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11月12日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)分別召開黨委會(huì)議，兩大會(huì)議內(nèi)容均提及房地產(chǎn)。

央行表示，要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，要堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策，做好跨周期設(shè)計(jì)，統(tǒng)籌考慮今明兩年政策銜接，更好支持消費(fèi)投資恢復(fù)，抑制價(jià)格過快上漲，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展。

銀保監(jiān)會(huì)則強(qiáng)調(diào)，要穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向，健全房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

在維穩(wěn)的調(diào)控主基調(diào)之下，無論是監(jiān)管層密集發(fā)聲，還是具體實(shí)施過程中，信貸已出現(xiàn)拐點(diǎn)，而一二手房成交仍在“探底”過程中，伴隨著按揭松動(dòng)，房企預(yù)售資金監(jiān)管進(jìn)一步強(qiáng)化，資金壓力依然處于高壓狀態(tài)。

01

首套房貸利率轉(zhuǎn)降，個(gè)人房貸出現(xiàn)拐點(diǎn)

自年初央行推行房地產(chǎn)貸款集中度管理制度以來，各地紛紛出現(xiàn)房貸額度緊張、放款周期拉長(zhǎng)、貸款利率上調(diào)等情況，其中，二手房市場(chǎng)更是成為了重災(zāi)區(qū)。但進(jìn)入10月，無論是監(jiān)管層密集發(fā)聲，還是具體實(shí)施過程中，信貸均已出現(xiàn)拐點(diǎn)。

值得注意的是，10月21日，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上公開表示，“目前，銀行個(gè)人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。要保障剛需群體的信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套房購(gòu)房者予以支持”。

自央行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出“兩維護(hù)”，10月首次單獨(dú)公布了月度個(gè)人住房貸款余額情況，釋放房貸政策回暖的信號(hào)。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)個(gè)人住房貸款增加3481億元，較9月多增1013億元，結(jié)束了連續(xù)5個(gè)月的環(huán)比少增的狀態(tài)。

此外，10月，全國(guó)首套房貸平均利率今年以來首次環(huán)比下降。預(yù)計(jì)全國(guó)首套房貸平均利率或?qū)⒗^續(xù)小幅下調(diào)，以帶動(dòng)剛需群體入市。

02

一二手房成交仍然在“探底”

從市場(chǎng)端來看，新房、二手房成交降幅趨緩，仍處于探底過程中，市場(chǎng)觀望情緒濃厚。

具體來看，2021年10月，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降1.9%，同比下降32.4%，創(chuàng)下2013年以來最差“銀十”，考慮到市場(chǎng)觀望情緒以及信貸政策尚未全面放松，預(yù)計(jì)接下來40城新建商品住宅成交量仍在探底，短時(shí)間內(nèi)或?qū)⒊掷m(xù)收縮。

聚焦二手房市場(chǎng)，深圳、寧波、成都等15個(gè)城市相繼落地二手房成交參考價(jià)，4月以來重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，成交逐月走低，疊加信貸收緊影響，市場(chǎng)形勢(shì)愈加嚴(yán)峻。

10月，二手房市場(chǎng)低迷，也并未出現(xiàn)“筑底”現(xiàn)象。具體來看，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的16個(gè)城市成交面積493萬平方米，環(huán)比再降21%，同比跌幅擴(kuò)至46%。其中，8成以上城市成交環(huán)比繼續(xù)下降，深圳、東莞更是創(chuàng)年內(nèi)新低，環(huán)比皆腰斬。各城市成交同比皆降，近4成城市同比腰斬，深圳、杭州同比跌幅更是超80%。

1-10月，16城累計(jì)成交9101萬平方米，同比漲幅進(jìn)一步收窄至2%。其中，4成以上城市累計(jì)成交同比轉(zhuǎn)跌，深圳更以57%的累計(jì)同比跌幅居首。

目前，由于資金面變化還停留在居民一手房領(lǐng)域按揭端的維穩(wěn)，二手房貸款額度仍未見實(shí)質(zhì)緩解，短期內(nèi)二手房成交未必有顯著回調(diào)。

03

“剩”者為王的時(shí)代已到來

值得注意的是，上述會(huì)議銀保監(jiān)會(huì)提出一點(diǎn)：遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向。這意味著，嚴(yán)守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)仍然是政策底線。

9月29日，央行召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，曾提出準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

10月15日央行召開第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上提出，在防范化解房地產(chǎn)“灰犀牛”風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的同時(shí)，降低整體金融風(fēng)險(xiǎn)水平。

行業(yè)調(diào)控持續(xù)下，政策以及監(jiān)管在窗口指導(dǎo)方面對(duì)各個(gè)融資方式加大審查力度，同時(shí)受行業(yè)多企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約影響，房企當(dāng)前融資較為困難，10月100家典型房企的融資總量為367.35億元，環(huán)比下降54.5%，同比下降71.3%，融資量達(dá)到歷年來新低。至此自2020年11月份以來，房企的單月融資連續(xù)12個(gè)月均呈現(xiàn)同比下降。

結(jié)合信貸已開始出現(xiàn)拐點(diǎn)，并考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，央行明確保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，預(yù)計(jì)房企融資端有望“觸底回升”。

值得注意的是，伴隨著按揭松動(dòng)，房企預(yù)售資金監(jiān)管進(jìn)一步強(qiáng)化。近期以北京為首的多個(gè)城市加強(qiáng)了對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，房企流動(dòng)性危機(jī)進(jìn)一步加劇，再加上部分城市出臺(tái)“限跌令”，房企自救能力進(jìn)一步弱化。

對(duì)于房企而言有利有弊，但整體資金壓力依然處于緊張狀態(tài)。行業(yè)格局將發(fā)生本質(zhì)變化，短期內(nèi)活下去比什么都重要，以央企、國(guó)企和少量外企、優(yōu)秀民企為代表的“剩”者為王的時(shí)代已經(jīng)來臨。

目前來看，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)都在下降已成為市場(chǎng)主基調(diào)。自央行提出“兩個(gè)維護(hù)”后，監(jiān)管層接連發(fā)聲，房地產(chǎn)信貸環(huán)境回暖，并已出現(xiàn)拐點(diǎn)，按揭端也有放松跡象。但考慮到房地產(chǎn)稅試點(diǎn)進(jìn)入實(shí)操階段，市場(chǎng)探底過程中，觀望情緒尚未消除，待房地產(chǎn)稅試點(diǎn)正式落地后，市場(chǎng)走向才會(huì)趨于穩(wěn)定。

房企“以價(jià)換量”的窗口期正在收縮，抓回款的空間越來越小，房企整體融資環(huán)境還將保持收緊態(tài)勢(shì)，加之銀行放貸的風(fēng)險(xiǎn)偏好，部分壓力房企融資很難得到實(shí)質(zhì)性改善，償債壓力或?qū)⒉粩嗉觿?，短期?nèi)，活下去比什么都重要，以央企、國(guó)企和少量外企、優(yōu)秀民企為代表的“剩”者為王的時(shí)代已然來臨。