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近來(lái)，隨著各種政策紅包、各地樓市松綁政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)銷售已開(kāi)始呈現(xiàn)出弱復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。

多家房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)重組推進(jìn)工作取得積極進(jìn)展。

10月12日，較早進(jìn)入債務(wù)重組程序的奧園在上交所發(fā)布公告稱，境內(nèi)方面，中國(guó)奧園完成了本金逾230億元現(xiàn)有融資的展期，并保持與潛在投資者就資本重組的事宜保持對(duì)話;境外方面，將繼續(xù)與境內(nèi)外債權(quán)人進(jìn)行具有建設(shè)性的討論。

10月初，世茂集團(tuán)也披露稱，當(dāng)前正在對(duì)集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)進(jìn)行盡職調(diào)查工作，同時(shí)也有效推進(jìn)了一筆再融資安排，就103億港元的貸款融資訂立了融資協(xié)議，以推進(jìn)相關(guān)項(xiàng)目的持續(xù)施工。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，以克而瑞2021年銷售榜計(jì)，截至目前，TOP50房企中，已有23家房企在進(jìn)行相關(guān)的債務(wù)管理工作。近期，包括合景泰富、富力、弘陽(yáng)地產(chǎn)、時(shí)代等在內(nèi)的房企或正在推進(jìn)或已完成部分債務(wù)展期或交換要約等。

有業(yè)內(nèi)人士指出，債務(wù)重組能給房企時(shí)間換空間的機(jī)會(huì)，但解決房企當(dāng)前困境還是要依靠銷售回暖，“等到預(yù)期改變、銷售回暖，融資會(huì)慢慢回來(lái)”。

債務(wù)重組進(jìn)行時(shí)

根據(jù)平安證券研報(bào)，美元債違約處置大致分為庭內(nèi)和庭外兩類，其中庭內(nèi)處置，即通過(guò)破產(chǎn)程序由法庭參與解決，包括破產(chǎn)重整和破產(chǎn)清算;庭外處置，也即庭外債務(wù)重組，是債權(quán)人和債務(wù)人在破產(chǎn)程序之外對(duì)債務(wù)合約做出協(xié)商安排，包括債券置換、回購(gòu)、展期、債轉(zhuǎn)股等方式。境內(nèi)債處置方面，與此大致相仿。

2021年下半年的房企違約潮爆發(fā)以來(lái)，出險(xiǎn)房企大部分都積極進(jìn)行了債務(wù)管理，與債權(quán)人展開(kāi)對(duì)話，進(jìn)行要約交換或展期，以尋求對(duì)債務(wù)的更好解決方案。

其中，華夏幸福、花樣年、佳兆業(yè)、中國(guó)奧園、世茂等房企多對(duì)境外債務(wù)尋求整體解決方案，近期加入這一行列的是2022年初陷入流動(dòng)性危機(jī)的龍光集團(tuán)。

8月7日，龍光發(fā)布公告稱，暫停支付部分美元債的到期利息，下一步工作是“積極與所有境外債權(quán)人就整體債務(wù)管理方案進(jìn)行溝通”。

8月下旬，龍光披露的信息顯示，其就一筆境外貸款簽署了展期協(xié)定，獲得了相關(guān)銀行的支持與同意;其財(cái)務(wù)顧問(wèn)已與100多位境外投資者建立了聯(lián)系，并收集了相關(guān)反饋意見(jiàn)。在境內(nèi)市場(chǎng)，則完成了12筆公開(kāi)市場(chǎng)債券的展期工作。

而今年初已進(jìn)入債務(wù)重組程序的奧園，整體進(jìn)展則相對(duì)較快。

10月12日，奧園在上交所發(fā)布的公告顯示，中國(guó)奧園已與若干境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)訂立安排，延長(zhǎng)本金逾230億元現(xiàn)有境內(nèi)融資安排的期限，另有其他境內(nèi)融資安排展期工作已進(jìn)入與境內(nèi)債權(quán)人的協(xié)商階段。

同時(shí)，奧園方面還表示，與潛在投資者就有關(guān)資本重組事宜保持經(jīng)常對(duì)話，作為實(shí)施協(xié)商一致的債務(wù)重組的一部分。

而7月初開(kāi)始推進(jìn)境外債務(wù)重組的世茂集團(tuán)，也于近日披露，“正與債權(quán)人及其顧問(wèn)緊密合作及定期溝通，以對(duì)本集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)進(jìn)行有序且必要的盡職調(diào)查，討論境外債務(wù)潛在可行的重組建議方案”，目前盡調(diào)仍在進(jìn)行中。

同時(shí)，世茂方面表示，在9月初與大華銀行就香港九龍大窩坪項(xiàng)目簽訂了融資協(xié)議，所涉金額共103億港元，以替換原有項(xiàng)目貸款融資。該項(xiàng)再融資安排是為了促進(jìn)該項(xiàng)目的持續(xù)施工，而該項(xiàng)目也可能成為世茂集團(tuán)債務(wù)重組補(bǔ)充增信措施資產(chǎn)包的一部分。

步伐更快的則是富力地產(chǎn)。今年7月份，富力完成了對(duì)10筆未償還美元債的全面重組，本金額共計(jì)約49億美元，統(tǒng)一展期3-4年;發(fā)行的新票據(jù)將分別于2025年、2027年、2028年到期，現(xiàn)金年利率為6.5%，或首18個(gè)月以實(shí)物支付的年利率為7.5%，低于舊票據(jù)8.74%的平均年利率。由此，富力短期內(nèi)的境外債務(wù)壓力大大緩解。

同期，富力地產(chǎn)亦對(duì)部分到期境內(nèi)債進(jìn)行了展期。據(jù)披露，截至8月31日，富力地產(chǎn)對(duì)4月、5月到期的共計(jì)33.5億元的境內(nèi)債券延期一年。另有市場(chǎng)消息稱，富力地產(chǎn)也在謀求境內(nèi)債務(wù)的集體展期。

10月13日，旭輝發(fā)布公告稱，9月28日以來(lái)，某些報(bào)道和市場(chǎng)謠言涉及公司離岸債務(wù)的支付，公司董事會(huì)希望澄清，相關(guān)報(bào)道和傳聞可能無(wú)法準(zhǔn)確反映集團(tuán)的境外債務(wù)情況。

旭輝方面表示，由于國(guó)內(nèi)長(zhǎng)假，其從內(nèi)地向境外匯款以支付若干境外利息及款項(xiàng)上有所滯后，該公司一直積極與相關(guān)債權(quán)人溝通，尋求符合公司、債權(quán)人和股東最佳利益的解決方案，以解決滯延問(wèn)題。截至10月13日，旭輝的運(yùn)作維持正常。

旭輝也提及，如果未能及時(shí)履行境外債務(wù)的財(cái)務(wù)義務(wù)，未能與債權(quán)人達(dá)成適當(dāng)?shù)挠押媒鉀Q方案，境外融資可能會(huì)有違約事件發(fā)生或持續(xù)，這可能導(dǎo)致債權(quán)人有權(quán)要求有關(guān)融資下要求加速償付。

債務(wù)雙方博弈難度不小

達(dá)成一項(xiàng)債務(wù)重組方案也并非易事，涉及投資人的預(yù)期、房企的償債意愿等，是個(gè)多方博弈、協(xié)商妥協(xié)的過(guò)程。

業(yè)內(nèi)廣為人知的債務(wù)重組案例僅佳兆業(yè)集團(tuán)一例。2015年初，佳兆業(yè)曾陷入流動(dòng)性危機(jī)，境外債務(wù)重組方案歷經(jīng)三輪談判，在2016年3月才最終得以通過(guò)。而截至目前，上述多數(shù)房企均尚未公開(kāi)披露相關(guān)化債方案。

有此前尋求債務(wù)展期的房企內(nèi)部人士透露，在制定展期方案或要約交換方案的過(guò)程中，房企需要綜合考量，例如年內(nèi)到期的債務(wù)可能不止當(dāng)前的一筆，因此要對(duì)資金進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，比如每筆債券的利息何時(shí)付、比例如何安排等。

同時(shí)，要積極與投資人保持溝通尋求支持，以保證同意的比例達(dá)標(biāo)。“若投資人對(duì)企業(yè)失去信心，認(rèn)為其既不會(huì)付息，也不會(huì)付本金，大概也就不會(huì)同意展期了。”上述房企內(nèi)部人士表示。

事實(shí)上，也有不少房企的展期或要約交換方案獲得通過(guò)時(shí)，仍有少部分投資人并未投出同意票。合景泰富在9月份達(dá)成的交換要約中，2022年9月兩筆合計(jì)9億美元債的置換有本金總額約7%的投資人未予通過(guò);2023年9月一筆7億美元債的置換則有本金總額約9%的投資人未予通過(guò)。

亦有部分房企被投資人提起清盤呈請(qǐng)，包括融創(chuàng)、新力、大發(fā)地產(chǎn)、花樣年、天譽(yù)置業(yè)等數(shù)家房企，佳源國(guó)際則在年內(nèi)三度遭遇清盤呈請(qǐng)。不過(guò)，發(fā)起人多為個(gè)別投資人的行為，持有金額占比并不大，通常不會(huì)對(duì)債務(wù)重組的推進(jìn)造成實(shí)質(zhì)性影響。

也有業(yè)內(nèi)人士指出，部分投資人的這一行為多是以此施壓，讓企業(yè)履行償債義務(wù)，盡快給出合適的重組方案。

在某長(zhǎng)期跟蹤地產(chǎn)板塊的固定收益分析師看來(lái)，投資人很難有爭(zhēng)取到更好展期條件的機(jī)會(huì)，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，債券的優(yōu)先級(jí)很低，房企要優(yōu)先保交付、支付供應(yīng)商款項(xiàng)及員工工資，最后才是債券兌付，而房企一旦選擇展期可能會(huì)“無(wú)為而治”，若投資人真的提起訴訟，時(shí)間成本、官司費(fèi)用也不菲。對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)，在當(dāng)前的地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀下，一份重組方案擺在面前時(shí)，可選擇的余地并不大。

不過(guò)，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，當(dāng)前推進(jìn)債務(wù)展期可避免出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約，并推動(dòng)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的改善，但平安證券固收分析師劉璐認(rèn)為，房企所面臨的困局核心還是看地產(chǎn)企業(yè)銷售現(xiàn)金流能否修復(fù)，存量資產(chǎn)能夠盤活，能否引來(lái)增量融資現(xiàn)金流。

近來(lái)，隨著各種政策紅包、各地樓市松綁政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)銷售已開(kāi)始呈現(xiàn)出弱復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，9月百?gòu)?qiáng)房企單月銷售規(guī)模環(huán)比增長(zhǎng)10%。

銀河證券研報(bào)指出，9月底以來(lái)，政策端發(fā)力穩(wěn)樓市、扭預(yù)期，多部門出臺(tái)下調(diào)利率、個(gè)稅退稅等措施，刺激剛需及改善性需求、穩(wěn)定預(yù)期，政策效果將逐步顯現(xiàn)，四季度銷售將繼續(xù)保持弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。 (鄭娜)