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招商蛇口創(chuàng)立于1979年，2015年重組上市，說(shuō)起來(lái)，這家地產(chǎn)公司已是“不惑之年”，從招商蛇口2019年成績(jī)單來(lái)看，多項(xiàng)數(shù)據(jù)都屬穩(wěn)字當(dāng)頭，確實(shí)值得一贊。

但是，《每日財(cái)報(bào)》也注意到，招商蛇口2019年的營(yíng)收及利潤(rùn)的增長(zhǎng)與規(guī)模增速不相匹配，從2019年銷售額排名來(lái)看，招商蛇口未入前十，排名第12名。

今年一季度成績(jī)?nèi)匀徊焕硐?。?shù)據(jù)顯示，2020年第一季度利潤(rùn)與其目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約26.26億元，較上年同比下降79.48%。

顯然，40歲的招商蛇口也有“中年焦慮”。

最新的消息是，7月12日，招商蛇口晚間公告稱將花費(fèi)70.35億元購(gòu)買南油集團(tuán)24%股權(quán)，并就此向中國(guó)平安旗下的平安資管定增募資35.18億元。此舉意味著招商蛇口從平安獲得助力，從而加碼前海片區(qū)的投資。

高溢價(jià)拿地 半年斥資500億

與一季度凈利潤(rùn)下滑近8成的情況相比，招商蛇口拿地的勢(shì)頭異常兇猛。

2020年開年至今，招商蛇口合計(jì)在公開市場(chǎng)拿下33宗地塊，總土地價(jià)款達(dá)到472.16億元。從今年以來(lái)的拿地動(dòng)作和拿地金額來(lái)看，招商蛇口的擴(kuò)張速度并未放緩，和其他房企相比可謂是“逆市”提速，勢(shì)頭迅猛。

數(shù)據(jù)顯示，僅2020年一季度，招商新增土儲(chǔ)建面325.9萬(wàn)方，同比大增223.2%;對(duì)應(yīng)的拿地金額同比增加了98.9%至217.2億;拿地面積權(quán)益占比54.6%，較2019年增加1.4pct，平均樓面地價(jià)6667元/平，較2019年樓面均價(jià)下降了7.2%。

據(jù)《每日財(cái)報(bào)》不完全統(tǒng)計(jì)，1月斬獲西安、東莞、南通3個(gè)城市的4個(gè)項(xiàng)目，建筑面積83.7萬(wàn)平方米，拿地總價(jià)為81.4億;2月份，在杭州、成都拿下了3個(gè)項(xiàng)目，建筑面積77.4萬(wàn)平方米，總地價(jià)47.9億元。

在之后的三個(gè)月內(nèi)，招商蛇口一連拿下深圳、蘇州、哈爾濱、廣州、成都、武漢、無(wú)錫等十幾個(gè)城市的20余個(gè)項(xiàng)目，拿地總價(jià)超過(guò)300億元;6月份，經(jīng)過(guò)796輪競(jìng)價(jià)，招商蛇口又以總價(jià)24.11億元、超過(guò)138%的溢價(jià)率將江蘇徐州的一宗住宅地塊攬入囊中;7月，招商蛇口與6家開發(fā)商激烈競(jìng)價(jià)187輪，以樓板價(jià)8.1萬(wàn)/平的價(jià)格刷新了上海虹口宅地的最高樓面單價(jià)紀(jì)錄，競(jìng)得總價(jià)44.04億，比起拍總價(jià)34.3億溢價(jià)了近10億。

不難發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)三角是招商蛇口的重倉(cāng)之地。據(jù)中指院公布的《2020年1-6月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》中，招商蛇口又以344億的拿地金額位列榜單的14名，細(xì)分榜單來(lái)看，其中近半數(shù)180億都花在了長(zhǎng)三角。

凈利率下滑 盈利增速放緩

整體來(lái)看，招商蛇口近年來(lái)因擴(kuò)張?zhí)崴?，?guī)模更上一個(gè)臺(tái)階，但需指出的是，在規(guī)模得到提升之際，招商蛇口的各項(xiàng)業(yè)績(jī)開始持續(xù)放緩，包括公司營(yíng)業(yè)收入、歸母凈利潤(rùn)、毛利率、扣非凈利潤(rùn)等多項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)近年來(lái)新低，業(yè)績(jī)?cè)鏊俨蝗輼酚^。

年報(bào)顯示，2019年招商蛇口收獲毛利338.43億元，毛利率約為34.65%，較2018年下降了4.8個(gè)百分點(diǎn)，同樣為2017年以來(lái)最低水平。其六大區(qū)域的毛利率均出現(xiàn)同比下滑，而營(yíng)收占比最高的深圳大本營(yíng)，毛利率降幅最大為13%。

雖然招商蛇口2019年的營(yíng)收與歸母凈利潤(rùn)同比有所增長(zhǎng)，但2017年-2019年，招商蛇口營(yíng)收增速依次為18.02%、16.25%、10.64%;歸母凈利潤(rùn)增速依次為28.06%、20.42%、5.20%，增速不斷放緩，甚至創(chuàng)下歷年新低。此外，三費(fèi)費(fèi)用率上升也侵蝕了招商蛇口的部分利潤(rùn)，其中銷售費(fèi)用增長(zhǎng)最快，同比增長(zhǎng)42.01%，增至22.06億元。

2020年一季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，盡管招商在營(yíng)收方面仍然保持了增長(zhǎng)，錄得營(yíng)業(yè)收入117.97億，但原本就已經(jīng)在2019年降低了的歸母凈利潤(rùn)這一項(xiàng)指標(biāo)，今年的降幅又較去年同期繼續(xù)擴(kuò)大，同比下降了79.5%至5.4億。

另外，一季度受疫情影響招商蛇口銷售額為361.1 億元，同比下降4.7%，完成全年計(jì)劃銷售額2500億元的14.4%。

制度被疑成擺設(shè) 違規(guī)決策惹麻煩

除了業(yè)績(jī)隱憂之外，招商蛇口還面臨著一個(gè)非常頭疼的問(wèn)題。招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司，違規(guī)決策一重大房地產(chǎn)項(xiàng)目開工建設(shè)和銷售。這個(gè)“問(wèn)題項(xiàng)目”不僅給作為央企子公司的招商蛇口后續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)一系列難題，還將與之合作的民營(yíng)企業(yè)拖入泥潭。

據(jù)了解，招商蛇口是招商局集團(tuán)旗下的城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)板塊的旗艦企業(yè)，也是央企四大地產(chǎn)企業(yè)之一。招商局前海經(jīng)貿(mào)中心項(xiàng)目一期和二期(以下簡(jiǎn)稱前海經(jīng)貿(mào)中心項(xiàng)目)位于深圳市前海蛇口自貿(mào)區(qū)，由招商蛇口管理的企業(yè)深圳市前海蛇口啟迪實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱前海啟迪公司)開發(fā)建設(shè)。

前海經(jīng)貿(mào)中心項(xiàng)目是深圳市前海城市新中心建設(shè)的重要內(nèi)容、媽灣片區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重點(diǎn)工程之一，而媽灣片區(qū)則是前海蛇口自貿(mào)區(qū)的核心區(qū)之一。但備受各方關(guān)注的前海經(jīng)貿(mào)中心項(xiàng)目，從一開始就是個(gè)“問(wèn)題項(xiàng)目”。

前海經(jīng)貿(mào)中心項(xiàng)目屬于違規(guī)開工建設(shè)項(xiàng)目，在項(xiàng)目土地性質(zhì)尚屬“倉(cāng)儲(chǔ)物流用地”，且沒有取得《建設(shè)工程施工許可證》等手續(xù)的情況下，招商蛇口就違規(guī)決策開工建設(shè)商業(yè)寫字樓和住宅公寓。對(duì)此，招商蛇口此前發(fā)布的公開信息也予以證實(shí)。

前海經(jīng)貿(mào)中心項(xiàng)目引起的上億元補(bǔ)償問(wèn)題，使得央企和地方國(guó)企都備受拖累，民營(yíng)企業(yè)樺盛公司更是苦不堪言。值得注意的是，在手續(xù)不全的情形下，能否違法開工建設(shè)前海經(jīng)貿(mào)中心項(xiàng)目、能否違規(guī)進(jìn)行預(yù)售，屬于招商蛇口的重大決策、重大項(xiàng)目安排和大額度資金運(yùn)作事宜，應(yīng)當(dāng)如何正確決策不言而喻;目前面臨的雙輸局面，是蛇口招商執(zhí)行“三重一大”決策制度不力所致。

如今招商蛇口已經(jīng)邁入40周歲大關(guān)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)也日趨白熱化，如今，疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響仍未散去，招商蛇口在土地市場(chǎng)開始逐漸活躍，加快擴(kuò)張的步伐。并且依然將2020年的銷售目標(biāo)設(shè)定為2500億元，這個(gè)目標(biāo)能否順利達(dá)成?《每日財(cái)報(bào)》將持續(xù)關(guān)注。