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隨著“三條紅線”、“兩集中”、“五檔房貸”、“保障性租賃住房”、“二手房指導(dǎo)價(jià)”等政策的陸續(xù)落地，都宣告著房地產(chǎn)行業(yè)的賽道規(guī)則已經(jīng)發(fā)生翻天覆地的變化，因此，房企的競(jìng)賽策略也不得不做出相應(yīng)的調(diào)整，以往比拼的是誰(shuí)沖得快，如今面對(duì)新的賽道規(guī)則，只有跑得穩(wěn)才更可能是跑到最后的贏家。

9月18日，由南方財(cái)經(jīng)全媒體集團(tuán)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道發(fā)起主辦的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第21屆年會(huì)在上海圓滿閉幕。本次年會(huì)的主題是：“穿越‘紅線’：后杠桿時(shí)代的夢(mèng)想與現(xiàn)實(shí)”，會(huì)上行業(yè)專家與房地產(chǎn)大咖共同探討了新周期、新形勢(shì)、新理念下如何推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)、安全、高質(zhì)量發(fā)展，大會(huì)還發(fā)布了《中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)品力報(bào)告》，2021年度21世紀(jì)地產(chǎn)金磚案例同時(shí)揭曉。

后杠桿時(shí)代行業(yè)下行成定局

過(guò)去20年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一直在加速發(fā)展，如今在多項(xiàng)政策的調(diào)控下，行業(yè)不得不被動(dòng)地進(jìn)入一個(gè)相當(dāng)關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折期。

在這樣一個(gè)人人自危的至暗時(shí)刻，只有摸清行業(yè)發(fā)展的頂層邏輯才能尋得出路。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊認(rèn)為，中央基于擴(kuò)大內(nèi)需、共同富裕、化解風(fēng)險(xiǎn)、綠色低碳發(fā)展的需要提出的“房住不炒”政策導(dǎo)向不是權(quán)宜之計(jì)，而是長(zhǎng)期堅(jiān)持的方向。

基于這樣的政策導(dǎo)向，馮俊針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提出幾點(diǎn)建議，包括建設(shè)宜居城市、對(duì)認(rèn)識(shí)高層建筑、城市更新、滿足人民群眾增長(zhǎng)的居住和生活需要、改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)展租賃住房、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)數(shù)字化。

每一項(xiàng)政策的出臺(tái)都不是憑空而來(lái)，樓市調(diào)控步步加碼的背后，是市場(chǎng)的無(wú)序和混沌。

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出冰火兩重天的發(fā)展態(tài)勢(shì)，中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院研究員、博士生導(dǎo)師、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)賈康指出，一線城市曾經(jīng)有非常迅猛的上升，然后又在調(diào)控之下非常明顯的急劇跌落，二三線城市總體趨勢(shì)在930新政之前有三波上漲，一波比一波上的更加有高度。

至于“冰”的一面，賈康補(bǔ)充道，三四線城市一部分去庫(kù)存的壓力沒(méi)有消化，有些城市現(xiàn)行壓力消除，另外一部分惡化，比如東北人口凈流出數(shù)量都非常可觀，在某些城市兩三萬(wàn)一套房子沒(méi)人接盤(pán)，這種情況比較極端，也是我們需要考慮的問(wèn)題。

曾經(jīng)房地產(chǎn)被用來(lái)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具，因此住房的投資屬性被無(wú)限放大，造成如今市場(chǎng)的失序。對(duì)此，民生加銀基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉表示，不應(yīng)忽略中央在平衡百姓的基本消費(fèi)需求和投資需求上的決心。

在這種長(zhǎng)期的政策導(dǎo)向下，鐘偉指出，房地產(chǎn)行業(yè)的高增長(zhǎng)遠(yuǎn)去也是趨勢(shì)性的，不是周期性的。“即便房地產(chǎn)的調(diào)控政策整體的或結(jié)構(gòu)性的有所放緩，它也一定不會(huì)迎來(lái)新的房地產(chǎn)的周期，周期是沒(méi)有了，趨勢(shì)性逐步下行。”

房地產(chǎn)商重建賽道

進(jìn)入房地產(chǎn)的下半場(chǎng)，是否還能維持往日的增長(zhǎng)神話成為各方最為關(guān)心的議題。

對(duì)此，馮俊指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)今后幾十年的增長(zhǎng)，像前幾年那樣20%幾的增長(zhǎng)，可能既不需要、也不可能。但是保持現(xiàn)在的建設(shè)規(guī)模，既是需要的，也是不可避免的。“在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里面我們總的規(guī)模會(huì)保持這么一個(gè)水平上。”

結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)20年的紅利期，調(diào)速降檔的房企們接下來(lái)又該如何乘風(fēng)破浪？

鐘偉指出，未來(lái)開(kāi)發(fā)商不再自稱為開(kāi)發(fā)商，而是需要另外三種角色：第一種角色是高大上的城市運(yùn)營(yíng)商，第二是美好生活的運(yùn)營(yíng)商，第三是居屋運(yùn)維的能力。

創(chuàng)新永遠(yuǎn)是發(fā)展的第一推動(dòng)力，在提及行業(yè)未來(lái)的發(fā)展路徑時(shí)，“智慧”“數(shù)字”成為熱度最高的關(guān)鍵詞。

從科技強(qiáng)國(guó)的角度來(lái)說(shuō)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、精瑞人居發(fā)展基金會(huì)主席聶梅生表示，強(qiáng)化國(guó)家戰(zhàn)略科技力量是房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展途徑之一。“回顧過(guò)去，中國(guó)房地產(chǎn)科技發(fā)展脈絡(luò)的主線是在建筑節(jié)能、綠色建筑上，現(xiàn)在全行業(yè)都在抓數(shù)字化進(jìn)程，就是智慧城市、智慧社區(qū)、智慧家居這一條線，然后我覺(jué)得現(xiàn)在特別缺失的是工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)。”

此外，優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶也在數(shù)字化創(chuàng)新方向做出了分享：“我們這些年從新辦公和城市辦公服務(wù)的維度上試圖去圍繞著兩個(gè)維度去賦能，一個(gè)是數(shù)字和智慧化為樓宇賦能，二用數(shù)字化、智慧化賦能里面的用戶。”

除了新科技之外，聶梅生表示，新金融這個(gè)形態(tài)也會(huì)出現(xiàn)，它將賦能房地產(chǎn)業(yè)的新發(fā)展。“綠債在中國(guó)是非常好的債權(quán)債務(wù)的融資工具，它的特點(diǎn)是非常優(yōu)惠，最近我們和發(fā)改委的投融資協(xié)會(huì)正在一起做中國(guó)房地產(chǎn)綠債的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)已經(jīng)啟動(dòng)了。”

在房地產(chǎn)稅方面，賈康認(rèn)為，當(dāng)下存在著擴(kuò)大試點(diǎn)范圍的可能性和必要性，“除了海南之外，深圳打造中國(guó)特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)先行示范區(qū)，理應(yīng)考慮現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控這么尷尬，要趕快用經(jīng)濟(jì)手段替代行政手段，按中央的要求在共同富裕方面形成示范區(qū)，積極考慮加入試點(diǎn)范圍。”

物管行業(yè)的變與不變

經(jīng)歷了資本化浪潮的沖洗，物管行業(yè)的增長(zhǎng)邏輯正在發(fā)生變化。

對(duì)此，雅生活集團(tuán)執(zhí)行董事、總裁兼首席執(zhí)行官李大龍表示，在資本化的浪潮中物業(yè)行業(yè)進(jìn)入到新的發(fā)展時(shí)代，整個(gè)行業(yè)的聚集度在提升。“每個(gè)行業(yè)都有這樣的趨勢(shì)，以前講的物業(yè)管理行業(yè)，尤其是頭部的物業(yè)管理企業(yè)，大部分是地產(chǎn)下的物業(yè)公司，它的增長(zhǎng)主要來(lái)源于地產(chǎn)的供給。隨著現(xiàn)在第三方的市場(chǎng)，集中度越來(lái)越密集，再加上這個(gè)行業(yè)非常分散，這個(gè)整合一定是個(gè)大的趨勢(shì)。”

收并購(gòu)毋庸置疑是實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)的關(guān)鍵一步，但同時(shí)，這只是企業(yè)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的第一步，只有做好投后管理，提高服務(wù)力，才能給企業(yè)帶來(lái)有效的增量。

在這方面，越秀服務(wù)執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁毛良敏認(rèn)為，當(dāng)下行業(yè)內(nèi)有各種各樣新的商業(yè)模式，也會(huì)進(jìn)入各種各樣的業(yè)態(tài)，不管什么樣的業(yè)態(tài)，什么樣的商業(yè)模式，核心基礎(chǔ)都是把客戶服務(wù)先做好，這是這個(gè)行業(yè)生存的底層邏輯。

此外，多元化賽道的挖掘一直都是物企實(shí)現(xiàn)換道超車的增長(zhǎng)密碼。提及該問(wèn)題，在座的各位領(lǐng)導(dǎo)人均表示在賽道的擴(kuò)張上應(yīng)“有所為有所不為”。世茂服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁葉明杰表示，在業(yè)務(wù)擴(kuò)張的時(shí)候會(huì)考慮以下因素，一是要符合企業(yè)的集中化策略，二是考慮業(yè)務(wù)的規(guī)?？臻g，三是業(yè)務(wù)專業(yè)性程度。

關(guān)于行業(yè)未來(lái)的發(fā)展，龍湖智慧服務(wù)集團(tuán)副總經(jīng)理王建輝提出了“一個(gè)不變，兩個(gè)轉(zhuǎn)變”，不變的是這個(gè)行業(yè)的服務(wù)屬性和民生屬性，而行業(yè)的管理方式在未來(lái)一定會(huì)發(fā)生大的變化，此外，未來(lái)在科技的賦能下，作為勞動(dòng)密集行業(yè)的物管行業(yè)或許會(huì)有新的變化。（文/吳抒穎,實(shí)習(xí)生陳燕曼）

附：2021年度21世紀(jì)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力金磚案例

為了更好地記錄市場(chǎng)榜樣、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)前行，作為與“博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”同時(shí)發(fā)起的“21世紀(jì)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力金磚案例”，以“見(jiàn)證城市變革、煥耀美好人居”為宗旨，表彰房地產(chǎn)優(yōu)秀企業(yè)與個(gè)人，推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)更有質(zhì)量的增長(zhǎng)?！?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》聯(lián)合中國(guó)主流媒體，本著“客觀求實(shí)、全面細(xì)致”的評(píng)審原則，通過(guò)對(duì)眾多權(quán)威機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)分析，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)研、業(yè)主訪問(wèn)、媒體調(diào)查等手段，對(duì)中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行大規(guī)模的專業(yè)審視，展示房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)秀成果。

關(guān)于博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇

博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇由南方財(cái)經(jīng)全媒體集團(tuán)旗下《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》于2001年發(fā)起主辦，是中國(guó)目前規(guī)格最高、影響最大的房地產(chǎn)專業(yè)論壇之一。論壇已成功舉辦20年，歷史賦予博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇一種使命、一種責(zé)任：丈量過(guò)往的足跡，理性思考現(xiàn)狀，明確前行的方向。論壇以把脈行業(yè)發(fā)展，傳遞行業(yè)價(jià)值為理念，肩負(fù)著推動(dòng)行業(yè)的責(zé)任使命，力圖達(dá)成企業(yè)、行業(yè)與社會(huì)發(fā)展的全面共融。多年來(lái)，論壇已成為行業(yè)風(fēng)云人物的言論陣地和行業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，歷次年會(huì)匯集了監(jiān)管層、地產(chǎn)界、金融界及學(xué)界最具話語(yǔ)權(quán)的意見(jiàn)人物，圍繞當(dāng)年中國(guó)地產(chǎn)最新動(dòng)態(tài)設(shè)定主題及議題，對(duì)行業(yè)變化及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行深度交流和有效探討，并形成對(duì)當(dāng)前行業(yè)發(fā)展的共識(shí)，勾勒行業(yè)迭代的藍(lán)圖。

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