從行業(yè)到企業(yè)，在需求端出現結構性復蘇、調控政策在銷售總量下行的背景下持續(xù)放松、土地市場競爭格局與盈利質量持續(xù)改善的背景下，龍頭地產股有望在監(jiān)管框架下迎來持續(xù)的經營質量改善，在行業(yè)持續(xù)出清的過程中，凈資產收益率有望企穩(wěn)回升。
政策寬松
在疫情陸續(xù)好轉，抑制企業(yè)推盤的不利因素逐漸消除的過程中，伴隨政策的持續(xù)寬松，供需兩端共同改善將逐步驅動房地產復蘇。板塊機會逐漸從政策預期過渡至基本面改善，具備拿地與推盤能力的龍頭及區(qū)域性房企，將受益于競爭格局與土地市場改善，實現銷售規(guī)模與經營質量的雙重反轉。
自上而下，我們持續(xù)關注三條核心主線：一是受益于民企出清后競爭格局改善的地方國企，如浦東金橋。二是中長期經營質量持續(xù)改善的全國性龍頭，如保利發(fā)展、萬科A、綠城中國。三是穩(wěn)健經營民企，如濱江集團、旭輝控股集團。
風險提示
融資政策變化：當前房地產行業(yè)信用風險事件頻發(fā)，融資政策對房企流動性影響顯著。信用風險擴散將不利于房企籌集足夠資金進行項目正常施工及開發(fā)，進而影響開發(fā)、投資。
土地市場出讓規(guī)則變化：土地市場出讓規(guī)則變化，將影響報告中關于銷售、拿地、開工、投資等方面的測算結果。
房地產銷售政策變化：資金周轉加速或減慢將顯著影響行業(yè)現金使用效率，進而影響開工、銷售、拿地等方面的測算結果。
地產調控政策變化：報告主要假設建立在調控政策穩(wěn)定的前提假設下，由于需求端變動受到房地產調控政策影響顯著，政策變化將影響去化率假設，導致銷售面積預測準確性下降。
引用數據滯后或不及時：報告引用的公開數據可能存在信息滯后或更新不及時，存在引用數據滯后導致對預測結果及分析結論的準確性產生影響。
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