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“金九銀十”一直都是傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售旺季，按照以往慣例，房企會(huì)以降價(jià)促銷等諸多手段搶收業(yè)績(jī)，但從今年北京樓市表現(xiàn)看，“金九”成色略顯不足。

北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，9月新建住宅網(wǎng)簽6841套，相比8月和7月網(wǎng)簽同比下降19.11%、31.41%;二手住宅網(wǎng)簽12575套，較8月驟減超3000套，下降幅度約21%。與今年3月份最高點(diǎn)22172套相比，成交套數(shù)減少約1萬(wàn)套，下降幅度高達(dá)43%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京樓市已經(jīng)明顯進(jìn)入下行通道，要警惕市場(chǎng)急速下調(diào)后出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)，按照目前情況，大部分企業(yè)對(duì)第二輪集中供地積極性不大，市場(chǎng)全面降溫，企業(yè)資金鏈壓力越來(lái)越大。這種情況下，不排除部分新入市項(xiàng)目開始出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)的可能性。

9月二手房成交驟減3440套

從9月目前成交情況來(lái)看，北京二手房市場(chǎng)已正式開啟“下行通道”。

北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，近3個(gè)月來(lái)北京市二手房網(wǎng)簽量逐月下降，7月、8月、9月二手住宅網(wǎng)簽分別為17855套、15942套以及12575套，9月二手住宅網(wǎng)簽環(huán)比7月下降近30%，環(huán)比8月下降21%。

這一數(shù)據(jù)，與今年3月份最高點(diǎn)22172套相比成交套數(shù)減少9597套，下降幅度高達(dá)43.3%，近乎腰斬。相比2020年9月17259套網(wǎng)簽量，同比成交降幅達(dá)27%，為18個(gè)月以來(lái)的最低點(diǎn)。

市場(chǎng)降溫的背后是政策調(diào)控的不斷加碼。今年以來(lái)，北京整頓“學(xué)區(qū)房”炒作亂象、嚴(yán)查違規(guī)資金流入樓市、打擊假離婚買房、二手房市場(chǎng)信貸全面收緊以及二手房成交指導(dǎo)價(jià)等政策接連落地，二手房市場(chǎng)正在成為房地產(chǎn)調(diào)控的主戰(zhàn)場(chǎng)。

從監(jiān)管層面來(lái)看，二手房成交參考價(jià)、信貸資金管控等政策組合拳殺傷力超乎想象，二手房交易周期被加長(zhǎng)，二手房成交活躍度下降。

“二手房房貸放款太難了，一般都超過(guò)3個(gè)月，大家都在排隊(duì)，排多久不知道，很多銀行額度可能要等明年了。”一位中介機(jī)構(gòu)經(jīng)理表示，目前北京多家銀行分行以及支行均表示已無(wú)房貸額度。同時(shí)，資質(zhì)審核也日益趨嚴(yán)，部分銀行表示客戶有未還清消費(fèi)貸或信用貸的，有可能會(huì)影響房貸審批額度，甚至不能通過(guò)審批。審批時(shí)間和放款周期延長(zhǎng)，將直接影響到購(gòu)房者買房熱情，甚至部分購(gòu)房者暫時(shí)失去貸款資格，基本上限制了超一半購(gòu)房需求。

此外，受銀行信貸收緊影響，貸款利率正在走高。2月開始，全國(guó)房貸利率全面止跌回升。據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，2021年9月全國(guó)首套房平均房貸利率5.46%，較2020年底上漲23BP，二套房貸款平均利率5.83%，較2020年底上漲29BP。

“二手房市場(chǎng)信貸收緊，全面抑制換房客戶。”張大偉表示，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對(duì)滯后，特別是最近各地開始加強(qiáng)二手房?jī)r(jià)格管控，很多城市公布的網(wǎng)簽成交量開始滯后市場(chǎng)，實(shí)際市場(chǎng)跌幅比網(wǎng)簽更大。

在他看來(lái)，二手房市場(chǎng)放款難已經(jīng)全面抑制市場(chǎng)活躍，特別是一二線城市二手房占比高，當(dāng)下貸款周期已經(jīng)超過(guò)3個(gè)月，年內(nèi)放款難情況持續(xù)下，市場(chǎng)成交量不斷減少，包括深圳等城市成交量已經(jīng)是多年最低點(diǎn)。

除此之外，二手房掛牌量也在上漲。截至目前，鏈家二手房掛牌88848套，9月整體掛牌量比8月份多了近10%。“在售房源變多，供需關(guān)系變化，價(jià)格也會(huì)松動(dòng)。”一位在北京朝陽(yáng)區(qū)從事售樓工作的置業(yè)顧問(wèn)分析道，除價(jià)格因素外，二手房市場(chǎng)變化也已經(jīng)影響到新房市場(chǎng)，因北京存量交易占比較高，賣一套二手房再買一套新房連環(huán)單較多，二手房不出，新房難進(jìn)，交易只能暫時(shí)擱置。

新房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌

“金九”期間，北京二手房降溫明顯，新房市場(chǎng)也同樣遇寒。

58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的63個(gè)城市中，有55個(gè)城市9月新房成交量出現(xiàn)同比下滑，下滑幅度平均達(dá)47%。其中，一線城市平均下滑幅度為49%，二線城市除西安出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)外，其余21個(gè)城市平均下滑幅度為44%;38個(gè)三四線城市中，除昆山、珠海、新鄉(xiāng)、常熟、太倉(cāng)、南平、孝感出現(xiàn)增長(zhǎng)外，其余31個(gè)城市全線下滑，下滑幅度達(dá)到50%。

以北京為例，今年9月，北京市商品房新增供應(yīng)9632套，環(huán)比上月上漲130%，但成交數(shù)量、成交面積及成交金額卻出現(xiàn)不同幅度下滑。6841套商品房成交，環(huán)比上月下降14%，同比下降21%;成交面積90.12萬(wàn)平方米，環(huán)比下降5%，同比下降11%;成交金額425.25億元，環(huán)比持平，同比下降4%。

即使是“中秋”假期，折扣促銷活動(dòng)頻出，新房市場(chǎng)成交也未見明顯起色。北京中秋小長(zhǎng)假前兩天，新建商品房住宅網(wǎng)簽234套，二手房住宅161套;對(duì)比來(lái)看，今年端午小長(zhǎng)假前兩天，新建住宅網(wǎng)簽351，二手房住宅227套。相隔3個(gè)多月時(shí)間，新建住宅成交量下降33%，二手房住宅下降29%。

據(jù)中房報(bào)京津冀記者了解，在此期間，北京部分偏高端系產(chǎn)品但銷售情況不佳的樓盤也在降價(jià)促銷。北京朝陽(yáng)東南部推出的一口價(jià)特惠房，優(yōu)惠下來(lái)，每套直降250萬(wàn)元;北京北部某別墅項(xiàng)目“中秋節(jié)”推出的特價(jià)合院，總價(jià)優(yōu)惠121萬(wàn)元;除此之外，還有個(gè)別樓盤出現(xiàn)了每平方米降價(jià)5000元-6000元出售情況，這對(duì)市場(chǎng)上的競(jìng)品造成極大壓力。

“金九銀十”期間，房企在營(yíng)銷方面除了通過(guò)推出特價(jià)房、房源加推、砸金蛋、送家電等打折促銷活動(dòng)外，往往會(huì)恢復(fù)對(duì)渠道使用，并提高渠道費(fèi)用點(diǎn)位。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，北京東南部某樓盤為了搶奪市場(chǎng)上有購(gòu)買能力客源，給中介帶客的渠道費(fèi)點(diǎn)位高達(dá)10%，這是極為少見現(xiàn)象，可見其對(duì)現(xiàn)金流渴望程度和銷售壓力之大。

市場(chǎng)真反彈還是曇花一現(xiàn)?

“金九”結(jié)束，“銀十”已至。隨著北京5月份首批集中供地的新盤陸續(xù)拿證，在短兵相接的樓市里，各家房企加推狂銷，一場(chǎng)房產(chǎn)盛宴躍然紙上。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，9月北京共計(jì)25個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，預(yù)計(jì)將有超8000套房源為“銀十”儲(chǔ)備上新，成為2021年里獲批新盤最多的月份。

據(jù)安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，今年“國(guó)慶”假期，北京新建商品住宅累計(jì)成交15.74萬(wàn)平方米，成交1482套，分別同比上漲936%、1212%。相比之下，上海新房成交套數(shù)725套，同比降46%;廣州新房成交712套，同比降10%;深圳新房成交1081套，同比漲163%。從四個(gè)一線城市新房成交數(shù)量看，北京熱度相對(duì)較高。

安居客房產(chǎn)研究院分析師許之靜認(rèn)為，在樓市長(zhǎng)效機(jī)制調(diào)控下，各地城市新房市場(chǎng)呈現(xiàn)較明顯差異，三線城市、二線城市、一線城市市場(chǎng)對(duì)政策的反應(yīng)程度，主要呈現(xiàn)出從強(qiáng)到弱的梯度下滑特征。個(gè)別城市如北京、深圳樓市出現(xiàn)“國(guó)慶”前3天集中網(wǎng)簽的情況，造成整個(gè)長(zhǎng)假樓市數(shù)據(jù)同比變化較大，不排除是受前期成交房源在10月集中網(wǎng)簽影響。

除此之外，業(yè)內(nèi)人士分析，今年“國(guó)慶”北京樓市熱度之所以會(huì)穩(wěn)中有升，在于自去年以來(lái)限購(gòu)限貸政策保持穩(wěn)定，北京房?jī)r(jià)漲幅并不大，市場(chǎng)需求仍保持較強(qiáng)購(gòu)買力。從供應(yīng)主力來(lái)看，目前新房主要為5月首批集中供地項(xiàng)目，這些項(xiàng)目為了跑量和回款，在“國(guó)慶”期間沒有提價(jià)太多，大多是以價(jià)換量。所剩無(wú)幾的在售限競(jìng)房項(xiàng)目，以相對(duì)實(shí)惠價(jià)格吸引了大量剛需抓緊上車，使庫(kù)存在較短時(shí)間內(nèi)得到去化。

集中入市的新盤雖使樓市出現(xiàn)短暫熱銷局面，不過(guò)從房地產(chǎn)調(diào)控愈加頻密趨勢(shì)看，安居客房產(chǎn)研究院預(yù)測(cè)，到2021年年底，調(diào)控將從嚴(yán)不變，市場(chǎng)“退燒”難免，傳統(tǒng)“金九銀十”特有開盤潮、搶房潮、售罄、秒光、上漲等火熱場(chǎng)面很難再現(xiàn)。(彭紅俠)