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物業(yè)行業(yè)正逐步回歸理性。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年，物業(yè)企業(yè)IPO節(jié)奏明顯放緩，成功在港股上市企業(yè)共6家，企業(yè)IPO融資總額為74.4億港元，新增上市企業(yè)數(shù)量及融資水平均收縮至2018年水平。

(資料圖片僅供參考)

與之相對應(yīng)的是，2022年以來市場上大宗收并購數(shù)量和金額也出現(xiàn)大幅下降，更多具備國資背景的物業(yè)企業(yè)扛起了并購市場大旗，活躍度提升，如華潤萬象生活、招商積余（001914）等。2023年物業(yè)行業(yè)還有哪些機(jī)會？物企將如何謀求新的資本路徑？行業(yè)回歸理性

9月29日，萬物云正式登陸港交所主板，成為今年第六家上市物企。萬物云也是年內(nèi)港股最大IPO。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)IPO節(jié)奏明顯放緩，截至目前成功在港股上市企業(yè)共6家，除萬物云外，還有金茂服務(wù)、力高健康生活、東原仁知、魯商生活服務(wù)和蘇新服務(wù)。2022年企業(yè)IPO融資總額為74.4億港元，新增上市企業(yè)數(shù)量及融資水平均收縮至2018年水平。

“伴隨著市場環(huán)境改善，物業(yè)價值加速回歸，2020-2021年上半年，港股物業(yè)板塊在整體處于上升趨勢板塊總市值一度突破萬億港元，而后受地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方拖累，物業(yè)板塊估值回歸理性。”在中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟看來，近期隨著國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策的改善，物業(yè)受地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方拖累影響有所緩解，港股物業(yè)板塊開啟反彈模式。

“目前港股物業(yè)板塊市盈率均值約為11倍，較近三年板塊估值PE均值的33倍，仍有較大提升空間，未來將加速實(shí)現(xiàn)價值回歸。”

事實(shí)上，放緩的不僅有物企上市進(jìn)程，還有行業(yè)收并購。

克爾瑞物管數(shù)據(jù)顯示，截至2022年9月23日，上市物企共發(fā)起39起并購，并購交易總金額為99.7億元，僅為2021年同期(261.3億元)的四成；而從披露并購交易金額來看，2021年全年國央企披露并購交易金額僅3.2億元，占比1%，到了2022年前三季度國央企披露交易總金額達(dá)58.5億元，占比近六成，其中華潤萬象生活就收購了3家遞表物企。

“2022年大宗交易數(shù)量減少，整體市場趨于謹(jǐn)慎?！迸跃曛赋?，國資背景企業(yè)交易受市場認(rèn)可程度高，與資本市場表現(xiàn)出相似性，這與國企良好的信譽(yù)背書有密不可分的關(guān)系，并且多種經(jīng)營收入金額保持正增長?！半m然收入占比出現(xiàn)下滑，但不改長期向好趨勢?！?/p>

此外，從行業(yè)規(guī)模來看，根據(jù)半年報(bào)披露的數(shù)據(jù)顯示，雖然行業(yè)整體規(guī)模仍在持續(xù)擴(kuò)展，但增長速度有所放緩，在經(jīng)過前期快速業(yè)務(wù)拓展后，物業(yè)企業(yè)現(xiàn)在追求有質(zhì)量的增長，不再盲目追尋業(yè)務(wù)規(guī)模。

而在資本市場，盡管上半年承壓情況依舊明顯，但近期隨著房地產(chǎn)政策改善，港股物業(yè)開啟反彈模式，物業(yè)價值得以加速回歸?；诖?，在牛曉娟看來，2022年物業(yè)行業(yè)整體表現(xiàn)可以用“理性回歸”來形容。長期價值可期

不過另一方面，“2022年物企品牌表現(xiàn)缺乏獨(dú)立性，波動市場環(huán)境中更易受關(guān)聯(lián)方拖累?！敝兄秆芯吭簲?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在港股和A股的物業(yè)服務(wù)上市公司中，第一大股東持股比例超過50%的約有40家，控股股東基本上是關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)及其附屬企業(yè)。

“房企作為第一大股東持股比例高，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營決策具有絕對的話語權(quán)，直接導(dǎo)致物企業(yè)品牌缺乏獨(dú)立性。”牛曉娟指出，特別是在今年房地產(chǎn)市場承壓下行環(huán)境下，可能導(dǎo)致出現(xiàn)物企存在為關(guān)聯(lián)方“輸血”的可能，進(jìn)而受到市場的“錯殺”。同時，由于關(guān)聯(lián)方的信用危機(jī)會傳導(dǎo)至物業(yè)服務(wù)企業(yè)，導(dǎo)致物業(yè)品牌發(fā)展收到拖累。

一個可供參考的例子是，今年7月金科服務(wù)發(fā)布了一則借款公告稱，與當(dāng)時的控股股東金科股份（000656）簽訂了一份借款合同，計(jì)劃為后者提供不超過15億元的借款，年利率8.6%。

雖然當(dāng)時金科服務(wù)給出的理由是，借出這筆資金有助于金科股份確保在建物業(yè)的建設(shè)和交付，并聘請其進(jìn)行物業(yè)管理，8.6%的年利率也有利于增加公司收入，而金科股份為這筆借款提供了總價值約27億元的抵押物。但不少機(jī)構(gòu)以及個人投資者均將這份借款合同視為利空。

“物企獨(dú)立迫在眉睫。”在牛曉娟看來，獨(dú)立于地產(chǎn)，雖然短期內(nèi)會對物企在關(guān)聯(lián)方供給面積上有所影響，但從長遠(yuǎn)發(fā)展來看確實(shí)十分必要的。

具體來看，在當(dāng)前市場環(huán)境下，一方面，資本市場高度關(guān)注物企的獨(dú)立性問題，關(guān)聯(lián)方的經(jīng)營問題實(shí)際上已經(jīng)拖累了上市物企在資本市場上的估值；另一方面，關(guān)聯(lián)方對物企的業(yè)務(wù)輸送能力持續(xù)弱化，物企的非業(yè)主增值服務(wù)收入降幅較大，如第一服務(wù)控股、正榮服務(wù)、康橋悅生活，今年中期非業(yè)主增值服務(wù)收入分別同比降低高達(dá)93.75%、57.02%、54.07%。

不過，一個值得注意的現(xiàn)象是，12月12日，旭輝控股發(fā)布公告稱，擬出售其持有的所有旭輝永升服務(wù)股份。而在此之前，德信服務(wù)、奧園健康、雅生活服務(wù)、金科服務(wù)等多家物企股份被關(guān)聯(lián)方擺上貨架。

“搶先布局獨(dú)立化發(fā)展的物企能夠獲得資本市場的青睞、企業(yè)外拓能力的提升等優(yōu)勢。”牛曉娟分析認(rèn)為，目前市場正倒逼物企提供質(zhì)優(yōu)價廉的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)存在收費(fèi)剛性強(qiáng)提價難、存量合約項(xiàng)目流轉(zhuǎn)度低等特點(diǎn)，特別是隨著企業(yè)競爭加劇，物企必須提供質(zhì)優(yōu)價廉的服務(wù)才能贏得市場，而提升服務(wù)密度又是實(shí)現(xiàn)質(zhì)優(yōu)價廉服務(wù)的重要途徑，以此來看“提升服務(wù)密度是物企獨(dú)立化發(fā)展的首要目標(biāo)。

“隨著服務(wù)密度的提升，物企可進(jìn)行科技化改造，以實(shí)現(xiàn)人效提升、人力節(jié)約，起到托舉基礎(chǔ)物管利潤率的效果，此外，基于密度可以更好開展合適的增值服務(wù)，強(qiáng)化企業(yè)競爭力?！?/p>

至于物業(yè)行業(yè)未來的投資發(fā)展情況，牛曉娟坦言，“物業(yè)管理行業(yè)具有弱周期性、成長性好、現(xiàn)金流比較穩(wěn)定的特點(diǎn)，仍具備投資價值?！?/p>

具體從盈利能力看，根據(jù)2021年物業(yè)服務(wù)上市公司的年報(bào)數(shù)據(jù)，毛利潤均值為9.1億元，同比增長44.1%，毛利率和凈利率均值分別為29.1%和13.2%，盈利能力遠(yuǎn)超行業(yè)均值；

從成長性看，2022年中期，物業(yè)服務(wù)上市公司在管面積均值1.25億平方米，同比增長24.04%，合約面積均值1.69億平方米，同比增長17.84%，

從行業(yè)屬性上看，物業(yè)板塊長期投資價值可期——成長好、弱周期、低風(fēng)險、現(xiàn)金牛。此外，諸多特色賽道如高端服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營、城市服務(wù)、TOD物業(yè)管理、綠色物業(yè)、工地物業(yè)等逐步打開，為行業(yè)開辟更多細(xì)分藍(lán)海市場。