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樓市成交低迷，深圳“0首付”重出江湖。

8月11日上午，深圳首個住宅盤推出了“0首付”購三房的營銷活動。但推出活動不到半天，即被房管部門叫停。目前，此項目所有的房源均被顯示為“分局鎖定”。

今年以來，房企通過各種“花式促銷”吸引購房者。在這當中，“低首付”甚至是“0首付”的現(xiàn)象重現(xiàn)江湖，這到底是噱頭還是陷阱?為何會出現(xiàn)這種情況?專家對此現(xiàn)象如何評價?

“0首付”深圳半日游

關于零首付的消息，上半年時常出現(xiàn)，但出現(xiàn)在深圳，還是14年來第一次。上一次低首付甚至零首付出現(xiàn)在深圳樓市在2008年。

資料顯示，信城縉悅城位于龍崗區(qū)龍崗街道，由五聯(lián)朱古石片區(qū)城市更新而來。住建局官網(wǎng)顯示，該樓盤備案名稱為“信城縉悅花園”，2022年7月21日2、3、4棟取得預售證，預售總套數(shù)512套，其中，490套為住宅，使用年限為70年。信城縉悅城的住宅戶型大小在78-115平左右，均價3.94萬元/平，單價區(qū)間約3.6-4.2萬/平，總價區(qū)間約283-485萬/套。目前在售的是一期產(chǎn)品，主力戶型為建面約78-95㎡3房。

據(jù)了解，此次“0首付”活動原本暫定在8月11日至8月14日，活動僅限此項目的4棟產(chǎn)品。具體操作是：客戶給10萬定金，第三方借給客戶最高100萬元(免息)作為首付，客戶收到款需要先還10萬元，分期5年，前4年每半年還款10萬元，最后一年還款5萬元。因此，所謂的“0首付”實際就是首付分期，而且首期款需要付20萬元。

銷售人員透露，購房“0首付”實則是開發(fā)商墊資，最終結果就是幫購房者解決首付問題，當然購房者也要付出一點利息，利率大概5.6%，跟普通商貸差不多，10年期先息后本。

在銷售低迷的當下，為了資金回籠，開發(fā)商用盡了手段吸引購房者。盡管知道在首付資金上做文章存在風險，但仍有樓盤以身涉險，明知不可為而為之的背后或是開發(fā)商的無奈。

樓市低迷現(xiàn)各種“花式促銷”

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年1-6月，全國商品房銷售面積、銷售額分別同比下降22.2%、28.9%。每到樓市低迷期，開發(fā)商為了加快銷售，總會以低首付、首付分期、首付貸等方式吸引購房者加速入場。去年下半年以來，房地產(chǎn)市場下行，盡管是一線城市深圳，其銷售情況也受到較大影響，而銷售端疲軟導致的資金緊張，或是開發(fā)商采取“0首付”的主要原因。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，深圳新房住宅網(wǎng)簽16126套，環(huán)比及同比的跌幅均達到4成，成交量比2020年上半年還少601套;二手住宅過戶僅9965套，環(huán)比2021年下半年跌幅19%，同比跌幅65%，成交量創(chuàng)15年新低。2022年6月末深圳一手住宅去化周期為10.3個月，而2021年7月，這一數(shù)據(jù)還只是5.7個月，一年時間，去化周期近乎翻倍。

當樓市銷售端疲軟時，變相降低首付資金是一種常見的營銷手段，早在去年下半年，惠州、郴州等能級較低的城市就已出現(xiàn)“0首付”的情況。來到2022年，樓市銷售端的情況并未明顯好轉，一線城市深圳的樓市銷售情況也不佳，而對于區(qū)位優(yōu)勢沒那么明顯的樓盤來說，銷售去化更顯艱難。

各地首付分期或首付貸的方式大同小異。有的是給購房人更長的首付款籌措時間，等首付款交齊，再進行網(wǎng)簽及房貸申請;有的是開發(fā)商或關聯(lián)機構提供墊資，購房人分期返還首付款;還有的是開發(fā)商或關聯(lián)機構提供貸款，貸款又分為有息與無息，購房人在幾年內(nèi)分期還款。

零首付的本質是加杠桿，減輕購房者的前期負擔，加重后期負擔。目前被傳出的一些城市的零首付項目，大多都是以首付分期的方式進行。前期雖然零首付，或者一成首付，但房子總價不變的情況下，貸款只能增加，加重后期負擔。

面對市場低迷和業(yè)績壓力，開發(fā)商急切出貨的心理可以理解，但有些底線仍不能突破。過往多年，最低20%首付比基本是各地的底線，它既能證明購房人擁有一定的經(jīng)濟實力，也能一定程度上反應其未來的還款能力，具有較高的合理性。

專家：警惕法律風險

一位房地產(chǎn)觀察人士表示，零首付只是一種促銷手段，此次深圳“0首付”的樓盤能寬限到5年內(nèi)分期付完，其實只是換了個形式給錢給開發(fā)商，只是可以延期給首付錢，而不是首付錢減少。除了首付錢沒有優(yōu)惠外，房價也沒有優(yōu)惠。另外，所謂的“0首付”相當于走不正當程序來提前套出銀行的錢，如果中途買賣雙方出現(xiàn)分歧爭議的話，會得不到法律的保護。

業(yè)內(nèi)人士提醒，“低首付”并不符合目前的深圳政策規(guī)定，深圳的首付款為3成起，如購房者不夠備案價的首付款，銀行是不予貸款的。這樣的操作通過其它方式來規(guī)避，但如果相關部門嚴查起來，購房者可能會竹籃打水一場空。

對此，信城縉悅城項目開發(fā)企業(yè)深圳市深潤川實業(yè)有限公司發(fā)布聲明稱，近期收到客戶及同行反饋市場上通過網(wǎng)絡等渠道發(fā)布關于項目首付分期等不實信息誤導購房者。我們一直秉承公平競爭、健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場為己任，嚴格按照相關規(guī)定銷售項目產(chǎn)品，銷售過程中不會有關于首付分期等不實行為。

廣東中矩律師事務所鄭博恩表示，根據(jù)相關規(guī)定，首付來源不能是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機構提供;不能是互聯(lián)網(wǎng)金融機構、小額貸款公司提供;不能是個人消費貸款、個人相關借貸、經(jīng)營貸款等資金挪用。開發(fā)商給購房者提供首付款的行為屬于違規(guī)行為。現(xiàn)有購房過程中，相關部門會核查首付款來源，一旦查出，開發(fā)商會受到相關行政主管部門的處罰，輕則罰款，重則有可能凍結房產(chǎn)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，許多城市的首付款比例最低為20%，再往下調(diào)整空間不大，而且過低的首付比也容易出現(xiàn)盲目加杠桿的情況，20%的首付比要求是比較合適的。不過，當前需要鼓勵房地產(chǎn)市場消費，首付比調(diào)整空間不大的情況下，可以在月供償還等方面進一步創(chuàng)新。