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在“金九銀十”買賣紅火的基礎(chǔ)上，11月北京二手房市場繼續(xù)呈現(xiàn)活躍之態(tài)。多家機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月北京全市二手住宅網(wǎng)簽量破1.7萬套，不僅較今年“銀十”增長超兩成，相比去年同期更是實現(xiàn)了超四成的增長。值得一提的是，除今年10月外，5月以來北京二手住宅網(wǎng)簽量一直保持在1.6萬-1.73萬套之間。有業(yè)內(nèi)人士指出，北京樓市已經(jīng)迎來“暖冬”。

成交：同比增長超四成

月度成交數(shù)據(jù)顯示，北京二手房市場已經(jīng)迎來“3·17”新政以來“表現(xiàn)最佳的時刻”。

據(jù)我愛我家研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2020年11月，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽17268套，環(huán)比增長20.5%，與今年9月的17259套大致持平;相比2019年11月，同比增長40.44%。1-11月，全市二手房網(wǎng)簽總量為147895套，較2019年同期增長13.02%，較2018年同期增長4.25%。

我愛我家研究院方面向北京商報記者表示，除10月外，5月以來北京二手住宅網(wǎng)簽量一直保持在1.6萬-1.73萬套之間，而且10月的1.4萬套也是國慶長假所致，實際的10月網(wǎng)簽水平與5-9月保持在同一水平線上。“因此，北京二手住宅網(wǎng)簽量可以說已經(jīng)連續(xù)7個月保持在月1.6萬套以上的水平。”

11月北京二手住宅的成交活躍，在其余多家機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中也有印證。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)， 11月北京二手房實時成交量環(huán)比增長約8%，市場繼續(xù)小幅升溫，成交絕對水平處在下半年以來高位上。市場反彈幅度弱于去年同期36%的水平，當月成交同比增幅收窄至29%，前11個月累計成交同比增長9.5%。

“11月機構(gòu)簽單量增長，年內(nèi)目前僅低于5月遲來的‘小陽春’，市場相對較好。11月二手成交均價上行，但幅度很小，價格繼續(xù)穩(wěn)中有升。整體而言，11月北京二手房市場熱度高于去年同期，但交易規(guī)模與之前半年處于同一水平，交易價格近4個月小幅上升，市場呈現(xiàn)長期企穩(wěn)狀態(tài)。” 就當前北京二手房市場現(xiàn)狀，我愛我家研究院給出了如是評價。

對于11月北京二手房網(wǎng)簽量的猛增，麥田房產(chǎn)研究院方面指出，這與“十一”國慶假期網(wǎng)簽滯后有一定關(guān)系。

供需：房源減少、客源增多

北京商報記者從多家機構(gòu)方面了解到，就二手房市場實際表現(xiàn)來看，11月市場成交量和交易活躍度與上個月相比均有所提高。但值得關(guān)注的是，二手房網(wǎng)簽量上漲的背后，是11月北京樓市供需結(jié)構(gòu)的變化：房源減少、客源增多，供需矛盾略有加劇。

我愛我家研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年11月，北京二手住宅市場新增房源量環(huán)比下滑7.43%，同比下滑11.85%;新增客源量環(huán)比增長7.54%，同比增長24.12%;帶看量環(huán)比下滑13.79%，同比下滑6.84%。

另據(jù)北京麥田監(jiān)測數(shù)據(jù)，從二手房市場供需來看，11月北京二手房新增房源量較上月下降6.3%，但新增客源量卻環(huán)比上漲了8.8%。

“從房客供需數(shù)據(jù)來看，市場需求增加而供給下降，二手房市場供需矛盾有所加劇，預計年度最后一個月需求量將延續(xù)目前高位走勢，此外價格將大概率呈現(xiàn)溫和上漲。” 麥田房產(chǎn)研究院方面向北京商報記者如是分析道。

二手房均價方面，11月北京二手房則表現(xiàn)為“穩(wěn)中有升”。

據(jù)貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，11月北京二手房價格環(huán)比上漲0.5%，疫后市場的修復帶動價格上漲，但幅度溫和，近半年價格環(huán)比波動幅度均在0.5%及以內(nèi)，同比上漲4.5%。分城區(qū)看，海淀、昌平兩區(qū)價格漲幅在1%附近，石景山、大興價格環(huán)比跌幅約1%，其余城區(qū)價格變動幅度不大。

若分區(qū)域來看，11月北京成交區(qū)域結(jié)構(gòu)基本穩(wěn)定，西城成交持續(xù)恢復。貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，下半年以來，北京中心城六區(qū)成交占比保持在70%的水平，較5、6月下降3個百分點。11月海淀、豐臺兩區(qū)成交環(huán)比增幅靠前，增長約16%，通州、昌平及大興等外圍區(qū)域成交環(huán)比增幅也在10%以上。西城成交環(huán)比增長約11.5%，近3個月成交持續(xù)修復，絕對水平已經(jīng)處在2019年以來較高位上。

專家：預期年底或翹尾

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至11月30日，北京整體年內(nèi)新建住宅網(wǎng)簽已經(jīng)高達4.26萬套，全年有望接近4.8萬套，這是最近五年的最高點;二手房住宅累計網(wǎng)簽量也已高達14.6萬套，提前一個月超過了2019年全年。

“單獨看月度數(shù)據(jù)，11月截至30日，新建住宅網(wǎng)簽5880套，這個數(shù)字已經(jīng)是2015年7月來連續(xù)64個月最高值。二手房住宅網(wǎng)簽也高達1.72萬套。”基于成交數(shù)據(jù)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2020年北京樓市已經(jīng)迎來了“暖冬”。

張大偉分析指出，北京2020年樓市溫度上升的核心原因主要有幾點：一是全國其他城市普遍上漲，而北京已經(jīng)連續(xù)跌了3-4年，性價比出現(xiàn);二是，市場供應結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，不限價項目集中供應，成交均價逐漸企穩(wěn);三是，剛需購房者入市，特別是因為出國人數(shù)減少，針對學區(qū)房需求增加。

“不能孤立看待新房及二手房市場，二者之間是緊密聯(lián)動的關(guān)系。事實上，新房成交創(chuàng)新高的背后，也有大量的已購房家庭通過‘以舊換新’助推。”合碩機構(gòu)首席分析師郭毅指出，新房與二手房“相互聯(lián)動、互為推手”關(guān)系的形成，是2020年內(nèi)北京新房及二手房同步創(chuàng)新高的一個原因。并預測，今年最后一個月的成交，依然會保持在一個相對較高位的狀態(tài)。

“對于網(wǎng)簽量而言，今年的北京二手房市場應是2017年‘3·17’新政以后相對最好的。”我愛我家研究院方面向北京商報記者表示，今年前11個月的整體網(wǎng)簽規(guī)模已經(jīng)超過2018年、2019年。現(xiàn)階段，北京二手房月網(wǎng)簽量持續(xù)維持在1.6萬套以上，若政策沒有大的變化，預計北京二手房市場的平穩(wěn)狀態(tài)還將延續(xù)，12月的交易量價大概率與11月持平，年底翹尾因素加持下也有小幅上行的可能。

“11月全月北京鏈家二手房帶看客戶量高位小幅下滑，但市場潛在需求仍保持較高體量，且客源成交周期有所縮短，節(jié)奏加快，預計12月北京二手房成交量繼續(xù)小幅增加。” 就2020年最后一個月的成交，貝殼研究院首席市場分析師許小樂也持看好態(tài)度。

此外，郭毅補充指出，現(xiàn)階段北京市場并不缺少購房需求，很多需求正處于一種蟄伏和觀望的狀態(tài)，只是缺少一個“刺激”。在郭毅看來，2020年是北京住宅產(chǎn)品“最多元的一年”，市場的供應是多梯度、多元化的，剛需、剛改的產(chǎn)品力也得到了較大提升，這也將在一定程度上刺激此前觀望中的需求加快入市。