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近日，深圳上線了新版二手房交易系統(tǒng)，引進(jìn)“單邊代理”模式，此前多個(gè)城市也啟動(dòng)了“自助賣房”模式。同時(shí)，字節(jié)跳動(dòng)、快手兩大互聯(lián)網(wǎng)巨頭也將觸角伸進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)中介市場(chǎng)出現(xiàn)變局，讓作為行業(yè)龍頭企業(yè)的貝殼率先受到影響，陷入“圍城”局面。

深圳引進(jìn)“單邊代理”模式

11月19日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)上線的通知》，這意味著醞釀已久的深圳新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)正式走到臺(tái)前。

上述通知顯示，自新系統(tǒng)上線之日起，原先的深圳二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)不再開(kāi)放新增委托合同，已錄入的居間合同不得修改買方信息。到今年12月31日，原系統(tǒng)將正式停用。

值得注意的是，深圳此次上線新版二手房交易系統(tǒng)最大的亮點(diǎn)就是引進(jìn)了“單邊代理”模式，即購(gòu)房者和業(yè)主各自通過(guò)獨(dú)立委托，與受托中介形成單邊委托關(guān)系。中介只向自己的委托人負(fù)責(zé)。

而在此之前，已有多城市啟動(dòng)了“自助賣房”模式。例如，10月26日，上海房地產(chǎn)交易中心開(kāi)通了二手房自助交易“網(wǎng)上簽訂合同”的服務(wù);11月4日，江蘇省徐州市房地產(chǎn)信息網(wǎng)上線了“我要賣房”功能;此前，杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)也正式上線了“個(gè)人自主掛牌房源”功能。

上述功能的推出將對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)以及行業(yè)龍頭企業(yè)產(chǎn)生多大影響?對(duì)此，合碩地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，多城市出臺(tái)的“自助賣房”模式能實(shí)現(xiàn)房源等信息的打通，但這只是房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中最短的鏈條。要實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)交易還需要完成后期帶看、貸款、過(guò)戶、物業(yè)交割等一系列流程。也就是說(shuō)，線上信息平臺(tái)只能解決二手房交易的前端環(huán)節(jié)，完成交易還需要房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)幫助買賣雙方搭建通道。因此，“自助賣房”模式的啟動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)和龍頭企業(yè)影響不大。

不過(guò)，國(guó)際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖卻對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，目前多城市試點(diǎn)的“自主賣房”模式將顛覆目前二手房中介市場(chǎng)的盈利模式，對(duì)試點(diǎn)城市的房地產(chǎn)中介行業(yè)產(chǎn)生重大影響。“未來(lái)如果越來(lái)越多的城市上線房屋線上交易平臺(tái)，房地產(chǎn)中介公司則只需要提供交易服務(wù)，這會(huì)導(dǎo)致其中介費(fèi)用降低，收入大幅縮減。”

黃立沖補(bǔ)充道，貝殼作為房地產(chǎn)中介行業(yè)龍頭企業(yè)，最大的優(yōu)勢(shì)在于擁有房源大數(shù)據(jù)庫(kù)，而當(dāng)多個(gè)城市登陸國(guó)家系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)線上“自助賣房”后，國(guó)家可以拿到一手的房地產(chǎn)交易信息，貝殼數(shù)據(jù)庫(kù)將不再有優(yōu)勢(shì)。今后，貝殼會(huì)失去龍頭優(yōu)勢(shì)，只能和其他房地產(chǎn)中介公司一樣，提供帶看、貸款等細(xì)化服務(wù)。

此外，景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉也對(duì)中國(guó)商報(bào)記者坦言，“單邊代理”模式將極大改變房地產(chǎn)中介行業(yè)的走向，尤其對(duì)貝殼產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。“因?yàn)?lsquo;單邊代理’模式的最終結(jié)果是買賣雙方都有各自的經(jīng)紀(jì)人，且這兩個(gè)經(jīng)紀(jì)人很可能來(lái)自不同的公司，這就需要房地產(chǎn)中介公司間加大合作力度。貝殼內(nèi)部有獨(dú)立的ACN(Agent Cooperation Network，經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò))體系，但這一體系只對(duì)加入貝殼的經(jīng)紀(jì)人和公司開(kāi)放，‘單邊模式’的實(shí)施將促進(jìn)行業(yè)跨公司間的合作交流，同時(shí)也將徹底打破貝殼的ACN模式。”

互聯(lián)網(wǎng)龍頭進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域

值得關(guān)注度是，不久前字節(jié)跳動(dòng)和快手都宣布?xì)⑷敕康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域，這或也將瓜分當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域份額，對(duì)貝殼造成不小的沖擊。

據(jù)了解，9月28日，字節(jié)跳動(dòng)旗下公司北京好房有幸信息技術(shù)有限公司全資收購(gòu)麥田房產(chǎn)旗下北京福旺房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。之后的10月8日和10月11日，字節(jié)跳動(dòng)又先后成立福建好房有幸信息技術(shù)有限公司和蘭州好房有幸信息技術(shù)有限公司。

而在此之前，字節(jié)跳動(dòng)已經(jīng)變更了重慶字節(jié)跳動(dòng)科技有限公司的經(jīng)營(yíng)范圍，新增房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，還擴(kuò)展了字節(jié)跳動(dòng)香港公司的經(jīng)營(yíng)范圍，在其中新增房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，此外還增設(shè)了一家全資子公司合肥好房有幸信息技術(shù)有限公司，經(jīng)營(yíng)范圍亦包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。

至此，字節(jié)跳動(dòng)已經(jīng)通過(guò)成立新公司、收購(gòu)股權(quán)、變更經(jīng)營(yíng)范圍等方式，擁有了七家具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的公司。

字節(jié)跳動(dòng)之后，另一大互聯(lián)網(wǎng)巨頭快手也有所行動(dòng)。10月25日，快手的全資子公司成都快購(gòu)科技有限公司發(fā)生工商變更，其經(jīng)營(yíng)范圍新增房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

互聯(lián)網(wǎng)龍頭企業(yè)的相繼入局將對(duì)房地產(chǎn)中介龍頭貝殼產(chǎn)生怎樣的影響?胡景暉坦言，龍頭互聯(lián)網(wǎng)公司的入局自然會(huì)搶奪貝殼一定的市場(chǎng)份額。實(shí)際上，2018年上線的貝殼目前正處于很多簽約商家三年合同到期的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，目前已有很多商家不愿續(xù)簽。對(duì)貝殼而言，流量是其吸引經(jīng)紀(jì)公司入駐的關(guān)鍵，其此前成本高就高在購(gòu)買流量的費(fèi)用。而字節(jié)跳動(dòng)和快手是目前活躍度最高、最受年輕人喜歡的兩大流量入口。與之相比，貝殼處于下風(fēng)，業(yè)務(wù)自然會(huì)受影響。

黃立沖也認(rèn)為，字節(jié)跳動(dòng)、快手等互聯(lián)網(wǎng)巨頭殺入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域后，未來(lái)消費(fèi)者通過(guò)抖音直播等平臺(tái)就可以看到房源信息。相對(duì)于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介公司，字節(jié)跳動(dòng)等平臺(tái)能實(shí)現(xiàn)低成本導(dǎo)流，這對(duì)貝殼等房地產(chǎn)中介公司的影響很大。

不過(guò)，郭毅則認(rèn)為，字節(jié)跳動(dòng)進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域，要依托自身的幸福里平臺(tái)來(lái)實(shí)現(xiàn)線上流量的收集，然后再通過(guò)流量精準(zhǔn)篩選導(dǎo)流到線下。貝殼則是實(shí)現(xiàn)線下到線上的導(dǎo)流。這兩種模式各有優(yōu)勢(shì)，前者依托強(qiáng)大的技術(shù)支撐，或可減少無(wú)效投放，降低線上購(gòu)買流量的成本，而后者則離客戶更近，能更精準(zhǔn)了解客戶需求，沒(méi)有優(yōu)劣之分。

陷入多事之秋的貝殼還好嗎

實(shí)際上，今年以來(lái)貝殼本就陷入了多事之秋，無(wú)論業(yè)績(jī)還是資本市場(chǎng)表現(xiàn)都不盡如人意。

在資本市場(chǎng)，去年8月登陸資本市場(chǎng)的貝殼曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限，市值一度超越“萬(wàn)科+碧桂園”。 數(shù)據(jù)顯示，去年8月13日上市首日，貝殼以37.44美元/股收盤(pán)，漲幅達(dá)87.2%，市值達(dá)422億美元;去年11月20日，貝殼更是創(chuàng)下了79.40美元/股的高價(jià)。而今年以來(lái)其股價(jià)不斷下行，8月6日，在即將上市一周年之際，還跌破了發(fā)行價(jià)20美元/股，報(bào)收19.81美元/股。截至11月22日(北京時(shí)間)記者發(fā)稿，貝殼最新股價(jià)為23.81美元/股。

今年10月初，貝殼陷入裁員風(fēng)波。據(jù)稱貝殼上海研發(fā)團(tuán)隊(duì)全員被優(yōu)化，上海貝殼金服的百余人也被裁員。對(duì)此，貝殼官方稱“因?yàn)樾袠I(yè)環(huán)境發(fā)生較大變化，對(duì)上海地區(qū)金融等部分業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整。”

而貝殼前不久公布的三季報(bào)更是出現(xiàn)了凈虧損的局面。數(shù)據(jù)顯示，今年三季度，貝殼實(shí)現(xiàn)營(yíng)收181億元(人民幣，下同)，同比下降11.9%;實(shí)現(xiàn)凈虧損17.66億元，而去年同期凈利潤(rùn)為0.75億元。

貝殼的狀況與房地產(chǎn)行業(yè)不景氣密不可分。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，貝殼三季度業(yè)績(jī)下滑的原因是多方面的。一是受二手房指導(dǎo)價(jià)政策、二手房貸款周期拉長(zhǎng)等因素影響，很多地方二手房市場(chǎng)進(jìn)入冰凍期;二是國(guó)家對(duì)平臺(tái)型公司的監(jiān)管也給互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)公司貝殼帶來(lái)較大沖擊。諸多因素導(dǎo)致貝殼在業(yè)績(jī)和資本市場(chǎng)上出現(xiàn)大跳水。未來(lái)貝殼應(yīng)發(fā)揮好平臺(tái)的功能，完善公共屬性，讓更多優(yōu)質(zhì)的經(jīng)紀(jì)人和公司愿意加入進(jìn)來(lái)。

胡景暉則直言，今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情不好，中介行業(yè)確實(shí)受到了一定影響。但貝殼股價(jià)破發(fā)，業(yè)績(jī)大跌等更多源于自身問(wèn)題。“一方面貝殼在華南、華東等市場(chǎng)布局較多，例如上海、深圳等城市，而這些地區(qū)又是房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)地區(qū)，這導(dǎo)致貝殼三季度業(yè)績(jī)銳減;二是從內(nèi)部看，貝殼創(chuàng)始人的離世意味著其失去了靈魂人物和精神領(lǐng)袖，這對(duì)公司的打擊也非常大。”(記者 周子荑)