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隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不斷向縱深推進(jìn)，有關(guān)房?jī)r(jià)的話(huà)題也越來(lái)越多元化。過(guò)去是一個(gè)“漲”字，所有話(huà)題都在圍繞如何漲、漲多少而展開(kāi)。現(xiàn)在，也開(kāi)始談跌字了。只是，未來(lái)的房?jī)r(jià)到底是跌還是漲，很多人也開(kāi)始起來(lái)越糾結(jié)，紛紛發(fā)問(wèn)，未來(lái)的房子會(huì)越來(lái)越便宜還是越來(lái)越貴呢?

對(duì)這樣的問(wèn)題，筆者的觀點(diǎn)是，從絕對(duì)數(shù)來(lái)看，未來(lái)的房子，肯定是越來(lái)越貴。但是，從相對(duì)數(shù)來(lái)看，就很難說(shuō)了，就得看房?jī)r(jià)上漲與是否跟得上通貨膨脹的步伐。如果跟得上，就是上漲。反之，就是相對(duì)降低，是變便宜了。

先來(lái)看一組數(shù)據(jù)，從2008年全球金融危機(jī)到現(xiàn)在，按照廣義貨幣計(jì)算方式，發(fā)行量已經(jīng)超過(guò)了100萬(wàn)億。那么，如此規(guī)模的貨幣發(fā)出來(lái)后，為什么通貨膨脹率只有2%左右，而沒(méi)有出現(xiàn)嚴(yán)重的通貨膨脹呢?

首先，大量資金進(jìn)入到政府融資平臺(tái)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，變成了鋼筋混凝土，變成了各種各樣的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，變成了鐵路、公路、樓房、花園等。而這一切，資金周轉(zhuǎn)效率都是相當(dāng)?shù)偷?。因此，從資金的運(yùn)行效率來(lái)看，貨幣的發(fā)行量很難轉(zhuǎn)化成通貨膨脹率。如果用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，可能產(chǎn)能過(guò)剩和通貨膨脹率情況都十分嚴(yán)重。

其二，貨幣的水分較多。這里所說(shuō)的水分，主要是派生存款和貸款規(guī)模太大，如企業(yè)向銀行獲得一筆貸款，銀行要求企業(yè)將獲得的貸款拿出30—50%再存進(jìn)銀行。否則，就不予貸款。實(shí)際上，企業(yè)需要的貸款遠(yuǎn)不止這些，但在強(qiáng)勢(shì)的銀行面前，只能這樣做。自然，派生存款就出現(xiàn)了100萬(wàn)變成了130—150萬(wàn)。如果繼續(xù)派生，規(guī)模還更大。這種在銀行內(nèi)部運(yùn)轉(zhuǎn)的資金，不僅實(shí)際規(guī)模沒(méi)有這么大，運(yùn)轉(zhuǎn)效率也極其低下。

第三，各種資管產(chǎn)品帶來(lái)的貨幣虛增。隨著體外循環(huán)的資金規(guī)模越來(lái)越大，廣義貨幣的虛增現(xiàn)象也日益增多。除了風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大之外，對(duì)貨幣的實(shí)際狀況也帶來(lái)了不真實(shí)現(xiàn)象，導(dǎo)致貨幣政策很難把控，如各種信托產(chǎn)品、理財(cái)產(chǎn)品，也都在擴(kuò)大貨幣總量的同時(shí)產(chǎn)生大量派生存款。所以，要出臺(tái)資管新規(guī)加以規(guī)范。

當(dāng)然，還有些貨幣變成了權(quán)力的獵物，被“冷藏”或轉(zhuǎn)移，也會(huì)使貨幣的使用效率不高，難以發(fā)揮貨幣的真正效率與作用。

也正因?yàn)槿绱?，未?lái)貨幣存在著“復(fù)活”引發(fā)通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)，但由于資金的周轉(zhuǎn)效率太低，可能產(chǎn)生的通貨膨脹不會(huì)太高，預(yù)計(jì)在5%左右。這也意味著，只要房?jī)r(jià)上漲能夠保持5%的幅度，就會(huì)在未來(lái)購(gòu)房時(shí)增加負(fù)擔(dān)，使房子變貴。反之，則會(huì)變得便宜。在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”要求下，房子的價(jià)格會(huì)基本與物價(jià)上漲保持協(xié)調(diào)。也就是說(shuō)，如果將錢(qián)存在銀行，可能不會(huì)比購(gòu)買(mǎi)房子的狀況差。如果是剛性用房，早買(mǎi)還是劃算的。