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建成15年的老小區(qū)，電梯故障、屋頂漏雨、外墻開裂……這些涉及共用部位和共用設(shè)施的維修，都需要?jiǎng)佑米≌瑢ｍ?xiàng)維修資金(簡(jiǎn)稱維修資金)，即俗稱的房屋“養(yǎng)老錢”。可到底如何順利使用?不少業(yè)主曾為此犯愁。

昨天，北京市住建委等部門就共同起草的《北京市深化住宅專項(xiàng)維修資金管理改革實(shí)施方案(征求意見稿)》面向社會(huì)公開征求意見。征求意見稿明確，業(yè)委會(huì)或物管會(huì)是小區(qū)維修資金使用的申請(qǐng)人，需在小區(qū)顯著位置公示維修資金使用方案，充分征求相關(guān)業(yè)主意見并組織表決。同時(shí)，當(dāng)維修資金余額不足首期交存額的30%時(shí)，業(yè)主可申請(qǐng)?zhí)崛∑鋫€(gè)人住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額，一次性或在2年內(nèi)分期續(xù)交。

1　未交維修資金住宅由售房單位或個(gè)人補(bǔ)建賬戶

今年，住在光熙門北里北區(qū)28號(hào)樓的居民，終于盼來(lái)了更換的新電梯，而此時(shí)距離老電梯停用已過(guò)去5年。電梯屬于小區(qū)共用設(shè)施，按規(guī)定可申請(qǐng)使用維修資金進(jìn)行更換。然而，28號(hào)樓屬于老公房，一棟樓里有多家產(chǎn)權(quán)單位，因歷史遺留原因，維修資金的賬戶一直未能建全，此次能成功更換新梯，還得益于老舊住宅電梯政府救濟(jì)機(jī)制。

“由于北京市住宅專項(xiàng)維修資金歸集政策2000年左右才開始正式實(shí)施，很多老舊房屋、房改房等都未建立維修資金的賬戶和數(shù)據(jù)。”北京瀛和律師事務(wù)所律師趙中華說(shuō)，如今，這些房屋已進(jìn)入質(zhì)量“疲勞期”，亟待維修卻無(wú)錢可用，全靠老舊小區(qū)改造也不能及時(shí)解決問(wèn)題，“維修資金補(bǔ)建工作，是以往住宅專項(xiàng)維修資金管理中容易被忽視的重要環(huán)節(jié)。”

此次征求意見稿首次對(duì)維修資金補(bǔ)建工作作出規(guī)定。征求意見稿提出，對(duì)全市應(yīng)交未交維修資金的各類住宅的產(chǎn)權(quán)單位及產(chǎn)權(quán)人，組織開展維修資金補(bǔ)建工作。其中，商品住宅由業(yè)主作為補(bǔ)建主體，按照現(xiàn)行商品住宅交存標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)建;售后公房則分為兩種情況，一種是未轉(zhuǎn)為商品住宅的售后公房，由售房單位作為補(bǔ)建主體，按照售房當(dāng)年的交存標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)建;一種是已轉(zhuǎn)為商品住宅的售后公房，由業(yè)主按照現(xiàn)行商品住宅交存標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)建。

“售房單位改制合并的由承繼單位補(bǔ)建，售房單位破產(chǎn)滅失的則由其上級(jí)單位補(bǔ)建。”起草說(shuō)明也明確，如果售房單位將房改房維修資金業(yè)主賬戶按照商品住宅標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足到位，建立起完整的業(yè)主維修資金明細(xì)賬戶并移交給小區(qū)業(yè)委會(huì)或物管會(huì)后，后續(xù)的房屋維修和更新、改造責(zé)任將由業(yè)主按《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定承擔(dān)。

記者了解到，北京市現(xiàn)行商品住宅維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)為：獨(dú)立式住宅或非住宅50元/平方米;多層住宅100元/平方米;高層住宅200元/平方米。一套80平方米的高層兩居室，個(gè)人按標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)建的話，需交存1.6萬(wàn)元。

2　維修資金使用方案需按程序公示和表決

“業(yè)主們?nèi)胱】?5年了，去年才第一次申請(qǐng)使用維修資金。為什么?一是覺得申請(qǐng)不易，二是有人擔(dān)心用太多，未來(lái)再想用沒余額。”這是東四環(huán)某商品房小區(qū)業(yè)主的心里話。

“住宅專項(xiàng)維修資金的支取使用一直是難點(diǎn)，業(yè)主普遍反映使用支取難、審核周期長(zhǎng)，同時(shí)也對(duì)審核工作抱有不公開、不透明的看法。”北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)法務(wù)部主任劉立華分析道。

規(guī)范維修資金的使用，也是此次征求意見稿的重點(diǎn)。征求意見稿明確，業(yè)委會(huì)或物管會(huì)是小區(qū)維修資金使用的申請(qǐng)人。業(yè)委會(huì)或物管會(huì)可自行或委托物業(yè)服務(wù)人根據(jù)維修改造項(xiàng)目情況編制維修資金使用方案，并在小區(qū)顯著位置公示使用方案，充分征求相關(guān)業(yè)主意見并組織表決。

與此同時(shí)，涉及屋面防水損壞、電梯故障、高層住宅水泵損壞、樓體單側(cè)外立面脫落、專用排水設(shè)施功能障礙、消防系統(tǒng)功能障礙等涉及重大公共利益的應(yīng)急維修資金使用的，不需業(yè)主進(jìn)行表決，但需由社區(qū)居委會(huì)提供現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)意見，并將使用方案在小區(qū)顯著位置公示。

“這些規(guī)定，強(qiáng)化了業(yè)委會(huì)或物管會(huì)的主體職責(zé)，并將業(yè)主共同決定作為維修資金使用的重要保障，強(qiáng)調(diào)公示制度，有利于切實(shí)保障業(yè)主的知情權(quán)和決定權(quán)。”劉立華說(shuō)。

記者注意到，為便利審批，此次征求意見稿特別提出將簡(jiǎn)化維修資金使用備案材料，申請(qǐng)人可直接在網(wǎng)上提交材料，實(shí)現(xiàn)“一網(wǎng)通辦”。其中，非應(yīng)急維修的，申請(qǐng)人只需提交使用申請(qǐng)書(含使用方案)、業(yè)主共同表決并公示結(jié)果、業(yè)主分?jǐn)偯骷?xì)三項(xiàng)材料;應(yīng)急維修的，申請(qǐng)人只需提交使用申請(qǐng)書(含使用方案)、維修資金使用公示情況及居委會(huì)核實(shí)意見、業(yè)主分?jǐn)偯骷?xì)三項(xiàng)材料。

3　個(gè)人可提取住房公積金續(xù)交維修資金

《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知、督促業(yè)主按照屆時(shí)適用的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足專項(xiàng)維修資金。

如何續(xù)籌?此次給出了具體方案。征求意見稿提出，當(dāng)分戶賬面維修資金余額不足首期交存額30%時(shí)，業(yè)主應(yīng)按照現(xiàn)行商品住宅交存標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)續(xù)交。維修資金的續(xù)交總額、業(yè)主分?jǐn)偨痤~、交存方式及期限等由業(yè)委會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)擬定，并提交業(yè)主大會(huì)或業(yè)主共同表決后實(shí)施。對(duì)于拒不交納、續(xù)籌維修資金、分?jǐn)傁鄳?yīng)維修費(fèi)用的業(yè)主，在辦理所涉及房屋交易、產(chǎn)權(quán)登記等相關(guān)手續(xù)時(shí)，應(yīng)補(bǔ)交維修資金及其滯納金。

值得一提的是，為支持續(xù)籌，新政不僅靈活制定了維修資金續(xù)交方式，允許業(yè)主一次性續(xù)交或兩年內(nèi)分期續(xù)交，還首次明確業(yè)主及其配偶可申請(qǐng)?zhí)崛∑鋫€(gè)人住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額進(jìn)行維修資金交存。

“既然是房屋‘養(yǎng)老錢’，就得考慮可持續(xù)的問(wèn)題。”萬(wàn)科星園小區(qū)業(yè)委會(huì)成員王立云說(shuō)，對(duì)續(xù)籌政策的細(xì)化是一個(gè)亮點(diǎn)，分期續(xù)交、允許個(gè)人提取住房公積金、將續(xù)籌工作與房屋交易掛鉤，這些規(guī)定將有利于推動(dòng)維修資金續(xù)籌工作。

小貼士

1、為何要設(shè)立住宅專項(xiàng)維修資金?

住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，俗稱房屋“養(yǎng)老錢”。

有些業(yè)主不理解，新房購(gòu)買時(shí)開發(fā)商承諾維修，為何還要交納這筆“養(yǎng)老錢”?那是因?yàn)楸Ｐ奘怯衅谙薜?。比如房間和外墻面的防滲漏保修期為5年，電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年等。保修期內(nèi)，由開發(fā)單位負(fù)責(zé)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù);當(dāng)保修期滿后，物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的責(zé)任就轉(zhuǎn)移到了物業(yè)產(chǎn)權(quán)人即業(yè)主身上。

想象一下，假設(shè)一個(gè)有著2000名業(yè)主的住宅小區(qū)，在保修期滿后突然發(fā)生了外墻保溫板脫落的嚴(yán)重事件，需要立即啟動(dòng)維修，可要在短時(shí)間內(nèi)向業(yè)主籌集維修費(fèi)用，那得多困難。

住宅專項(xiàng)維修資金的設(shè)立，就是為了當(dāng)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，能及時(shí)得到維修養(yǎng)護(hù)，有利于提高和保持房屋完好率，延長(zhǎng)房屋的使用壽命。

2、什么情況下可以使用住宅專項(xiàng)維修資金?

住宅共用部位的維修和更新、改造范圍包括：

(一)屋面防水層破損，頂層房間滲漏的;

(二)樓房外墻出現(xiàn)雨水滲漏，引起外墻內(nèi)表面浸濕;(三)地下室出現(xiàn)滲漏、積水的;

(四)樓房外墻外裝飾層出現(xiàn)裂縫、脫落或空鼓率超過(guò)國(guó)家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定值;

(五)增加保溫層、建筑保溫層出現(xiàn)破損或脫落，或建筑保溫不良引起外墻內(nèi)表面出現(xiàn)潮濕、結(jié)露、結(jié)霜或霉變;

(六)外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現(xiàn)開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染的;

(七)公共區(qū)域窗臺(tái)、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護(hù)墻、院門等出現(xiàn)破損的;

(八)公共區(qū)域門窗或窗紗普遍破損的;

(九)其它情況。

住宅共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造范圍包括：

(一)電梯主要部件需要進(jìn)行維修或更換的;

(二)二次供水系統(tǒng)設(shè)備部件磨損、銹蝕嚴(yán)重的;

(三)避雷設(shè)施不滿足安全要求的;

(四)配電設(shè)備部分電纜、電線、配電箱(柜)內(nèi)元件損壞的;

(五)消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，或部分設(shè)備、部件損壞嚴(yán)重的;

(六)樓內(nèi)排水(排污)設(shè)備出現(xiàn)故障，給、排水管道漏水、銹蝕嚴(yán)重、排污泵銹蝕或其他設(shè)備損壞的。

3、業(yè)主如何表決使用住宅專項(xiàng)維修資金?

動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金，屬于業(yè)主共同決定事項(xiàng)，按照《民法典》的規(guī)定，需由維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

此外，為進(jìn)一步提高業(yè)主共同表決的效率，業(yè)主大會(huì)也可以在管理規(guī)約和議事規(guī)則中約定，對(duì)維修資金使用可采取異議表決方式。所謂異議表決，是指當(dāng)不同意的業(yè)主不超過(guò)經(jīng)參與表決專有部分面積半數(shù)且參與表決人數(shù)半數(shù)時(shí)，可視為表決通過(guò)。(趙瑩瑩)