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曾經有人提出，“人口紅利、金融紅利、政策紅利”合力造就了房地產的黃金時代。

但，時代變了。房地產不香了，從“房住不炒”到“因城施策”，從“三道紅線”到 “五檔管理”，從“預售資金監(jiān)管”到“限價令”，從“集中供地”到“集中銷售”，從“股市下行”到“規(guī)模房企暴雷”……房企涉錢的每個環(huán)節(jié)似乎都變了。往昔似乎能要風得風，要雨得雨的房地產一去不復返了。

往昔，在“三大紅利”之下，不少房企盲目舉債沖規(guī)模，致使負債率不斷飆升。

如今，“三大紅利”已去其二。恰逢此時，房地產史上最大還款潮到了。

償債極值下融資增速連續(xù)下滑

債務如刀。融資環(huán)境進一步收緊，進而在舊債上門后形成危局。

貝殼研究院數據顯示，2021年達到房企歷史償債規(guī)模極值，償債總額達12822億元，上下半年分別為6990億元與5832億元。

重壓之下，融資和銷售是今年房企工作中的重中之重。

多位業(yè)內人士表示，今年銷售端壓力極大。雖然力度不大，但幾乎月月有活動，剛沖完年終業(yè)績，復盤又在眼前。

國家統(tǒng)計局7月15日發(fā)布的數據顯示，今年上半年商品房銷售面積88635萬平方米，同比增長27.7%;比2019年增長17.0%，兩年平均增長8.1%。

但在市場的正增長之下，是房企融資難的現實。

在“三道紅線“和”五檔管理“落地后，房企融資呈現兩端收緊，疊加房地產融資合規(guī)審批政策監(jiān)管持續(xù)加強，房企融資量持續(xù)下滑。貝殼研究院最新報告顯示，今年上半年房企境內外債券融資累計約5480億元，同比下降16%，規(guī)模累計增速連續(xù)兩年下降，2021年上半年融資規(guī)模較2019年、2020年同期分別收縮1296億元與1026億元。在此之前，CRIC等機構數據也有同樣趨勢。

值得注意點是，在成功發(fā)債的包括部分頭部房企的公告中，資金用途標為“用于償還公司到期債務”的屢見不鮮。此外，部分房企紛紛嘗試拓寬融資渠道，除常規(guī)債券融資外，非標融資規(guī)模也一度擴大。

暴雷之后，融資更貴

從近期看，在債務到期、融資難等多重壓力之下，已有包括泰禾、華夏幸福、藍光發(fā)展等在內的部分房企出現債務違約。

據Wind統(tǒng)計，截至6月30日，今年信用債違約規(guī)模已達985.73億元，遠超去年同期水平。其中，房地產行業(yè)違約規(guī)模為191.92億元，居于首位。

不僅如此，銀行業(yè)迎來了房地產信貸監(jiān)管風暴。多地主管部門一方面嚴查信貸資，另一方面開展專項檢查圍堵資金違規(guī)流入樓市。根據南財智庫-21資管研究的數據，今年上半年銀行業(yè)共收到2305張罰單，合計罰沒金額達13.06億，相比去年上半年大增106%。其中，涉房罰單達195張，罰單數量在各處罰領域居前。

重監(jiān)管疊加規(guī)模房企暴雷趨勢不減，信用評級隨之“變臉”。

中金固收團隊認為，由于房企具有現金流入流出大、政策調控頻繁、再融資整體較緊的問題，天然具備高信用風險特征。

華東某規(guī)模房企融資部門相關負責人表示，過去，規(guī)模房企更容易在融資中取得優(yōu)勢。但隨著近期，規(guī)模房企也開始“爆雷”，在投資者的研判模型中，規(guī)模的重要性已經明顯下降。

種種跡象導致房企融資成本進一步抬高。貝殼研究院數據顯示，境內方面，上半年債券平均票面利率5.07%，較2020年同期上升79個基點。

但也并未都是如此。6月以萬科、龍湖為代表的多家優(yōu)質房企，分別下調公司債票面利率，其中萬科將 “18萬科01”債券票面利率由4.05%下調，最低降至2.8%。

境外方面，上半年境外債券融資平均票面利率為6.95%，較2020年同期下降144個基點，較2020年下半年下降84個基點。近期境外債市持續(xù)低迷，發(fā)債規(guī)模收縮明顯，票面利率呈不穩(wěn)定波動。其中，花樣年控股發(fā)行的2024年到期200萬美元3年期優(yōu)先票據，票面利率高達14.5%。

償債路，道阻且長

目前，房企資金鏈仍持續(xù)偏緊，紛紛采取加大促銷力度、加快銷售回款，同時放緩拿地節(jié)奏等節(jié)奏，保障現金流的相對充裕。

國家統(tǒng)計局最新數據顯示，上半年，房企到位資金102898億元，同比增長23.5%;比2019年增長21.1%，兩年平均增長10.0%。

雖然房企到位資金連續(xù)兩年增長，但近期廣州、武漢、重慶等熱點城市均出現銀行房貸業(yè)務收緊的現象。房貸獲批難度提高，導致房企回款周期拉長。

7月14日下午，銀保監(jiān)發(fā)言人表示，6月份房地產貸款增速降至10.3%，再次創(chuàng)出8年內的新低，且繼續(xù)低于全部貸款增速。

從綜合已披露的百強房企2021年業(yè)績目標上看，行業(yè)平均目標增長率近年來呈降低趨勢。在房企半年業(yè)績會上，不少房企對完成今年目標信心較足。

但也有不同的聲音，交通銀行金融研究中心近日發(fā)布的“2021年下半年宏觀經濟及市場展望報告”中表示，下半年房地產市場將從上半年的量價齊升中逐步降溫，預計全年商品房銷售面積、銷售額增速分別回落至約9%、15%左右。

事實上，在政策的影響下，房地產市場早已重構，房企更注重穩(wěn)健和安全發(fā)展。

但值得注意的是，近期，為規(guī)避“三道紅線”，包括部分頭部企業(yè)在內的多達60家上市房企通過增加應付賬款及票據方式調節(jié)負債結構，并擴大對上游供應商的資金占用。上海票據交易所數據顯示，2020年TOP19房企總體商票承兌余額達到3355.74億元，較2019年增長36.59%，占全國商票承兌總量的9.27%。房企“隱形債務”規(guī)模的大幅增加導致房企總負債規(guī)模不降反升，甚至是房企的償債能力可能被高估。

斷腕、出局、崩盤乃至更大的危機……歷史總是喜歡重復。中國的房地產行業(yè)會不會又重演某一幕呢?(高鶴/文)