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深圳樓市開始魔幻化~~

目前深圳樓市已經(jīng)“摸瞎”三個(gè)多月，很多人看不到二手房價(jià)格，心態(tài)更傾向于觀望的態(tài)度。但實(shí)際上真實(shí)的市場，可能比買家觀望，暗藏著更多的洶涌。

周末兩天，波荔特意去實(shí)探了一番當(dāng)前的樓市現(xiàn)狀，再結(jié)合媒體報(bào)道風(fēng)向，得出三個(gè)直觀的感受：

1、買房難度升級(jí)，中介轉(zhuǎn)推新房

2、豪宅出現(xiàn)集體降價(jià)

3、非豪宅業(yè)主，心態(tài)僵硬，打死不降價(jià)

所以，波荔估計(jì)，如果市場未來仍舊看不到真實(shí)的成交價(jià)格，那么深圳樓市的分化會(huì)更加明顯，最終的結(jié)果就看買賣雙方博弈誰的心態(tài)更按耐不住。

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剛需買房規(guī)則升級(jí)，“打新”再堵漏洞

四月的深圳樓市，大家都有有目共睹。

二手房有點(diǎn)涼，不過不至于太涼，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)仍然能超過5000套，根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，二手房網(wǎng)簽總套數(shù)5512套。

但5月份，深圳樓市二手房成交就真的很冷了，截止21號(hào)深圳二手住宅網(wǎng)簽，總共2578套，連破3500套都難。

而新房方面，根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，4月網(wǎng)簽總量達(dá)到3505套。

但截止5月23日，新房成交1949套，要破2500套也是有點(diǎn)難度的。

說明深圳樓市，冷卻趨勢依然在延續(xù)。

另一方面，也說明了大家買房首選，更偏好新房。

因?yàn)閿?shù)據(jù)明顯體現(xiàn)出，新房網(wǎng)簽套數(shù)和二手房網(wǎng)簽套數(shù)的差距正在縮小。

4月二手房和新房網(wǎng)簽的套數(shù)相差2007套，而截止5月23日，二手房和新房網(wǎng)簽的套數(shù)只相差629套。按照市場冷卻的趨勢，兩者網(wǎng)簽的套數(shù)相差不會(huì)超過兩千。

二手房和新房網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)差距縮小，原因想必大家也都知道，“二手房指導(dǎo)價(jià)”后，買家首付變相增加，只能把眼光瞄準(zhǔn)新房。

實(shí)際上，當(dāng)前的樓市不僅買家主動(dòng)把目光瞄準(zhǔn)到新房上，連二手房中介也轉(zhuǎn)變了銷售策略，更側(cè)重推薦新房。

波荔前兩天重點(diǎn)調(diào)研深圳熱門片區(qū)之一寶安中心，不管是樂字頭的房產(chǎn)中介還是Q字頭的房產(chǎn)中介，在介紹房源的時(shí)候，都表示現(xiàn)在業(yè)主掛盤，只是為了試探行情，掛的價(jià)格都比較高，并不誠心售賣，與其提高首付尋找二手房源，不如直接考慮新房。

更明顯的，調(diào)研當(dāng)天，波荔走出Q字頭中介門店時(shí)，立馬遇到他們同行截單。截單的中介，也同樣是給波荔推薦寶安尖崗山的一處一手豪宅小區(qū)。

不過對(duì)于剛需來說，雖然市場風(fēng)向轉(zhuǎn)向新房市場，但買房的規(guī)則也升級(jí)了。

最近的新房購房規(guī)則又發(fā)生了改變。

5月22日，位于龍崗的保利勤誠達(dá)譽(yù)都(備案名“保達(dá)譽(yù)都花園”)銷售方案公示，打新規(guī)則相比之前開售的新房，出現(xiàn)了明顯的變化。

首先是積分新增“5-10年內(nèi)(包含5年)在深有住房轉(zhuǎn)讓記錄，現(xiàn)名下無房，積30分”，其次社保積分限制上限，“夫妻積分每人封頂最高社保20年(以前不限)”，還有就是子女積分方面，從2分上升為5分。

也就是說，之前“5-10年內(nèi)(包含5年)在深有住房轉(zhuǎn)讓記錄，現(xiàn)名下無房”的積分是20分，現(xiàn)在變成30分，打新更有優(yōu)勢了。

同時(shí)，如果再想著靠社保“打新”，出圈已經(jīng)不太可能了。

最新版的“打新”積分規(guī)則，按照家庭社保最高只有48分，夫妻雙方深戶10分，有未成年子女5分來計(jì)算，如果是首套無房家庭，最高分可以去到103分，二套家庭則只能拿到63分。

所以，“社保巨子”打新的漏洞被堵上，那么“無房+長社保” 的家庭打新基本很難會(huì)輸，市場真正回歸到剛需買房的市場。

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學(xué)區(qū)房沖上熱搜，豪宅大面積降價(jià)

在新房開盤規(guī)則升級(jí)廣受關(guān)注的同時(shí)，深圳學(xué)區(qū)房以降價(jià)662萬被拍賣，又又又沖上微博熱搜。

沖上熱搜的學(xué)區(qū)房是深圳學(xué)區(qū)房的“標(biāo)桿”國城花園。

在深圳學(xué)區(qū)房頂流圈層當(dāng)中，尤其以國城花園為首，三天兩場拍賣，都是這個(gè)小區(qū)。

難免引起樓市大眾的關(guān)注。

被拍賣的兩套房源，分別是都是國城花園1棟21E的房源。

其中一套5月12日被拍賣，面積127.82平，共有11位競買人，圍觀人數(shù)高達(dá)2.4萬人。最終，成交總價(jià)為 2122萬元。

另外一套同樣是面積127.82平，5月14日被拍賣，共有1.3萬人圍觀，成交總價(jià)為2206萬元。

圖源：阿里拍賣網(wǎng)

而據(jù)貝殼平臺(tái)上顯示，國城花園127.82平同戶型的最新成交價(jià)約為2868萬元(成交日期：2月6日)，和被拍賣的這兩套房源，分別相差746萬元、662萬元。

但實(shí)際上，被拍賣的這兩套房源，只是稍作價(jià)格回落，相比2019年同面積房源，價(jià)格也高出不少。

根據(jù)諸葛找房的數(shù)據(jù)顯示，2019年4月07日成交的同面積房源，成交總價(jià)為1655萬元。

所以，被拍賣的這兩套房源，價(jià)格不過是稍作回落而已。

一邊是深圳頂流學(xué)區(qū)房被降價(jià)拍賣，另一邊則是不少深圳豪宅出現(xiàn)降價(jià)房源。

豪宅業(yè)主心態(tài)松動(dòng)痕跡明顯。

像深圳南山后海的蔚藍(lán)海岸、南海玫瑰、半山海景蘭溪谷、合正香蜜原著等等，都出現(xiàn)了不同程度的降價(jià)。

在貝殼平臺(tái)上，蔚藍(lán)海岸兩周內(nèi)降價(jià)兩次，降價(jià)共70萬。另外一套浪琴嶼的業(yè)主，兩周內(nèi)降價(jià)7次，共降價(jià)190萬。

南海玫瑰一套房源近兩周降價(jià)230萬，半山海景蘭溪谷一套房源降價(jià)230萬。

除了南山的豪宅，福田的豪宅也降價(jià)不少。位于福田的合正香蜜原著房源降價(jià)100萬。

就連網(wǎng)紅豪宅也出現(xiàn)降價(jià)房源。深圳灣悅府一套房源降價(jià)600萬，太古城北區(qū)一套房源降價(jià)100萬，華潤悅府二期也有房源降價(jià)150萬。

所以，現(xiàn)在市場的情況是豪宅業(yè)主主動(dòng)讓利。

3

非豪宅業(yè)主心態(tài)硬挺：“打死不降價(jià)”

豪宅出現(xiàn)不少面積的降價(jià)，說明豪宅業(yè)主相對(duì)更容易讓利市場。

但非豪宅的業(yè)主就是另一種畫風(fēng)了。

因?yàn)榉孔硬淮?，容易出手，在調(diào)研市場的時(shí)候，波荔發(fā)現(xiàn)這類業(yè)主普遍出現(xiàn)“打死不降價(jià)”的心態(tài)。

對(duì)于這類業(yè)主來說，就算房子放出來沒有成交，只要不急著用錢，在錢多的時(shí)代，仍然是拿房比拿錢更能抵御通脹。

雖然目前二手房實(shí)際成交價(jià)格已經(jīng)看不見，中介也不允許大面積宣傳真實(shí)的掛牌價(jià)格，但實(shí)際的掛牌市場比我們預(yù)想的要高很多。

大部分業(yè)主都把房源吊高來賣。

比如福田區(qū)的福保桂花苑，一套63平的兩居室“指導(dǎo)價(jià)”531萬，但實(shí)際業(yè)主報(bào)價(jià)715萬。

比如紅樹綠洲一套59.3平的兩居室“指導(dǎo)價(jià)”493萬，而業(yè)主報(bào)價(jià)648萬。

再比如福田的福源花園三期，一套84.21平的房源，“指導(dǎo)價(jià)”607萬，但業(yè)主報(bào)價(jià)778萬。

可見，實(shí)際市場和真正的調(diào)控預(yù)期還是有偏差的。

另外，當(dāng)天中介透露，目前真正賣的房源不多，十套有七套都是業(yè)主掛著“玩兒”的。但能議價(jià)的機(jī)會(huì)增多了。因?yàn)楝F(xiàn)在每天看房的客戶相比“208政策”前少了許多，一些急售業(yè)主也會(huì)考慮讓利。

所以就目前來看，賣家占優(yōu)勢的局面有所改善，但這場買和賣的博弈才剛剛開始!