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杭州土拍迎來收官之戰(zhàn)，第三批共35宗宅地集中出讓，最終24宗拍至封頂并進(jìn)入搖號階段，12月22日上午結(jié)果出爐，其中半數(shù)以上地塊被民營房企獲得，部分房企通過搖號首進(jìn)杭州。

與其他城市第三輪延續(xù)降溫趨勢不同，杭州第三輪土拍市場走出獨立行情，熱度逆勢而上。

政策窗口期下，杭州土拍熱度明顯回溫，土拍規(guī)則放松、地價下調(diào)疊加多板塊新房限價上調(diào)，最終傳導(dǎo)至企業(yè)利潤空間的明顯提升，房企拿地積極性普遍偏高。

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土拍規(guī)則明顯放松

經(jīng)歷過第二輪土拍的整體延期、部分地塊撤牌、成交地塊無一觸及封頂價之后，杭州第三輪土拍迎來規(guī)則再調(diào)整。

第三輪土拍重啟勾地，且相較于第二輪土拍全面調(diào)整土拍規(guī)則，其中，溢價率上限從15%下調(diào)至10%;降低房企報名資質(zhì)要求，取消一年以上房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)要求;取消了報名地塊數(shù)量的限制;取消“競品質(zhì)、現(xiàn)房限售”;全面推行“定品質(zhì)”，同時土地款繳納時間從8個月延長至12個月。

整體來看，此輪土拍可謂從房企報名限制、保證金繳納、參拍門檻、交房要求、出讓金繳納周期等多個方面減輕房企拿地的負(fù)擔(dān)。

值得注意的是，部分地塊起始樓面價明顯降低。以第二輪集中供地中被終止出讓的上城區(qū)筧橋地塊為例，本次除了取消現(xiàn)房銷售要求外，配建公租房比例從13%下調(diào)至8%，同時起拍樓面價由25169元/平方米下調(diào)至23129元/平方米，降幅約為8%，房企拿地成本較之前有所下降。

伴隨著地價下調(diào)，不少地塊未來所建商品住房的銷售均價上限較板塊內(nèi)目前在售項目有了上調(diào)，單價上調(diào)幅度500-2000元/平方米，房企利潤空間被提升。

圖：杭州三次集中供地土拍規(guī)則調(diào)整情況

資料來源：公開資料整理

02

熱度回升，溢價率、封頂率均處高位

相較于第二輪集中供地，本輪供地結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，出讓地塊區(qū)位條件優(yōu)越，其中不乏斷供板塊。

從溢價率來看，由于溢價率上限下調(diào)至10%，平均溢價率從第二輪的5%升至7%。且所有地塊均成功出讓，流拍率為零，而第二輪流拍率高達(dá)55%，地市熱度顯著上漲。

封頂宗數(shù)占比來看，本輪集中供地共有24宗地塊溢價封頂進(jìn)入搖號階段，封頂宗數(shù)占比71%，已接近上半年土拍市場水平。其中，主城區(qū)有17宗地塊封頂轉(zhuǎn)搖號，占比約90%，外圍區(qū)域7宗地塊封頂，占比亦近半，整體熱度較上輪集中供地有明顯的回暖。

圖：2020年至今杭州市區(qū)成交地塊封頂宗數(shù)占比

數(shù)據(jù)來源：CRIC

03

主城區(qū)地價最高降幅達(dá)20%

隨著搖號結(jié)果出爐，杭州集中供地收官，2021年度杭州市區(qū)成交土地建面約1667萬平方米，土地成交金額約2714億元，較2020年全年成交建面、成交金額增幅均達(dá)到34%。

為避免土拍遇冷，第三輪集中土拍多宗地塊的起拍樓面價與之前周邊同類地塊的起始樓面價有一定的降幅。

此外，雖然本輪集中土拍大都封頂溢價成交，但受溢價率上限下調(diào)至10%的影響，大部分地塊的實際成交價格有一定的下調(diào)，拱墅、上城、西湖、蕭山等區(qū)域均有地塊涉及，降幅從4%到20%不等，地價平均降幅在2000元/平方米左右。

以本次起拍樓面價最高的拱墅慶隆小河地塊為例，該地位于供應(yīng)稀缺的申花板塊，新房限價也略有上漲(精裝限價上漲1000元/平方米，漲至55000元/平方米)，因此吸引了多家房企參拍，經(jīng)過27輪競價達(dá)到封頂進(jìn)入搖號階段，最終由本土房企地上集團(tuán)競得。該地塊成交樓板價為34611元/平方米，而之前周邊地塊的成交樓面價已經(jīng)達(dá)36100元/平方米，樓板價的實際降幅為1489元/平方米，稀缺地塊的真實地價仍在下降。

表：杭州三輪土拍主城純宅地塊地價變動情況(元/平方米)

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

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利潤空間達(dá)到2020年以來新高

實際上，杭州實施集中供地以來，房企利潤空間整體呈現(xiàn)上升趨勢，第三輪集中供地更是達(dá)到2020年以來新高。

從實際房地差來看，杭州第三批集中供地成功出讓地塊平均房地差為13917元/平方米。封頂進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)的24宗地塊，實際平均房地差為達(dá)到了14535元/平方米，利潤空間非?？捎^。

圖：2020年至今杭州市區(qū)平均實際房地差(單位：元/平方米)

注：實際房地差=地塊限價-地塊實際樓面價;

實際樓面價考慮公租房、商業(yè)、養(yǎng)老用房等因素，其中公建配套未寫明具體面積不予剔除。

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

聚焦主城區(qū)純宅地(不含純租賃地塊)，對比每宗地新房精裝平均限價來看，16宗典型地塊平均地房比為0.61，較二輪明顯下降，平均房地差超16000元/平方米。

以本輪集中土拍首個觸發(fā)最高限價的橋西拱宸橋地塊為例，該地塊在正式開拍之前就已經(jīng)有11輪封頂進(jìn)入線下?lián)u號階段，足以看出該地塊熱度之高，最終該地塊被德信收入囊中。

具體來看，該地塊起始樓面價為31128元/平方米，溢價率為9.7%，成交樓面價為34153元/平方米，而該地塊周邊土地已經(jīng)斷供6年，新房十分稀缺，即使按照現(xiàn)房精裝限價51440元/平方米測算的話，地房比也能達(dá)到66%，房地差超過1.7萬元/平方米，并且新房與二手房有明顯的倒掛，項目的去化和盈利均不是問題。至于其余地塊，地房比多在65%以下，房地差多超1.5萬元，盈利空間則相對充沛。

表：杭州主城區(qū)三輪集中土拍純宅地盈利空間(億元、元/平方米)

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

土拍規(guī)則放松，利潤水平大幅提升，疊加杭州高安全度的市場環(huán)境，房企拿地積極性高漲，成為杭州第三輪集中土拍升溫的關(guān)鍵。

事實上，除了自身土拍規(guī)則等方面放松之外，與近期政策環(huán)境也有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，政策窗口期下，監(jiān)管層不斷發(fā)聲，房企資金端也帶來了較為積極的信號，一定程度上提振了市場信心。在土拍規(guī)則放松和資金環(huán)境的改善之下，接下來進(jìn)行第三輪集中土拍的城市土拍熱度大概率也會迎來一定程度的回溫。