深圳有近一半住房是小產(chǎn)權(quán)房，商品房調(diào)控越嚴(yán)格，小產(chǎn)權(quán)房就越有吸引力，猶如蹺蹺板的兩端
5月13日，深圳市小產(chǎn)權(quán)房集中的光明區(qū)白花社區(qū)，不大的社區(qū)周邊密布著11家代理小產(chǎn)權(quán)房的中介門店。盡管近期監(jiān)管風(fēng)聲正緊，但這11家門店仍照常開業(yè)。
在白花社區(qū)，記者遇見好幾撥來看房的買房客。有些房主會(huì)委托多家中介，因?yàn)閹Э搭l繁，所以看房前中介要打好幾個(gè)電話，才知道鑰匙在哪一家手里。一位銷售人員熱情地向記者推銷某房源，看房前一溝通，才知道這套房已在前不久賣出去了。
長(zhǎng)期以來，深圳市都將小產(chǎn)權(quán)房定義為“違法建筑”，禁止交易，禁止中介代理，但實(shí)際上買賣一直存在。4月底央視報(bào)道稱，深圳部分小產(chǎn)權(quán)房過去一年漲價(jià)50%，沙井等片區(qū)有樓盤一個(gè)月賣出幾十套，成交火爆。
雖然無法與商品房市場(chǎng)相比，但深圳小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)也不乏暴富故事。龍華區(qū)一位小產(chǎn)權(quán)房中介人員透露，2019年起，一位熟客經(jīng)他之手頻繁倒買倒賣，很快賺了數(shù)百萬元。另一位商品房中介人員則說，他的一位前同事去年底離職去賣小產(chǎn)權(quán)房，“一個(gè)月賣十幾二十幾套，很快賺了200多萬元，買了輛保時(shí)捷。他的老板進(jìn)了4000多萬元的貨，賣了6000多萬元”。
央視報(bào)道后，深圳市對(duì)小產(chǎn)權(quán)房交易的監(jiān)管升級(jí)。深圳市律師協(xié)會(huì)轉(zhuǎn)發(fā)司法局文件，禁止為“違法建筑”銷售提供律師見證。龍華等區(qū)住建局發(fā)通知，禁止代理銷售“小產(chǎn)權(quán)房”。
一套“組合拳”打完，深圳市的小產(chǎn)權(quán)房交易會(huì)停止嗎?
一位小產(chǎn)權(quán)房中介人員稱，雖然近期有些中介門店關(guān)了門，貼出轉(zhuǎn)讓告示，但并不是真要轉(zhuǎn)讓，而是掩人耳目的障眼法。
小產(chǎn)權(quán)房是個(gè)約定俗成的概念。在深圳，小產(chǎn)權(quán)房指房主得不到產(chǎn)權(quán)證，或被明令禁止出售、抵押的房屋。包括農(nóng)民的自建房，村委主持、在集體土地上修建的統(tǒng)建樓，機(jī)關(guān)單位、國(guó)企的福利房，部隊(duì)提供用地的軍產(chǎn)樓等。
本輪監(jiān)管中，深圳市律師協(xié)會(huì)轉(zhuǎn)發(fā)的兩份司法局文件，分別發(fā)布于2009年和2016年。
過去十年里，包括央視在內(nèi)的各路媒體，對(duì)深圳市小產(chǎn)權(quán)房有過多輪報(bào)道。但小產(chǎn)權(quán)房交易一直存續(xù)到了今天，還跟著商品房的腳步升值。如今，風(fēng)口浪尖下，各市場(chǎng)主體可能會(huì)暫時(shí)偃旗息鼓，但也只是暫時(shí)的。
記者在深圳市走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房有穩(wěn)固的消費(fèi)群體，且仍在擴(kuò)大。
多位受訪中介人員估計(jì)，小產(chǎn)權(quán)房容納了深圳市約六成人口。據(jù)《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃(2016-2020)》，截至2014年底，深圳市住房總量中，原村集體及村民自建住房、工業(yè)區(qū)配套宿舍等占比48%。
龐大存量小產(chǎn)權(quán)房是交易持續(xù)存在的支柱，深圳官方對(duì)此有清醒認(rèn)識(shí)。上述規(guī)劃文件寫道：“商品住房在住房總量中占比較低，難以滿足居民持續(xù)增長(zhǎng)的購房需求。我市住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失衡，難以在短期內(nèi)徹底解決。”
而在近些年，商品房?jī)r(jià)調(diào)控、棚改和城市更新等宏觀政策導(dǎo)向，也在客觀上催熟了小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)。如同蹺蹺板的兩端。商品房調(diào)控越嚴(yán)格，小產(chǎn)權(quán)房就越有吸引力。
01
商品房調(diào)控越嚴(yán)，小產(chǎn)權(quán)房越火
光明區(qū)的一位房產(chǎn)中介人員展示了一份統(tǒng)建樓房屋分配合同。這份簽署于2013年的合同顯示，首位主人購房?jī)r(jià)格約為4500元/平方米，約為當(dāng)年光明區(qū)商品房新房均價(jià)(17000元/平方米)的四分之一。
按該中介人員報(bào)價(jià)，目前該小區(qū)同等面積二手房屋的售價(jià)為1.6萬-1.8萬元/平方米，光明區(qū)5月商品新房均價(jià)約為4.9萬元/平方米。價(jià)格比約為三分之一。
按房產(chǎn)中介的報(bào)價(jià)，目前深圳全市小產(chǎn)權(quán)房均價(jià)約為1.5萬-2萬元/平方米，相當(dāng)于深圳全市商品新房均價(jià)的四分之一至三分之一。
過去八年的數(shù)據(jù)顯示，深圳小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格漲幅與商品房基本一致，略微大于商品房。略微高出的部分，主要是在過去一年漲出來的。
前述光明區(qū)中介說：“兩三個(gè)月前，110萬元能買的房，現(xiàn)在120萬元都買不到了。”一位龍華區(qū)中介人員相信，以近期的漲勢(shì)，他手頭的房源能在未來一年內(nèi)漲30%。在小產(chǎn)權(quán)房最集中的沙井片區(qū)，部分樓盤價(jià)格已超3萬元/平方米。
買房群體正在發(fā)生變化。多位受訪中介人員、買家都談到，過去一年，有越來越多的富商、投資公司進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，整棟整棟地買樓。這在以往并不常見。同時(shí)，沒有商品房購房資格的外地炒房客也來搭財(cái)富快車。
小產(chǎn)權(quán)房漲價(jià)的邏輯是什么?為什么沒有產(chǎn)權(quán)的房子會(huì)受歡迎?
正是因?yàn)闆]有產(chǎn)權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房一直都有兩大“核心競(jìng)爭(zhēng)力”。一是便宜，二是交易都在暗中進(jìn)行，沒有產(chǎn)權(quán)交割，所以處于監(jiān)管盲區(qū)，不受限購政策影響。
長(zhǎng)期以來，買不起商品房，或沒有戶籍沒資格買商品房的剛需客是小產(chǎn)權(quán)房的主力買家。
2020年疫情發(fā)生后，貨幣政策寬松，深圳市商品房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)跑全國(guó)，市政府自7月起陸續(xù)發(fā)布了一系列調(diào)控政策，抬高了商品房購房門檻，反倒利好了小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)。
先是在2020年7月15日，深圳收緊了限購資格。
過去，只要落戶深圳即可購房。7月15日之后多了兩條要求：落戶滿3年，且連續(xù)繳納36個(gè)月以上個(gè)稅和社保。
2021年2月8日，深圳又發(fā)布了二手房參考價(jià)新政，實(shí)際效果是抬高了購房成本。
深圳市官方發(fā)布的參考價(jià)格，普遍低于市場(chǎng)價(jià)格，而銀行要按照參考價(jià)放貸。于是，在貸款首付比例不變的情況下，買房者貸出的錢少了，首付壓力增大。
一些全國(guó)性的政策也影響了市場(chǎng)。2020年最后一天，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了“貸款兩集中”政策，即為銀行的房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比分別設(shè)置了上限。受此影響，部分銀行縮減了購房貸規(guī)模，放慢了放貸節(jié)奏。買房者借貸難度比以前變大了。
幾個(gè)政策相疊加，把原本有資格買、買得起商品房的剛需客戶推向了小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)。被離異住房新規(guī)、一二套房差別化信貸政策打擊到的投資、炒房群體也隨之遷入。
這是深圳市有關(guān)部門必須直面的難題。深圳很特殊，它有近半存量住房是小產(chǎn)權(quán)房。放在其他城市，上述政策或許能有效抑制需求，給市場(chǎng)降溫。但在深圳，需求會(huì)被擠到另一個(gè)灰色市場(chǎng)。在這個(gè)生態(tài)系統(tǒng)里，正規(guī)的商品房交易被管得越嚴(yán)，小產(chǎn)權(quán)房交易就越火。
據(jù)深圳市住建局信息平臺(tái)，2021年4月，二手商品住宅成交量同比減少33.26%，環(huán)比減少28.16%。上述商品房中介說，以前他的門店每月有10筆-15筆交易，近兩個(gè)月不到5筆。境況與那位去賣小產(chǎn)權(quán)房的前同事反差鮮明。
進(jìn)入5月后，深圳在信貸、戶口等方面又陸續(xù)出臺(tái)一系列新舉措。
據(jù)《深圳特區(qū)報(bào)》報(bào)道，5月7日，建設(shè)銀行深圳市分行將首、二套房貸利率分別上調(diào)0.15%和0.35%。某大型國(guó)有銀行人士透露，除建行外，多家大型銀行都將在深圳跟進(jìn)這一調(diào)整。
5月25日，深圳發(fā)布了新的戶籍政策征求意見稿，落戶門檻被全面抬高。學(xué)歷型人才標(biāo)準(zhǔn)從?？埔陨险{(diào)為全日制本科以上，技術(shù)型人才標(biāo)準(zhǔn)由中專調(diào)為全日制大專，技能型人才標(biāo)準(zhǔn)從獲得高級(jí)職業(yè)資格調(diào)整為技師。據(jù)最新的全國(guó)人口普查結(jié)果，深圳市有常住居民1756萬，其中沒有深圳戶口的流動(dòng)人口有1243萬。
市場(chǎng)預(yù)計(jì)，近期的監(jiān)管風(fēng)口過去后，小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)火熱。
02
除了產(chǎn)權(quán)證，該有的都有
雖然買賣小產(chǎn)權(quán)房是明令禁止的違規(guī)交易，但中介們很少掩藏自己，普通人不費(fèi)什么勁就能與他們搭上線。
多位買房者表示，在這輪監(jiān)管風(fēng)口到來前，中介們會(huì)在地鐵口等人流密集處明目張膽地貼小廣告、發(fā)傳單推銷。
在微博、微信公眾號(hào)、小紅書等線上平臺(tái)，有很多以“深圳小產(chǎn)權(quán)房”為關(guān)鍵詞取名的賬號(hào)，發(fā)布全市乃至東莞的房源信息。不少賬號(hào)留有主理人的名字和手機(jī)，加上微信后，購房者能在他們的朋友圈看到更多房源。
一些主理人為自己打造專家人設(shè)。他們除了發(fā)布房源，也會(huì)傳授挑房要領(lǐng)，解讀市場(chǎng)的各種風(fēng)吹草動(dòng)，分析政策，“科普”小產(chǎn)權(quán)房知識(shí)。他們以此積累粉絲擴(kuò)張生意，同時(shí)也引導(dǎo)市場(chǎng)情緒和信心。
被央視報(bào)道后，中介們?cè)虝旱刭绕煜⒐摹?/p>
一些公眾號(hào)停止更新，或批量刪除過去一兩年的房源推送。有的賬號(hào)改名，隱去了“深圳”“小產(chǎn)權(quán)房”等關(guān)鍵詞，也有的注銷賬號(hào)換了新陣地。在線下，部分門店閉門歇業(yè)。中介們變得謹(jǐn)慎多疑，有人因害怕被暗訪，選擇只做熟客生意。
但這種狀態(tài)沒有持續(xù)太久。5月中旬，這個(gè)市場(chǎng)已在慢慢恢復(fù)。尤其是在朋友圈等私域空間里。有中介每天都在朋友圈更新自己的營(yíng)業(yè)動(dòng)態(tài)：今日在光明，又做了幾次轉(zhuǎn)讓見證。明天在南山，“可約，可踩盤看房”。一位中介人員表示，風(fēng)波對(duì)他們影響不大。
小產(chǎn)權(quán)房交易因?yàn)椴缓弦?guī)，所以通常不會(huì)簽房屋買賣合同，而是被包裝在各種名目下。
前述光明區(qū)白花社區(qū)中介人員手頭有幾套二手村委統(tǒng)建房。這類統(tǒng)建房是由村委出地，一棟樓只有一張產(chǎn)權(quán)證，歸村委所有。名義上，房子由村民集資建設(shè)，建成后只能分給村民，分房時(shí)會(huì)發(fā)一張證書，證書上的戶主名字不可更改。
這位中介人員說，此類二手房交易時(shí)，買賣雙方會(huì)在村委的見證下，簽訂一份房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，村委在這份協(xié)議書上蓋章。也會(huì)在只有一份、無法改名的分房證書最后一頁，手書寫上新一任受讓人，村委簽字蓋章。由此便完成了“過戶手續(xù)”。
在龍華區(qū)，記者咨詢了一套一手房。這套房建在開發(fā)商投資拿下的商業(yè)用地上。其交易方式是，買房客會(huì)偽裝成開發(fā)商員工，接受公司分配的住房。表面上沒有金錢往來。轉(zhuǎn)賣時(shí)，在開發(fā)商的見證下簽轉(zhuǎn)讓協(xié)議、更名，流程與統(tǒng)建房相似。
這家開發(fā)商提供的“一條龍”服務(wù)，滲透交易各環(huán)節(jié)。其銷售人員介紹，公司有長(zhǎng)期合作的律師團(tuán)隊(duì)，在簽合同時(shí)做見證人。每次見證的價(jià)格約為2萬元。
他還表示，有門道幫購房者聯(lián)系消費(fèi)貸、信用貸等銀行貸款，當(dāng)然，他們會(huì)從中抽一筆服務(wù)費(fèi)。前述光明區(qū)中介人員也提到，可以考慮用信用貸來買房：“能貸100萬。”
深圳當(dāng)?shù)匾晃毁J款中介人員表示想用消費(fèi)貸買小產(chǎn)權(quán)房。對(duì)方回應(yīng)稱：“信用貸可以申請(qǐng)。至于額度，要看你的工資公積金基數(shù)能做多少。”她展示了三種方案，均無需抵押物，只需提供工資、社?；蚬e金記錄即可，并強(qiáng)調(diào)所有貸款都來自于銀行而非民間錢莊。
進(jìn)入2021年，全國(guó)各重點(diǎn)城市都在打擊消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)入樓市。一旦發(fā)現(xiàn)，就會(huì)停貸并收回已發(fā)放貸款。那么，小產(chǎn)權(quán)房真的可能是監(jiān)管盲區(qū)嗎?
兩位大型國(guó)有商業(yè)銀行人士表示，理論上違規(guī)資金只要想查就能查得到，不存在死角，但是耗費(fèi)的成本很高。其中一人介紹稱，銀行目前采用“流水監(jiān)控+關(guān)鍵字”抓取兩道篩查，一是看流水，貸的款流去了哪個(gè)賬戶，名下多了哪些財(cái)產(chǎn)，貸款額與消費(fèi)額是否能一一對(duì)應(yīng)。二是看交易對(duì)象，“比如某次交易的對(duì)象是‘置業(yè)公司’，就會(huì)被抓取出來”。
但小產(chǎn)權(quán)房交易仍有成為漏網(wǎng)之魚的可能。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房沒產(chǎn)權(quán)，國(guó)家機(jī)關(guān)沒有公證轉(zhuǎn)讓，在線上大數(shù)據(jù)系統(tǒng)里，購房者名下可能并不會(huì)顯示多了一套房產(chǎn)。
中介們還常用以下幾個(gè)賣點(diǎn)來吸引客戶。一是學(xué)位。記者接觸的多位中介人員都在剛見面時(shí)就重點(diǎn)介紹周邊學(xué)校情況，并稱買小產(chǎn)權(quán)房也能入學(xué)。二是落戶。中介們說，雖然房子是小產(chǎn)權(quán)，但已有深圳戶籍的人可在買房后把戶口遷入，不用再當(dāng)集體戶了。三是轉(zhuǎn)正，有中介人員稱，買房后有機(jī)會(huì)通過補(bǔ)交稅款等方式，拿到“小紅本”，即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。
這些說法是真是假?記者向熟悉深圳市土地政策人士及多位購房者求證。據(jù)他們反饋，確有用小產(chǎn)權(quán)房上學(xué)、落戶的成功案例，但情況依所在區(qū)域、小產(chǎn)權(quán)房類型而不同。至于轉(zhuǎn)正，上述熟悉土地政策人士明確否認(rèn)：“這不可行，應(yīng)該是中介吹牛的。”
03
特殊城市的特殊產(chǎn)物
深圳小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模如此龐大，有復(fù)雜的歷史成因。最根本的原因是，作為倡導(dǎo)活力、政策寬松的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，深圳在30余年時(shí)間里太過迅猛地完成了從漁村到城市、再到超級(jí)城市的躍遷。
1980年，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立。作為首個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，深圳是中國(guó)制度創(chuàng)新、擴(kuò)大開放的一塊試驗(yàn)田。這一年通過的《廣東省經(jīng)濟(jì)特區(qū)條例》明確說明：“特區(qū)鼓勵(lì)外國(guó)公民、華僑、港澳同胞及其公司、企業(yè)，投資設(shè)廠或者與我方合資設(shè)廠。”
前述熟悉深圳土地政策的人士介紹道，在那段激情燃燒的歲月里，各種資本背景的企業(yè)在深圳遍地開花，其中不少是拿了農(nóng)村的土地建廠。究其原因，一是受供地規(guī)劃、審批程序等所限，政府出讓土地的數(shù)量、節(jié)奏畢竟有限，無法滿足市場(chǎng)需求。企業(yè)直接找村集體談，效率更高。二是農(nóng)村出讓的土地更便宜。
就這樣，一座座工廠先在村集體的土地上拔地而起。后來，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)熱潮涌起，工廠越來越多。這些工廠多是勞動(dòng)密集型企業(yè)，工人以外來打工者居多。他們收入不高，在深圳又沒有自有住房，對(duì)廉價(jià)租房的需求旺盛。
無論從價(jià)格還是便利性考慮，工廠周邊的農(nóng)村區(qū)域當(dāng)然是租房首選。村里人掌握了新的財(cái)富密碼。前述熟悉土地政策人士說：“當(dāng)時(shí)大家都拼命建房子，只要有錢就建房子，因?yàn)樾星楹芎?，根本不愁租?rdquo;打工者在當(dāng)?shù)芈湎履_，刺激了周圍服務(wù)業(yè)的興起。這些服務(wù)業(yè)的從業(yè)者，大多還是外來打工者。雪球就這樣滾了起來，人越來越多，房子也越蓋越多。
前述熟悉政策人士告訴記者，深圳市政府有聲音認(rèn)為，農(nóng)村集體為深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出的貢獻(xiàn)是要被承認(rèn)的。如果當(dāng)年嚴(yán)格按照管理規(guī)范一步步審批，很多企業(yè)可能就不會(huì)進(jìn)深圳了。另外，城中村的小產(chǎn)權(quán)房也實(shí)質(zhì)上承擔(dān)了民生功能，固定了城市發(fā)展所需的勞動(dòng)力。“一些官方人員的說法是，‘填補(bǔ)了深圳住房保障的一塊空白’。”前述熟悉政策人士說。
自上世紀(jì)80年代中起，20余年時(shí)間里，雖然政府三令五申不允許擅自“違建”，但在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指揮棒下，監(jiān)管尺度其實(shí)較松。
深圳市對(duì)“違章建筑”的管理可追溯至1999年。這一年，深圳市發(fā)布了指導(dǎo)性文件，將農(nóng)村非農(nóng)用地、宅基地上轉(zhuǎn)讓興建的建筑列入違章建筑，禁止非本村村民買賣宅基地和在其上合作興建住宅，稱將對(duì)已發(fā)生的違法行為“清理和處罰”，對(duì)后續(xù)違法“從重查處”。
但是，政府部門并未隨之發(fā)布具體實(shí)施辦法，導(dǎo)致指導(dǎo)性政策出臺(tái)后，出于法不責(zé)眾和搶搭末班車的考慮，反而出現(xiàn)了一波搶建潮。
2002年，配套實(shí)施辦法終于出臺(tái)，即后來被稱為“兩規(guī)”的政策。“兩規(guī)”分別針對(duì)私房和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性房屋?？偨Y(jié)來說，在1999年3月5日之前興建的房屋，被定性為“歷史遺留違法建筑”。除占用農(nóng)村保護(hù)區(qū)、水源保護(hù)區(qū)等特殊情況外，這些“歷史遺留違建”在補(bǔ)交罰款后，可以確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。對(duì)1999年3月5日之后的新增違建，從嚴(yán)查處。
但當(dāng)年的“清理和處罰”，其實(shí)是用罰款換產(chǎn)權(quán)，且仍未明確新增違建將如何“從嚴(yán)查處”。所以2002年之后，興建小產(chǎn)權(quán)房的勢(shì)頭并未被遏制。
到了2009年，深圳市委再對(duì)“違法建筑”發(fā)文。這一次的新動(dòng)作是對(duì)歷史違建全面摸底排查，并依據(jù)不同情形給出了確權(quán)、拆除、沒收等多種處理方法。不過，以上三種方法并未覆蓋所有的小產(chǎn)權(quán)房。
在拆除和沒收的適用情形中，最主要的一條是“非法占用已完成征、轉(zhuǎn)地補(bǔ)償手續(xù)的國(guó)有土地”。但是在深圳，仍有不少小產(chǎn)權(quán)房是建在農(nóng)村土地上的。
這就要說到深圳的土地性質(zhì)了。1992年，深圳特區(qū)內(nèi)開展“統(tǒng)征”，特區(qū)內(nèi)土地全部國(guó)有化，農(nóng)民市民化。2004年，深圳市特區(qū)以外的區(qū)域又實(shí)行“統(tǒng)轉(zhuǎn)”，將改革方案推廣至全域。
至此，深圳市成了全國(guó)第一個(gè)沒有農(nóng)村的城市。理論上，所有的土地全部國(guó)有化。但這只是理論上，在實(shí)際執(zhí)行過程中，仍然有很多土地留在了村集體和村民手中。
這背后的原因復(fù)雜。前述熟悉深圳土地政策人士介紹，原因之一是當(dāng)時(shí)有不少園地、林地，以及村里已在實(shí)際使用的建設(shè)用地，名義上雖轉(zhuǎn)為國(guó)有，實(shí)質(zhì)上并沒有轉(zhuǎn)。對(duì)這些地，政府人員與村委并沒有簽轉(zhuǎn)地協(xié)議，而只是口頭上傳達(dá)土地已轉(zhuǎn)為國(guó)有。此外，對(duì)園林地等，當(dāng)時(shí)的操作方式是讓村集體自行上報(bào)。這個(gè)過程里，一些地租意識(shí)較強(qiáng)的村集體虛報(bào)瞞報(bào)。
由于有未完成征收補(bǔ)償手續(xù)的土地，加上已有大批房屋搶在2004年“統(tǒng)轉(zhuǎn)”前建成了，拆除、沒收等限制措施的適用范圍仍有限。而且，2009年的政策還有這么一條：“經(jīng)普查記錄的違法建筑，尚未按照本決定和相關(guān)規(guī)定處理前，可以允許有條件臨時(shí)使用。”這條語焉不詳?shù)呐R時(shí)使用條款，讓該政策的強(qiáng)制力更弱了。
直到2013年，深圳市政府在更宏觀層面開啟了土地管理制度改革。作為改革的一環(huán)，2013年末，深圳市終于為2009年的政策發(fā)布了試點(diǎn)實(shí)施辦法，對(duì)如何摸查、確權(quán)、拆除沒收、臨時(shí)使用給出了闡釋。
記者走訪的多位中介人員、買房者及政策人士均表示，2013年是深圳小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的一道分水嶺。這一年起，新增小產(chǎn)權(quán)房被徹底掐斷。目前，深圳市幾乎所有的小產(chǎn)權(quán)房都建于2013年之前。
04
投資客在賭什么
站在購房者的角度，小產(chǎn)權(quán)房最大的缺點(diǎn)就是購房后得不到房產(chǎn)證，買房人的財(cái)產(chǎn)權(quán)可能得不到保護(hù)。
在走訪中記者發(fā)現(xiàn)，無論是買了小產(chǎn)權(quán)房的人，還是接觸后選擇放棄的人，都對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的屬性有充分認(rèn)識(shí)。一位小產(chǎn)權(quán)房持有者甚至直截了當(dāng)?shù)卣f：“什么購房合同、律師見證，都是個(gè)心理安慰，沒有用。”另兩位受訪者曾在十年前考慮過購買，后因擔(dān)心沒有產(chǎn)權(quán)不好出手而作罷。不過大家的普遍共識(shí)是：深圳市小產(chǎn)權(quán)房這么多，如果拆遷肯定會(huì)有賠償，不會(huì)白拆。
無論是否正確，以上種種想法組成了小產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)預(yù)期，并且在過去近十年的時(shí)間里基本穩(wěn)定。即便現(xiàn)在處于監(jiān)管風(fēng)口，這個(gè)市場(chǎng)預(yù)期也沒有被打破。整體而言，市場(chǎng)主體已充分消化潛在風(fēng)險(xiǎn)，小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)熱度不減。
對(duì)于投資客們，小產(chǎn)權(quán)房最大的吸引力不是倒買倒賣賺差價(jià)，而是拆遷補(bǔ)償。
深圳市住宅用地匱乏。據(jù)《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃(2016-2020)》，“十三五”期間居住用地新供應(yīng)90公頃，而城市更新用地有550公頃。這是支撐投資客拆遷夢(mèng)的基本盤。從總量看，投資客不用擔(dān)心不拆，需要考慮的是如果拆了，他們有沒有資格拿到補(bǔ)償款?
拆遷分兩種，一種是政府主導(dǎo)的棚戶區(qū)改造，另一種是地產(chǎn)商運(yùn)作的城市更新。受訪投資客和政策專家說，地產(chǎn)商們會(huì)更加靈活。雖然產(chǎn)權(quán)證在原項(xiàng)目主手里，但他們會(huì)繞過大項(xiàng)目主，直接找每一戶的小業(yè)主談。
那么棚戶區(qū)改造呢?在深圳市住建局官網(wǎng)上，有一篇2018年發(fā)布的答市民問。有個(gè)問題是：“(棚戶區(qū)改造)權(quán)利主體是指哪些人?有綠本可以嗎?”住建局官方回答道：“《實(shí)施意見》所稱的權(quán)利主體，是指可以通過不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(含房地產(chǎn)證)、購房合同等材料證明自己對(duì)被搬遷住房享有權(quán)利的當(dāng)事人。”
1994年，深圳市開始頒發(fā)紅綠兩色的房產(chǎn)證。據(jù)當(dāng)年的政策文件，紅皮本記載市場(chǎng)商品房地產(chǎn)，綠皮本記載非市場(chǎng)商品房地產(chǎn)。綠皮本記載的房屋雖不得買賣，但它也是正規(guī)的房地產(chǎn)證。
而所謂“大紅本”，即16開紅色封面的房屋所有權(quán)證書。在小產(chǎn)權(quán)房的語境下，“大紅本”也指整棟樓只有一張本。
據(jù)深圳住建局的回答，如果小產(chǎn)權(quán)房有“大紅本”或“綠本”，那么持證的村委或項(xiàng)目主很可能會(huì)得到賠償。而事實(shí)上鑒于時(shí)代原因，那些年代久遠(yuǎn)、有改造可能的小產(chǎn)權(quán)房，不少都在當(dāng)年拿到了“大紅本”或“綠本”。
接下來的問題，就是小業(yè)主能不能向大項(xiàng)目主要到自己那一份兒了。這個(gè)環(huán)節(jié)存在著風(fēng)險(xiǎn)，小業(yè)主與大項(xiàng)目主、前任小業(yè)主都可能發(fā)生糾紛。一位投資客說，他最擔(dān)心的就是一房多賣。因此在購房時(shí)他只考慮一手房，“轉(zhuǎn)手越少風(fēng)險(xiǎn)越小”。
不過多位受訪者都表示，這樣的糾紛雖然存在，但并不多見。可能的原因是買賣本身不合規(guī)，所以賣家也不愿意去對(duì)簿公堂，免得給自己惹來更多麻煩。
談到心態(tài)，多位投資者都用“賭”來形容。衡量收益與風(fēng)險(xiǎn)后，他們認(rèn)為這場(chǎng)賭局值得一入。
2020年，第七個(gè)港深陸路口岸蓮田口岸正式啟用。一位商品房中介人員說，該項(xiàng)目征地拆遷時(shí)，地塊上的小產(chǎn)權(quán)房東順利得到賠償，一夜暴富。類似的故事挑逗著投資者的神經(jīng)。
未來深圳的小產(chǎn)權(quán)房會(huì)往何處去?
前述熟悉政策人士分析，深圳市政府不會(huì)限制小產(chǎn)權(quán)房出租，仍需它來承擔(dān)穩(wěn)民生、固定勞動(dòng)力的任務(wù)。但對(duì)于買賣交易，市政府一定不愿看到。“從稅收、金融風(fēng)險(xiǎn)等角度來講，小產(chǎn)權(quán)房都是個(gè)大漏洞。”該人士說，“至于轉(zhuǎn)正，更是沒有可能。這是國(guó)家紅線，深圳不會(huì)去當(dāng)出頭鳥。更何況一旦轉(zhuǎn)正，商品房市場(chǎng)會(huì)被劇烈沖擊，對(duì)整個(gè)社會(huì)穩(wěn)定都是威脅。”(作者：張光裕)
標(biāo)簽： 商品房 調(diào)控嚴(yán)格 小產(chǎn)權(quán)房 銷售火熱
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