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“我今天去銀行網(wǎng)點(diǎn)辦提前還貸手續(xù)，前面竟然還排著十幾個(gè)人。真沒想到提前還錢也要排隊(duì)。”這成為微博熱搜的一大熱門話題。

(資料圖片僅供參考)

實(shí)際上，自去年底以來，提前還貸潮就屢見報(bào)端，“提前還貸受限”、“提前還貸排隊(duì)”、“部分銀行關(guān)閉了線上預(yù)約通道”等消息紛紛出爐。

為此，基金君采訪了多位業(yè)內(nèi)人士，他們認(rèn)為，還貸潮的出現(xiàn)主要是與存量房貸相比目前利率較高、理財(cái)收益存在不確定性、整體消費(fèi)觀點(diǎn)更偏保守等多方面因素。尤其是存量房貸利率和現(xiàn)存房貸利率存在差異的背景下，預(yù)計(jì)提前還貸潮預(yù)計(jì)還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

不過，建議大家都理性提前還貸，投資者提前還房貸要綜合考慮貸款利率、已經(jīng)還款年限和剩余還款年限、閑置資金金額和未來資金使用需求、投資理財(cái)水平等，如果自身購房貸款利率較高、還款時(shí)間不久、手上有足夠的閑置資金、投資理財(cái)收益不及房貸利率，可以考慮提前還貸。

存量房貸較高、理財(cái)收益不確定

兩大因素催生提前還貸潮

節(jié)后開工以來，提前還貸的相關(guān)消息頻頻登上“微博熱搜”。

有投資者表示，跟家人共同決定提前還10萬，月供少一千，利息省2萬多。

還有投資者稱，近期去線下辦理了提前還部分房貸。還了10萬，每月少還700左右。還有投資者留言：“上個(gè)月自己申請(qǐng)還了一部分房貸，銀行線上就可以操作，不過也是要排隊(duì)還貸?！?/p>

這一波提前還貸熱潮出現(xiàn)，引起了市場(chǎng)熱烈討論，在多位業(yè)內(nèi)人士看來，還貸潮的出現(xiàn)主要是與存量房貸相比目前利率較高以及理財(cái)收益存在不確定性等多方面因素有關(guān)。

融360數(shù)字科技研究院分析師李萬賦分析指出，近期不少投資者選擇提前還貸，一方面是因?yàn)榻鼉赡晔袌?chǎng)利率呈下降趨勢(shì)，新增房貸利率顯著下降，但存量房貸利率降幅偏小，存量房貸與新增房貸之間的利差擴(kuò)大；另一方面也與投資環(huán)境不景氣，存款利率下跌、理財(cái)收益率不穩(wěn)、股市震蕩，投資理財(cái)收益率不及房貸利率有關(guān)。因此，居民提前還房貸需求逐漸增加。

格上富信產(chǎn)品經(jīng)理張懷若也認(rèn)為，投資者想提前還貸最主要的原因是想減少利息支出?！耙环矫妫糠执媪糠抠J利率較高，提前還貸可以減少利息支出。事實(shí)上，過去一年多時(shí)間，房貸利率下調(diào)主要是通過下調(diào)加減點(diǎn)數(shù)實(shí)現(xiàn)的，而存量房貸利率主要隨5Y-LPR的變化而變化，加減點(diǎn)數(shù)的變化不影響存量房貸利率，受此影響，一年之間房貸利率差擴(kuò)大；另一方面最近一年，投資收益也很難覆蓋房貸利率?！?/p>

北京一位基金公司人士也列舉了出現(xiàn)提前還房貸現(xiàn)象的幾點(diǎn)原因：首先，房貸利率出現(xiàn)了明顯下降，對(duì)前期在房貸利率相對(duì)高位進(jìn)行按揭的貸款人來講，繼續(xù)按照原利率還貸顯得很不劃算；其次，當(dāng)前房價(jià)上漲預(yù)期發(fā)生變化，當(dāng)貸款者預(yù)期房價(jià)漲幅相較貸款利率沒有優(yōu)勢(shì)時(shí)，也會(huì)傾向于提前還貸；再有，最近一年，理財(cái)收益不穩(wěn)定，在資管產(chǎn)品凈值化背景下，作為固收理財(cái)代表的銀行理財(cái)收益也出現(xiàn)明顯波動(dòng)，甚至出現(xiàn)階段性虧損，這也可能導(dǎo)致有閑置資金的貸款人提前償還房貸。

短期還貸潮或還將持續(xù)

在這一波提前還貸潮之下，一個(gè)核心原因是部分存量房貸利率要高于現(xiàn)存執(zhí)行的房貸利率，因此激發(fā)了居民提前還貸的意愿，分析人士認(rèn)為，若如果存量房貸利率不下調(diào)，還貸潮應(yīng)該還會(huì)持續(xù)。

格上富信產(chǎn)品經(jīng)理張懷若表示，疫情三年，大部分人的消費(fèi)觀念都有了一定的改變，相對(duì)更加謹(jǐn)慎保守，如果存量房貸利率不下調(diào)，還貸潮應(yīng)該還會(huì)持續(xù)。

“提前還貸潮預(yù)計(jì)還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，存量房貸利率下調(diào)的過程較為緩慢，短期內(nèi)與新增房貸利差不會(huì)明顯收窄，投資理財(cái)市場(chǎng)回暖也需要一個(gè)過程?！?融360數(shù)字科技研究院分析師李萬賦也表示。

而一位基金公司人士表示，提前償還房貸的貸款者需要同時(shí)具備以下條件，首先是買房的執(zhí)行利率與目前的房貸利率相比要明顯高，第二其明確沒有其他投資手段可以相對(duì)理想地補(bǔ)償房貸利率的損失，第三其還要有一定量在中長期內(nèi)完全閑置的資金。雖然我們沒有看到準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)，但滿足以上條件的貸款者應(yīng)該是不多的，一旦本輪房貸利率下降最明顯的階段結(jié)束，所謂的“提前還貸潮”會(huì)逐步平息。

而談及2023年的未來的房貸利率走勢(shì)，不少理財(cái)專家認(rèn)為大概率仍然是貨幣寬松。

上述基金公司人士表示，進(jìn)入2023年，從短期來看不排除房貸利率仍有一定下降空間，但是最明顯的結(jié)算應(yīng)該告一段落；從中長期來看，隨著我國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，經(jīng)濟(jì)增速有進(jìn)一步緩慢下降的趨勢(shì)，因此利率水平仍有緩慢下降的趨勢(shì)，作為房貸定價(jià)基準(zhǔn)的的LPR也有進(jìn)一步下降的空間，因此整體的房貸利率在中長期也會(huì)有一定下降。

“需要進(jìn)一步明確的是，對(duì)于存量房貸來講，LPR是房貸利率的基準(zhǔn)，存量貸款者是可以享受到LPR下降帶來的好處的，除非早期的貸款者沒有選擇浮動(dòng)利率而選擇固定利率?！鄙鲜鋈耸勘硎荆媪糠抠J利率中在LPR基礎(chǔ)上額外加成的這一部分利率不會(huì)跟隨LRP的下降而下降，之所有會(huì)有所謂“提前還貸潮”，就是因?yàn)椴糠执媪抠J款者的房貸利率中除LRP之外加成較多，而這部分沒有享受到本輪在LRP下降之外的房貸優(yōu)惠政策，因此顯得存量房貸利率太高。

張懷若表示，從我國今年的政策風(fēng)向來看，貨幣寬松還是大概率的事情，今年的房貸利率應(yīng)該還有進(jìn)一步下調(diào)的趨勢(shì)。

而融360數(shù)字科技研究院分析師李萬賦表示，與2022年全國各地房貸利率都統(tǒng)一大幅下降的市場(chǎng)環(huán)境不同，2023年首套房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制落地后，各城市因城施策的主動(dòng)權(quán)加大，預(yù)計(jì)符合條件的城市會(huì)較快下調(diào)房貸利率，同時(shí)，不符合條件的城市也需重新調(diào)回至全國下限或以上?？傮w來說，未來房貸利率調(diào)整幅度將更具差異化。

需要理性還貸

三種情況不宜提前還貸

對(duì)于普通投資者來說，提前還貸不適合盲目跟風(fēng)，需要理性還貸。

融360數(shù)字科技研究院分析師李萬賦就之言，提前還房貸不能盲目跟風(fēng)，三種情況不適宜提前還房貸：

一是已還年限較長、剩余還款年限較短，由于房貸大多是等額本金和等額本息還款方式，前期歸還的利息占比較高，如果還款年限比較長，利息已經(jīng)還了大半，就沒必要提前還貸；

二是手上沒有足夠的閑置資金，提前還房貸之后，剩余資金無法滿足日常生活所需及應(yīng)對(duì)緊急情況；

三是房貸利率偏低，不同時(shí)期不同地區(qū)的房貸利率差異較大，如果房貸利率不高則沒必要提前還。

“提前還貸也要注意需要為日常生活支出和未來養(yǎng)老、醫(yī)療留足資金。另外在申請(qǐng)還貸的時(shí)候需要注意是否有違約金，是否當(dāng)初簽訂保證還款期數(shù)達(dá)到多少期后才允許進(jìn)行提前還貸，避免提前把資金騰挪出來之后不能立即進(jìn)行還款?！备裆细恍女a(chǎn)品經(jīng)理張懷若表示。

張懷若還表示，如果申請(qǐng)時(shí)房貸利率較低、或者使用了公積金組合貸，等額本息還款已到還款中期、等額本金還款期已過1/3，投資者能夠找到比較穩(wěn)定的覆蓋房貸利率的投資方式，這些情況下是不建議提前還房貸的。

一位基金公司人士也表示，提前償還房貸的貸款者需要同時(shí)具備以下條件，首先是買房的執(zhí)行利率與目前的房貸利率相比要明顯高，第二明確沒有其他投資手段可以相對(duì)理想地補(bǔ)償房貸利率的損失，第三還要有一定量在中長期內(nèi)完全閑置的資金。

“任何一個(gè)條件不具備，都不宜提前償還房貸。在同時(shí)具備以上條件的基礎(chǔ)上，若要提前還貸需要弄清楚銀行的提前還貸政策，盡量避免罰息，降低提前還貸成本。”上述人士表示。

若投資者要提前還貸也需要注意一些細(xì)節(jié)。如李萬賦表示，投資者提前還房貸要綜合考慮多種因素，包括貸款利率、已經(jīng)還款年限和剩余還款年限、閑置資金金額和未來資金使用需求、投資理財(cái)水平等，如果自身購房貸款利率較高、還款時(shí)間不久、手上有足夠的閑置資金、投資理財(cái)收益不及房貸利率，可以考慮提前還貸。