍地范圍，土拍市場競爭烈度有所降低。住宅用地出讓過程中，需要籌集土地保證金并在競得土地后繳納高額土地出讓金，在分散供應(yīng)的模式下，房企有較大的空間安排融資、項(xiàng)目回款資金等參與多個(gè)項(xiàng)目競拍，進(jìn)而推升競拍烈度;但在集中供應(yīng)模式下，即使行業(yè)龍頭房企也面臨較大的資金壓力，難以在同一時(shí)間段參與多個(gè)地塊的競爭，被迫收縮拍地范圍，這很大程度上降低了土拍的競爭激烈度。同時(shí)，2021年以來，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)融資較為困難、資金鏈緊張也使得房企在拿地時(shí)更趨謹(jǐn)慎。

2021年以來房企融資環(huán)境惡化、銷售情況走弱，2021年下半年尤甚，但10月份后邊際有所改善。2020年，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)“三道紅線”和貸款集中度管理政策出臺后，房企融資在供需兩端受限，同時(shí)，住宅銷售情況走弱，房企資金鏈愈發(fā)緊張。2021年二季度以來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增速持續(xù)下降，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)月度債券凈融資基本持續(xù)為凈流出;個(gè)人住房貸款余額同比增速持續(xù)放緩，全國月度商品房銷售額亦呈下降趨勢。但7.30政治局會議后，隨著政策邊際有所回暖，10月份以來，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)債券融資凈流出情況有所緩解，全國月度商品房銷售額出現(xiàn)回升。同時(shí)，央企及城投平臺參與拿地量增加，第三輪集中土拍市場表現(xiàn)有所企穩(wěn)。

2.3

政策端：首輪邊際變化不大，次輪大幅收緊，三輪邊際放松

從競拍門檻、資金審核、價(jià)格限制等土拍規(guī)則來看，首輪土拍較之前變動(dòng)不大，第二輪土拍大幅收緊，第三輪土拍有所放松。根據(jù)CRIC整理，競拍門檻方面，首輪集中供地時(shí)，大部分城市對于參拍企業(yè)要求與以往差別不大，僅無錫市、南京市、上海市和合肥市有明確的禁馬甲要求;第二輪時(shí)基本所有城市都出臺了相關(guān)規(guī)定;第三輪部分城市降低了競拍企業(yè)門檻，如，如南京市取消股權(quán)轉(zhuǎn)讓限制。資金審核方面，首輪主要是沿襲之前對房企的金融監(jiān)管政策，資金審核對象主要是“競拍保證金”，而第二輪大部分城市的資金審核范圍都擴(kuò)大至“拿地資金”，第三輪在資金方面要求部分城市有所放松，如蘇州市降低保證金繳納門檻，廣州市放寬土地款支付條件，杭州市保證金數(shù)額減少、出讓金繳納周期延長等。價(jià)格限制方面，集中供地之前，大部分城市基本已經(jīng)采用了“限房價(jià)、限地價(jià)、競配建”的競拍方式，首輪土拍基本沿用了相關(guān)規(guī)定，僅略有收緊，首輪集中拍賣中，除重慶外，其余城市均設(shè)置了地價(jià)上限，但大部分城市溢價(jià)上限基本控制在30%左右;采取限房價(jià)、限地價(jià)等“雙限”模式拍地的城市也進(jìn)一步增多，共有11個(gè)城市對地塊上住宅售價(jià)設(shè)限。進(jìn)入第二輪集中土拍，限價(jià)規(guī)定整體大幅收緊，重慶、武漢也增加了“限地價(jià)”的相關(guān)規(guī)定;多個(gè)城市下調(diào)土地最高溢價(jià)率，22城市整體最高溢價(jià)率限制由首輪的約30%大幅度下調(diào)至約15%。第三輪集中土拍中，對于地塊溢價(jià)率的限制情況整體較第二輪變化不大，但相當(dāng)部分城市調(diào)整了房價(jià)限制和配建要求，如深圳降低競自持(公共住房)上限、無錫市出讓地塊中引入產(chǎn)業(yè)等要求也較上一輪有所減少、合肥市和杭州市降低配建要求等。

3

各區(qū)域受土地市場影響因依賴程度不同而有所差異

3.1

土地出讓金影響城投平臺資金撥付和再融資能力

政府性基金預(yù)算支出是城投平臺項(xiàng)目建設(shè)和償還債務(wù)本息資金來源之一。政府性基金是區(qū)域綜合財(cái)力主要來源之一，對區(qū)域債務(wù)負(fù)擔(dān)和區(qū)域內(nèi)城投平臺償債能力有重要影響，其來源絕大部分為國有土地出讓收入。政府性基金預(yù)算編制遵循“以收定支、?？顚Ｓ?、收支平衡、結(jié)余結(jié)轉(zhuǎn)下年安排使用”的原則，包括年度基金收入預(yù)算與基金支出預(yù)算，以前年度基金結(jié)余也在基金預(yù)算中反映。政府性基金支出與城投直接相關(guān)，城投平臺獲得資金主要用于項(xiàng)目建設(shè)和償還之前項(xiàng)目投資形成的債務(wù)本息，在之前建設(shè)資金主要由城投墊付的開發(fā)模式中，項(xiàng)目建設(shè)資金并未納入政府性基金預(yù)算體系內(nèi)，城投平臺通過外部融資進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)并相應(yīng)的形成了隱性負(fù)債，后續(xù)需要財(cái)政安排資金化解。

土地出讓金變動(dòng)短期內(nèi)對城投平臺影響有限，長期影響較大。國有土地使用權(quán)出讓收入的波動(dòng)會直接影響政府性基金相應(yīng)的支出安排，對于區(qū)域內(nèi)城投平臺而言，一方面國有土地使用權(quán)出讓收入變動(dòng)影響部分項(xiàng)目建設(shè)資金的撥付進(jìn)而影響項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度;另一方面，國有土地使用權(quán)出讓收入變動(dòng)影響之前形成的隱債本息償還資金的撥付規(guī)模及進(jìn)度，尤其是對于債務(wù)期限不合理、短期償債壓力較大的平臺，可能受到的波及更大。短期來看，該部分隱債，尤其是22個(gè)重點(diǎn)城市，負(fù)債端整體較為穩(wěn)定，本金主要通過借新還舊解決，土地出讓金變動(dòng)影響較為有限;但長期來看，國有土地出讓金作為綜合財(cái)力的重要來源，其變動(dòng)不僅直接影響財(cái)政資金發(fā)撥付，亦可間接通過區(qū)域內(nèi)財(cái)政債務(wù)環(huán)境—區(qū)域融資環(huán)境—城投平臺再融資渠道的路徑間接對城投平臺的償債能力造成影響，對于區(qū)域和區(qū)域內(nèi)平臺意義重大。

3.2

土地出讓對城投影響因?qū)ν恋匾蕾嚦潭炔煌兴町?/p>

22城區(qū)域綜合財(cái)力對土地出讓金整體依賴程度不高，但內(nèi)部有所分化。我們用政府性基金收入占區(qū)域綜合性財(cái)力比例來衡量各地區(qū)對土地出讓金的依賴程度，總體來看，22城對土地出讓金的依賴程度處于中等水平，政府性基金占比平均值為39.70%。福州市和杭州市依賴程度較高，政府性基金占比均超過55%;濟(jì)南市、寧波市、南京市、成都市、廣州市、鄭州市、武漢市等城市依賴程度也偏高，政府性基金占比處于45%-50%之間;其余城市占比均 在45%以下，其中天津市、北京市、上海市、廈門市和深圳市對土地出讓金依賴程度較低，政府性基金占比均不足30%。

22城調(diào)整后廣義債務(wù)率分化較大，且部分城市處于較高水平;區(qū)域內(nèi)城投整體短期償債壓力尚可，且除天津外，內(nèi)部較為平均。我們以調(diào)整后的區(qū)域政府廣義債務(wù)率衡量各區(qū)域債務(wù)負(fù)擔(dān)壓力，以貨幣資金對短期債務(wù)覆蓋率衡量各區(qū)域內(nèi)城投平臺短期償債壓力。22城內(nèi)部區(qū)域債務(wù)壓力分化較大，其中，天津市、重慶市、成都市、武漢市、南京市廣義債務(wù)率超過400%，債務(wù)負(fù)擔(dān)較重;青島市、北京市、無錫市、廣州市、長沙市、杭州市債務(wù)率介于300%-400%之間;其余城市廣義債務(wù)率均在300%以下。22城的城投平臺整體短期償債能力較好，2021年3季度末，各城市城投平臺貨幣資金對短期債務(wù)覆蓋率均在60%以上;但同比來看，除北京市、南京市、鄭州市該指標(biāo)小幅提升外，其余各城市均有不同程度的下降，其中，深圳市、長春市貨幣資金對短期債務(wù)覆蓋率較去年同期減少超過30個(gè)百分點(diǎn)。

土地出讓金依賴程度較高的杭州和福州，土地出讓金規(guī)模同比減少、土地市場熱度降低，或弱化了區(qū)域內(nèi)平臺短期償債能力;對于土地出讓金依賴程度較低的5個(gè)城市，同比增加的土地出讓金規(guī)模和較高的土地市場熱度，對扭轉(zhuǎn)區(qū)域內(nèi)平臺整體短期償債能力走弱的趨勢作用有限。根據(jù)綜合財(cái)力對土地出讓金依賴程度的不同，分析區(qū)域土地出讓規(guī)模、土地市場熱度對區(qū)域內(nèi)城投平臺整體影響，可以發(fā)現(xiàn)：

(1)22城中綜合財(cái)力對土地出讓金依賴程度最高的福州市和杭州市，2021年前10月，整體土地出讓金分別同比減少49.94%和7.68%，住宅用地平均溢價(jià)率較上年同期分別減少27.2個(gè)和3.1個(gè)百分點(diǎn)，存在土地流拍情況且流派率較上年同期均有所增加，相應(yīng)的福州市和杭州市貨幣資金對短期債務(wù)覆蓋率分別較上年同期減少18個(gè)和27個(gè)百分點(diǎn)。兩城城投平臺短期償債能力雖有所弱化，但區(qū)域債務(wù)負(fù)擔(dān)和城投整體短期償債能力仍尚可。

(2)22城中綜合財(cái)力對土地出讓金依賴程度較低的北京市、廈門市、上海市、深圳市和天津市，2021年前10個(gè)月整體土地出讓金均同比不同程度的增加，住宅用地平均溢價(jià)率同比均有所提升，流拍情況亦較少，但除北京市外，其余城市城投平臺整體貨幣資金對短期負(fù)債的覆蓋率均較大幅度下降。對于上述城市，較高的土地市場成交規(guī)模和熱度較高的土地未能改變區(qū)域內(nèi)城投平臺整體短期償債能力減弱的趨勢。其中天津市廣義債務(wù)率超過700%，城投平臺整體貨幣資金對短期債務(wù)覆蓋率不足50%。

4

土拍走弱對部分區(qū)域再融資及城投平臺的影響

我們根據(jù)區(qū)域綜合財(cái)力對政府性基金收入依賴程度和2021年土地出讓金變動(dòng)情況兩個(gè)維度將22個(gè)城市劃分為四類：第一類，依賴程度高且2021年土地出讓金同比下降的城市，包括寧波市和福州市;第二類，依賴程度較高且2021年土地出讓金同比下降的城市，包括廣州市、鄭州市、重慶市、青島市、長春市和沈陽市;第三類，政府性基金收入依賴程度較高且2021年土地出讓金同比增速低于10%的城市，包括南京市、蘇州市、武漢市;第四類為其余政府性基金收入依賴程度較低或2021年土地出讓金同比增速高于10%的城市。

4.1

第一類城市：土地市場走弱對城投平臺影響可控

福州市和寧波市廣義債務(wù)率均不高，2020年末分別為120.37%和240.32%;區(qū)域利差處于低位且2021年以來區(qū)域利差呈下降趨勢，融資環(huán)境較好;兩市區(qū)域內(nèi)平臺資產(chǎn)負(fù)債率和短期有息債務(wù)貨幣資金覆蓋率均保持在合理水平，區(qū)域內(nèi)平臺存量債券加權(quán)到期收益率整體較低。土地市場走弱對兩市城投平臺影響較為可控。

4.2

第二類城市：土拍走弱對區(qū)域再融資環(huán)境產(chǎn)生負(fù)面影響

沈陽市和長春市2018年以來凈融資情況持續(xù)走弱，區(qū)域廣義債務(wù)率已降至較低水平，區(qū)域債務(wù)負(fù)擔(dān)均已較弱，但區(qū)域利差仍保持在高水平且2021年以來均明顯走擴(kuò)，或與兩城2021年土地市場走弱有關(guān);區(qū)域內(nèi)城投平臺整體長短期償債能力尚可，但到期收益率整體水平較高。需關(guān)注土地市場持續(xù)走弱，區(qū)域再融資環(huán)境變化對區(qū)域內(nèi)城投平臺產(chǎn)生的負(fù)面影響。

鄭州市2019年以來凈融資持續(xù)走弱，2020年末廣義債務(wù)率下降至226.41%，處于較低水平;鄭州市區(qū)域利差水平較低，但2021年2季度以來有所走擴(kuò);區(qū)域內(nèi)平臺長短期償債債指標(biāo)整體均尚可。土地市場走弱對區(qū)域內(nèi)城投影響整體可控，但仍需關(guān)注可能會導(dǎo)致區(qū)域再融資環(huán)境的進(jìn)一步惡化。

2020年末青島市廣義債務(wù)率為392.43%，處于較高水平;區(qū)域利差水平尚可，但2021年下半年以來區(qū)域利差明顯走擴(kuò)，再融資環(huán)境有所弱化;城投平臺方面，截止2021年三季度末，青島國信發(fā)展(集團(tuán))有限責(zé)任公司、青島世園(集團(tuán))有限公司、青島海洋科技投資發(fā)展集團(tuán)有限公司等公司短期有息債務(wù)貨幣資金覆蓋率均低于35%，且上述主體存量債券規(guī)模較大，余額合計(jì)510.40億元，占青島市存量城投債余額比例為18.46%。需關(guān)注土地市場走弱進(jìn)一步抬升廣義債務(wù)率進(jìn)而導(dǎo)致再融資環(huán)境持續(xù)弱化，以及城投平臺尤其是部分短期償債能力弱的平臺可能面臨的負(fù)面影響。

廣州市整體債務(wù)率較高，2020年末為432.26 %，但區(qū)域利差較低，且2021年以來呈壓縮態(tài)勢，整體再融資環(huán)境較好，區(qū)域土地市場走弱對再融資環(huán)境影響或較為有限。此外，需關(guān)注部分短期償債能力較弱的平臺可能因土地市場走弱可能受到的沖擊，如截止2021年三季度末科學(xué)城(廣州)投資集團(tuán)有限公司短期有息債務(wù)貨幣資金覆蓋率為27.85%、2021年年末存續(xù)債余額為186億元。

4.3

第三類城市：關(guān)注土地市場走弱對再融資環(huán)境影響及弱資質(zhì)平臺的沖擊

蘇州市、武漢市、南京市2020年末廣義債務(wù)率分別為274.82%、468.92%和403.78%，蘇州市較低，武漢和南京兩市較高;三市區(qū)域利差均處于低位且2021年以來區(qū)域利差均呈下降趨勢;三市區(qū)域內(nèi)平臺存量債券加權(quán)到期收益率均整體較低。土地市場走弱對蘇州市區(qū)域平臺影響較為可控，需關(guān)注對南京市和武漢市再融資環(huán)境影響。此外，需關(guān)注部分短期償債能力較弱的平臺可能因土地市場走弱可能受到的沖擊，如截至2021年三季度末南京市的南京濱江投資發(fā)展有限公司短期有息債務(wù)貨幣資金覆蓋率為28.93%、2021年年末存續(xù)債余額為132億元;截至2021年三季度末武漢市的湖北省文化旅游投資集團(tuán)有限公司短期有息債務(wù)貨幣資金覆蓋率為22.94%、2021年年末存續(xù)債余額為125億元。

4.4

第四類城市：若土地市場轉(zhuǎn)冷，部分城市再融資環(huán)境或進(jìn)一步走弱

天津市土地市場表現(xiàn)尚可，2021年土地出讓金同比增加10.75%、住宅用地平均溢價(jià)率較去年同期增加2.97個(gè)百分點(diǎn)。但2021年天津市凈融資轉(zhuǎn)負(fù)且大幅凈流出，區(qū)域利差處于高位且2021年持續(xù)較大幅度走闊，區(qū)域再融資環(huán)境較差。城投平臺方面，存量城投債整體到期收益率水平較高，其中，到期收益率大于6%的存量債券余額合計(jì)1380億元，占比39.15%;天津城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)有限公司、天津保稅區(qū)投資控股集團(tuán)有限公司、天津?yàn)I海新區(qū)建設(shè)投資集團(tuán)有限公司等多家平臺短期有息債務(wù)貨幣資金覆蓋率均不足30%，以上主體存量債券余額合計(jì)2142億元，占比60.78%。需關(guān)注土地市場轉(zhuǎn)為走弱導(dǎo)致再融資環(huán)境持續(xù)弱化，以及城投平臺尤其是部分短期償債能力弱的平臺可能面臨的負(fù)面影響。

成都市債務(wù)負(fù)擔(dān)重，2020年末廣義債務(wù)率為475.85%;存量城投債整體到期收益率水平較高，其中，到期收益率大于6%的存量債券余額合計(jì)1164億元，占比19.13%。需關(guān)注土地市場走弱導(dǎo)致再融資環(huán)境持續(xù)弱化。

第四類城市中的其他城市，區(qū)域利差均處于較低位且2021年來呈壓縮態(tài)勢，區(qū)域再融資環(huán)境較好，區(qū)域內(nèi)平臺償債指標(biāo)整體亦較合理，土地市場變動(dòng)對區(qū)域內(nèi)平臺影響較為可控。