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可以肯定的是，目前的房地產行業(yè)進入了有史以來最冷的冬季。

事實上，進入下半年以來，行業(yè)整體被三大問題所困擾。

一是營銷方面，市場表現出持續(xù)降溫的態(tài)勢。僅從10月份房企的業(yè)績表現來看，不及上半年及歷史同期。根據克而瑞監(jiān)測的數據，百強房企10月業(yè)績規(guī)模雖然較9月份環(huán)比回升了1.4%，但單月業(yè)績同比去年同期延續(xù)了自7月以來的下跌趨勢。其中，超過八成的百強房企單月業(yè)績同比降低，44家房企業(yè)同比降幅大于30%，同環(huán)比雙降的百強房企數量達37家。

二是回款方面，雖然房地產企業(yè)通過“以價換量”來加大促銷力度，但隨著多地對預售資金的嚴格監(jiān)管，以及住房按揭貸款審批時間延長，留給企業(yè)抓回款的時間與空間也越來越小。

三是債務方面，房企償債的壓力在不斷加大。最近幾個月以來，多家房企因流動性緊張而出現債務違約問題，其中更是不乏一些頭部企業(yè)，這也引起了資本市場，特別是一些銀行等金融機構的擔憂，甚至出現了一些銀行提前要求房企償還開發(fā)貸。在融資渠道全面受阻的情況下，銀行提前抽貸，更是令企業(yè)雪上加霜。

而上述問題的根源，很大程度來自于房地產企業(yè)出現的流動性緊張問題，以及這一問題與多重政策因素疊加后的放大。雪上加霜的，這些問題又進一步讓房企的流動性收緊，從而陷入了惡性循環(huán)。其中部分在過往激進加杠桿的房企，在風險長期累積后，市場上的任何風吹草動都能成為壓垮企業(yè)的最后一根稻草，導致企業(yè)經營深陷困境而無法自拔。當更多的企業(yè)出現類似的問題，特別是個別頭部龍頭企業(yè)們的“淪落”，頓時讓整個市場的預期迅速冰凍。

不過，隨著最近一段時間以來，相關部門高層在多個場合接連對房地產發(fā)聲，向市場傳遞房企債務問題整體上風險可控，要維護房地產市場健康發(fā)展、避免發(fā)生系統(tǒng)性風險的聲音，讓市場預期開始修復。

六大信號提振行業(yè)信心

不得不說，資本市場一向是敏感的。尤其是最近兩天地產股的崛起，讓房地產行業(yè)看到了未來的希望。

11月10日，壓抑已久的房地產板塊整體出現強勢反彈態(tài)勢。A股房地產板塊整體上漲2.84%，位列漲幅榜第一。其中，京投發(fā)展、保利發(fā)展上漲超過7%，金地集團漲幅高達6%。H股市場方面，15只地產股的漲幅超過10%，其中實力建業(yè)漲20.79%，世茂集團漲16.93%，融創(chuàng)中國和中國奧園的漲幅也都在15%左右。

地產債方面，表現也很搶眼。根據東方財富顯示，“21陽城01”漲12.2%，“20金科01”漲11.4%，“19世茂G2”、“20金科03”“20世茂G2”漲幅均超9%。

地產股債的“狂歡”，源于市場上出現的幾個提振行業(yè)信心的信號。

1.住房金融環(huán)境邊際改善。在11月10日公布的10月金融數據中，央行以一種少有的方式回應了市場關注。根據其單獨公布的10月份個人住房貸款統(tǒng)計數據來看，2021年10月末個人住房貸款余額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。這一指標意味著近期按揭貸款政策有所調整，居民購房意愿出現邊際提升。此外，10月份房地產開發(fā)貸款投放也大幅增長，11月上旬各行房地產貸款投放力度進一步加大。有分析預計，本月房地產貸款環(huán)比增長態(tài)勢仍將延續(xù)。

2.第三輪集中供地政策現寬松。從近日多地公布的今年第三輪集中供地情況發(fā)現，土拍門檻較第二輪有明顯降低。部分地塊的起拍價出現調整，部分城市下調了土拍保證金比例和首付款比例，還有部分城市將繳納保證金的時間進行了順延。

3.部分城市購房政策出現松動。一方面，包括無錫、鄭州等地二手房市場的信貸環(huán)境持續(xù)寬松，幾個月前暫停二手房業(yè)務的部分銀行恢復了二手房貸款受理，且放款速度明顯提升。另一方面，武漢近日發(fā)文對總部企業(yè)人才限購進行了松綁，這也給市場帶來一絲暖意。

4.房企融資有望逐步回暖。據市場消息，11月9日，中國銀間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會。部分參會房企有計劃近期在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具，這也被市場解讀為房企有望通過境內發(fā)債的方式為自身輸血。

5.國際知名投行“唱多”。近日，高盛投資組合管理團隊對外表示，正在買入中國房企債券，高盛一直在通過買進中國房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)行的美元高收益?zhèn)瘉碓黾?ldquo;適度風險”投資資產。這也意味著，中國房企密集違約而引發(fā)美元債市場情緒恐慌之際，有外資正在抄底。

6.房企增持回購消息不斷。行業(yè)處于整體低迷時期，部分房企通過回購債券和增持股票以表示對行業(yè)和企業(yè)的信心。據中房網不完全統(tǒng)計，目前包括新城控股、旭輝、金茂、正榮、金輝、建業(yè)、陽光城、融信、祥生、中國奧園和中梁在內的20余家房地產企業(yè)對美元債進行了回購或贖回的舉措。此外，包括碧桂園、世茂、旭輝、富力、中南、正榮、禹洲、綠城、建業(yè)、上坤等房企大股東紛紛出手增持自家股票。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，10日地產股表現，或說明資本市場在積極吸收此類傳言的信號。不過實際上，自從央行9月底房貸政策表態(tài)以外，各類寬松動作符合預期。一些積極的信號正不斷釋放，將進一步促進房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

信心修復仍需時日

事實上，穩(wěn)定市場的前提，在于穩(wěn)定預期。同時，行業(yè)對于信心的修復，也需要受到政策利好的引導。

行業(yè)政策和信貸供給的改善，對市場預期的影響至關重要。在一些業(yè)內人士看來，房地產調控的核心問題也是在于對預期的管理。

中國房地產業(yè)協(xié)會馮俊會長近日在中國人民大學舉辦的中國宏觀經濟論壇上指出，雖然房地產行業(yè)面臨的問題很多，但并不代表就此進入負增長通道。一方面，農村人口向城鎮(zhèn)轉移帶來的需求是剛性且長期的;另一方面，我國在人均住房面積方面離發(fā)達國家差距很大，房地產業(yè)還有很長的路要走。

馮俊認為，未來房地產政策導向首要的目標就是在遏制投資需求的同時，保護和鼓勵住房的真實需求，促進住房消費健康發(fā)展。同時，要堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，尤其是穩(wěn)預期。政策不穩(wěn)，預期就沒有辦法穩(wěn)。此外，要重點調整住房的供應結構，包括根據人口流動情況調整供給的區(qū)域結構、通過加大租賃住房供給等調整產品結構。

從目前的市場環(huán)境來看，風險偏好將得到持續(xù)回升。政策層面上，未來在堅持“房住不炒”的定位上，將引導市場樹立正確導向。而作為房地產企業(yè)，在保持健康的財務結構同時，要轉變企業(yè)經營戰(zhàn)略模式，以避免政策監(jiān)管給企業(yè)帶來的沖擊。(曲濤/文)