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“房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行正在逐步復(fù)蘇。

11月30日，保利發(fā)展發(fā)布公告，擬發(fā)行不超過(guò)100億元的租賃住房資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品;與此同時(shí)，11月24日，招商租賃20億元應(yīng)收帳款A(yù)BS獲上交所受理。

在經(jīng)歷了8月以來(lái)發(fā)行的斷檔之后，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的審批在11月大幅加速，未來(lái)或?qū)⒂瓉?lái)一波發(fā)行潮。”

01

11月資產(chǎn)證券化產(chǎn)品審批提速

在經(jīng)歷了9月和10月的斷檔，11月12日，陸家嘴發(fā)行海通-陸家嘴股份-陸家嘴世紀(jì)金融廣場(chǎng)2期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃打破了這一斷檔狀態(tài)，并逐漸恢復(fù)活躍。

實(shí)際上，2021年1-7月，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行仍較為活躍，根據(jù)CNABS的數(shù)據(jù)，1-7月，房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行3250億元的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，同比增長(zhǎng)18.3%。

但在“房住不炒”政策下，5月份起，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)叫?；鹱庸緜浒阜康禺a(chǎn)供應(yīng)鏈類產(chǎn)品，同時(shí)也將房地產(chǎn)供應(yīng)鏈類ABS儲(chǔ)架規(guī)模降至20億元。

由于供應(yīng)鏈ABS可延長(zhǎng)應(yīng)付賬款賬齡，能夠?qū)崿F(xiàn)變相融資，但不占用融資額度，并且不影響房企的表內(nèi)杠桿，在“三條紅線”推出后， 供應(yīng)鏈ABS廣受追捧，并成為ABS發(fā)行的一大主力， 供應(yīng)鏈ABS受到限制一定程度上打擊了房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行。

8月以來(lái)，房企債務(wù)違約情況逐漸增加，投資者的信心不足，因此房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品自8月發(fā)行規(guī)模明顯減少，9月10月甚至出現(xiàn)了斷檔的情況。

圖：2020年以來(lái)各月房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行金額(單位：億元)

數(shù)據(jù)來(lái)源：CNABS，CRIC整理

11月以來(lái)，上交所和深交所對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的審批速度明顯加快。

CNABS數(shù)據(jù)顯示，2021年6-10月，單月受理以及反饋的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品規(guī)模大都在300億元左右，11月單月就飆升至2147億元，其中，有23支共約674億元資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在受理后當(dāng)月通過(guò)或得到反饋意見(jiàn)。已通過(guò)審批的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行之后，預(yù)計(jì)將會(huì)再度形成資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行的高潮。

圖：2021年6-11月房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品審批情況(單位：億元)

數(shù)據(jù)來(lái)源：CNABS，CRIC整理

02

國(guó)企央企率先加速，供應(yīng)鏈ABS審批占比不足兩成

自6月以來(lái)，各月經(jīng)審批的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品規(guī)模按申請(qǐng)企業(yè)的性質(zhì)來(lái)看，6-8月審批的產(chǎn)品以民營(yíng)企業(yè)為主。

9月，政府逐漸釋放房企融資“解凍”的信號(hào)后，國(guó)企在融資方面的優(yōu)勢(shì)有所顯現(xiàn)，9-11月審批的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品中國(guó)企央企的申請(qǐng)發(fā)行占比大幅提高。除了大型國(guó)企央企，地方中小型城投公司獲得審批的資產(chǎn)證券化項(xiàng)目數(shù)量也逐漸增多。

圖：2021年6-11月經(jīng)審批房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品金額按企業(yè)性質(zhì)分布

數(shù)據(jù)來(lái)源：CNABS，CRIC整理

此外，6-11月經(jīng)審批房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品金額按底層資產(chǎn)分布來(lái)看，底層資產(chǎn)是商業(yè)物業(yè)的比例達(dá)到41%，這也是多數(shù)進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)的房企重點(diǎn)發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。供應(yīng)鏈ABS的占比只有15%，住房租賃、購(gòu)房尾款、保障房和基礎(chǔ)設(shè)施ABS的審批規(guī)模占比都在10%左右。

圖：2021年6-11月經(jīng)審批房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品金額按底層資產(chǎn)分布

數(shù)據(jù)來(lái)源：CNABS，CRIC整理

聚焦供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品，其發(fā)行規(guī)模自2016年以來(lái)持續(xù)攀升，到了2021年1-5月其發(fā)行量占比甚至達(dá)到了53.64%。但由于5月份國(guó)家對(duì)供應(yīng)鏈ABS的發(fā)行明顯收緊，因此6月份以來(lái)供應(yīng)鏈ABS的審批量占比僅為15%，雖然發(fā)行量占比相比于1-5月略微下降至51.91%，但是這主要是因?yàn)?月份以前審批通過(guò)的供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品在6-8月集中發(fā)行，未來(lái)供應(yīng)鏈產(chǎn)品的發(fā)行占比可能會(huì)繼續(xù)降低。

圖：2016年以來(lái)供應(yīng)鏈ABS對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行占比

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03

商業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)模是民企ABS發(fā)行關(guān)鍵

從發(fā)行企業(yè)的角度來(lái)看，6-11月申請(qǐng)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品規(guī)模的TOP十房企中，中國(guó)鐵建和中國(guó)交建均以200億元的發(fā)行規(guī)模并列居于首位。此外，新鴻基和萬(wàn)科發(fā)行規(guī)模也都超過(guò)百億元。

整體來(lái)看，發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品規(guī)模較大的企業(yè)主要以國(guó)企央企為主，此外部分商業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)模較大的民營(yíng)企業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品規(guī)模也比較大，對(duì)于民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)模是ABS發(fā)行的基礎(chǔ)。

主要原因在于，資產(chǎn)證券化對(duì)于發(fā)債主體的信用評(píng)級(jí)和底層資產(chǎn)要求都相對(duì)較高，其地理位置、存續(xù)時(shí)間、持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力以及可處置性等都是評(píng)估考量的內(nèi)容，因此，重視商業(yè)項(xiàng)目且擁有一定規(guī)模，運(yùn)營(yíng)情況良好的存量資產(chǎn)的民營(yíng)房企更具發(fā)行優(yōu)勢(shì)。而規(guī)模較大的國(guó)企央企則因其融資能力的優(yōu)勢(shì)更容易獲得交易所的審批。

表：2021年6-11月房企申請(qǐng)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：CNABS，CRIC整理

從融資成本來(lái)看，2021年至今房企新發(fā)行的所有資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的加權(quán)平均成本約為4.2%，相比之下房企在1-11月發(fā)行的境內(nèi)債券加權(quán)平均成本約為4.09%，境外債券的加權(quán)平均融資成本為7.05%，整體融資成本也達(dá)到了5.33%。

由于資產(chǎn)證券化產(chǎn)品經(jīng)過(guò)評(píng)估能穩(wěn)定獲得現(xiàn)金流的底層資產(chǎn)，因此即使是對(duì)于本身融資能力較強(qiáng)的規(guī)模房企而言，也是降低融資成本一種手段。

從近期監(jiān)管層表態(tài)來(lái)看，目前房企融資環(huán)境已出現(xiàn)“解凍”信號(hào)，加之央行降準(zhǔn)釋放1.2萬(wàn)億長(zhǎng)期資金，并且基于政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)的促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)考量，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)政策面將迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，接下來(lái)涉房融資或?qū)⒔鈨?，房企整體融資環(huán)境有望明顯改善。

隨著房企融資環(huán)境迎來(lái)邊際改善，11月房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的審批也得到了加速。而在在資產(chǎn)證券化融資方面，供應(yīng)鏈資產(chǎn)證券化持續(xù)扮演房企重要的融資補(bǔ)充手段，未來(lái)供應(yīng)鏈ABS的發(fā)行占比或會(huì)有所降低。