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據(jù)中指研究院最新發(fā)布的《中國房地產(chǎn)市場2021總結(jié) & 2022展望》報告顯示：2022年，全國房地產(chǎn)市場處于調(diào)整周期，預(yù)計商品房銷售量縮價穩(wěn)。

根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，結(jié)合國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)對2022年經(jīng)濟(jì)環(huán)境的預(yù)測，參照近期宏觀政策走向及重要會議精神，對2022年房地產(chǎn)市場提出如下假設(shè)：

假設(shè)1：疫情防控常態(tài)化，宏觀經(jīng)濟(jì)步入正常運(yùn)行節(jié)奏(GDP增長5.0%左右);

假設(shè)2：城鎮(zhèn)化穩(wěn)步推進(jìn)(城鎮(zhèn)化率提升1個百分點(diǎn));

假設(shè)3：堅持穩(wěn)健的貨幣政策(M2增長8.5%~9.0%)，房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管不放松;

假設(shè)4：堅持“房住不炒”調(diào)控導(dǎo)向，因城施策，長效調(diào)控機(jī)制加快推進(jìn)，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)落地。

根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”分析，經(jīng)濟(jì)增速、貨幣信貸改善程度及房地產(chǎn)調(diào)控政策是房地產(chǎn)市場重要的外部影響因素。

在滿足假設(shè)條件、不發(fā)生超預(yù)期事件的前提下，根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算，2022年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售面積回落，銷售均價平穩(wěn)運(yùn)行，新開工面積繼續(xù)下降，投資低速增長”的特點(diǎn)。

需求端，房地產(chǎn)調(diào)控政策保持穩(wěn)定，存在一定改善預(yù)期，需求入市動力偏弱，疊加房地產(chǎn)稅試點(diǎn)短期對市場預(yù)期或帶來一定沖擊，預(yù)計2022年全年商品房銷售面積將下降6.8%~8.3%。銷售均價在土地價格上漲、一二線城市成交規(guī)模占比提升等因素影響下仍將保持平穩(wěn)運(yùn)行，2022年商品房銷售額將有所下降，但降幅有限。

供應(yīng)端，土地縮量仍將拖累房企新開工規(guī)模，市場活躍度不足、資金壓力較大亦降低了部分企業(yè)開工意愿，但整體市場可售存量處于近幾年相對低位，低庫存或是支撐新開工規(guī)模的重要因素，綜合來看，2022年新開工規(guī)?；?qū)⒀永m(xù)調(diào)整態(tài)勢，預(yù)計降幅在4.0%~5.5%之間;投資方面，龐大的在施工程規(guī)模下，地方政府保交樓監(jiān)管力度將有所強(qiáng)化，行業(yè)竣工周期或?qū)⒀永m(xù)，建筑工程投資仍對開發(fā)投資額形成支撐，但考慮到土地購置費(fèi)存在較大調(diào)整壓力，全年開發(fā)投資額增速或收窄至低速區(qū)間，據(jù)模型測算增速在1.5%~3.0%之間，上半年投資同比面臨較大下降壓力。

分梯隊來看，一線成交規(guī)模預(yù)計繼續(xù)增長，一方面，2021年市場規(guī)模距歷史高點(diǎn)尚有一定距離，市場空間仍在;另一方面，土地成交量增加，新房供給端將逐漸改善，帶動成交面積繼續(xù)提升。

二線城市分化態(tài)勢延續(xù)，預(yù)計整體成交規(guī)模穩(wěn)中有增。南京、鄭州、武漢等城市2021年下半年市場恢復(fù)節(jié)奏被打亂后，隨著信貸環(huán)境的逐步改善，2022年市場有望進(jìn)一步恢復(fù)，全年市場規(guī)模或?qū)⑻嵘?昆明、南寧、沈陽等部分西部、東北部二線城市近幾年市場連續(xù)調(diào)整，2021年市場規(guī)模已處于較低水平，2022年市場有望底部企穩(wěn)。

三四線城市市場規(guī)模高位回落。2021年，三四線城市商品房銷售規(guī)模市場規(guī)模仍保持高位，特別是長三角地區(qū)城市，市場規(guī)模明顯提升。預(yù)計2022年，在沒有較大利好帶動下，東部熱點(diǎn)三四線城市市場規(guī)模繼續(xù)向上拓展的空間較小，市場大概率回調(diào)，另外大多數(shù)省份三四線城市亦處在市場調(diào)整期，全國三四線城市成交規(guī)模或整體回落。