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新冠疫情籠罩下，售樓處關(guān)閉，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了“冰封”時(shí)刻，百?gòu)?qiáng)房企2月銷售跌至冰點(diǎn)，近9成企業(yè)同、環(huán)比雙降，只有7家賣房過(guò)了百億。

這是中國(guó)商品房銷售歷史上幾乎沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)的情形。“2003年非典時(shí)，市場(chǎng)都沒(méi)有這么差。”北京一名開發(fā)商說(shuō)，2月份市場(chǎng)幾乎冰凍，雖然開啟了線上賣房，但收效不大。

劇烈的收縮之下房企的排位發(fā)生了明顯變化。2月份以及前兩月，連續(xù)三年登頂?shù)谋坦饒@落后于恒大，失去了冠軍之位，而房企四巨頭的融創(chuàng)，則跌到第六、七位。

疫情還在持續(xù)，并可能到4月底才將平穩(wěn)，這考驗(yàn)著每家房企的應(yīng)變能力。從銷售到開竣工、投融資、交付、人事等一系列連鎖反應(yīng)正在產(chǎn)生。能夠從容面對(duì)這輪周期的房企，或許可以獲得彎道超車的機(jī)會(huì)。

失約的“小陽(yáng)春”

2020年的房地產(chǎn)開局不利。開發(fā)商們期盼的像去年那樣的“小陽(yáng)春”，沒(méi)有再來(lái)。

受疫情影響，大部分房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2月單月，百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售額3243.3億元，環(huán)比降43.8%，同比降37.9%，創(chuàng)下近幾年來(lái)單月銷售最低紀(jì)錄。

100家房企中，有23家單月同比降幅在20%至50%之間，近6成房企單月業(yè)績(jī)同比降幅超過(guò)50%。

龍頭碧桂園2月銷售金額300億元，同比減少49.2%，萬(wàn)科2月銷售金額285.9億元，同比減少33.8%。

但仍有一些房企實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)。比如恒大2月錄得銷售470億元，同比增長(zhǎng)11%，主要是靠前期留存，以及線上售樓、疊加折扣優(yōu)惠來(lái)撬動(dòng)業(yè)績(jī)。

相較而言，龍頭還是顯出了規(guī)模的優(yōu)勢(shì)，2月過(guò)百億的有七個(gè)。而其他排名10、20以后的房企，銷售額大部分不足50億，50強(qiáng)房企最低僅有12億。

前兩個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企總銷售金額9007.2億元，同比下降25.6%;合約銷售額超過(guò)百億的房企僅有22家，較去年同期的32家，減少了10家。

近幾年來(lái)，房企銷售排位的前10名、5名相對(duì)固定，而今年2月、前兩月，這個(gè)格局發(fā)生了顯著變化。

2月單月恒大以470億超過(guò)碧桂園的300億，躍居榜首。保利以212億位列第四，而融創(chuàng)僅以119億位列第七。

萬(wàn)科、中海、綠地表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健。分別以285億、145億、120億位列三、五、六名。

前兩月，恒大也以875億位列冠軍，萬(wàn)科緊隨其后，銷售835億元，碧桂園以765億元位列第三。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前百?gòu)?qiáng)房企中已有92家發(fā)起線上賣房，但中原地產(chǎn)指出，這只能算是“熱身運(yùn)動(dòng)”，主要為了搶奪客源，增加用戶粘性，對(duì)于真正的簽約回款意義并不大。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，此次疫情至少對(duì)一季度的銷售造成較大的影響，房企仍需做好3月銷售持續(xù)下滑的準(zhǔn)備。

從往年數(shù)據(jù)來(lái)看，1、2月占全年商品房銷售的比重約在8%左右，3月也占到近9%。丁祖昱預(yù)計(jì)2020年全年，房企銷售總額可能會(huì)在2019年16萬(wàn)億的基礎(chǔ)上，有5%-10%左右的下調(diào)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波也認(rèn)為，在疫情影響下，全年商品房銷售金額的下滑幾乎不可避免。

現(xiàn)金流的壓力

銷售的停滯和下滑，只是對(duì)房企影響的第一環(huán)。

對(duì)房企來(lái)說(shuō)，銷售是其最大的資金來(lái)源，而工程款、土地款、員工工資、供應(yīng)商欠款、債務(wù)、銀行融資利息等支出都要一一支付，若沒(méi)有銷售回款，短期內(nèi)面臨的現(xiàn)金流壓力較大，尤其是前期資金鏈崩得比較緊的開發(fā)商。

此外，房企不能按時(shí)開工或者竣工，勢(shì)必會(huì)影響后期的交付。一般來(lái)說(shuō)，開發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的交付時(shí)間是1-2年左右。

不過(guò)平安證券指出，一季度是建筑行業(yè)的傳統(tǒng)淡季，考慮后期旺季趕工，疫情對(duì)全年影響較小;且本次疫情屬不可抗力，延期交付有一定合理性。

針對(duì)房企的困境，地方政府首先出手了。據(jù)中原統(tǒng)計(jì)，2月已有超過(guò)60城市發(fā)布了75次不同程度的房地產(chǎn)調(diào)控，主要是減緩?fù)恋爻鲎尳鸾桓丁㈩A(yù)售資金的監(jiān)管政策放開，以緩解房企資金壓力。

需求的刺激也在醞釀中。“對(duì)于一個(gè)年銷售額16萬(wàn)億的行業(yè)，銷售回款斷崖式下跌后，不刺激需求，任何政策都毫無(wú)意義。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。

張大偉預(yù)測(cè)，從市場(chǎng)穩(wěn)定的角度，地方政府在不違反“房住不炒”的原則下，3月份會(huì)繼續(xù)出臺(tái)一些穩(wěn)定真實(shí)自住的剛需與改善政策，避免出現(xiàn)部分房企資金鏈斷裂的可能性。

中信證券分析師陳聰認(rèn)為，影響銷售的除了需求側(cè)，還有供給側(cè)因素。他預(yù)計(jì)三月下旬起房企的可售貨值將十分充裕。“龐大的跨年存量可售資源，較2019年初普遍上升;同時(shí)，一些地方公開降低預(yù)售門檻，另一些地方事實(shí)上加快預(yù)售證審批。”

克而瑞樂(lè)觀預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在二季度有望恢復(fù)正常的銷售節(jié)奏。短期市場(chǎng)供應(yīng)量將快速回升，一季度積壓的購(gòu)房需求也得以釋放，或?qū)⒂瓉?lái)階段性的銷售窗口期，屆時(shí)成交量將明顯回升，迎來(lái)小陽(yáng)春。

不過(guò)克而瑞也提醒，如果疫情持續(xù)到二季度，勢(shì)必會(huì)對(duì)企業(yè)資金鏈造成巨大壓力，特別是高杠桿的企業(yè)，管理成本、利息費(fèi)用的高額支出疊加上半年的債務(wù)到期，將面臨更大的經(jīng)營(yíng)甚至生存壓力。

對(duì)于房企而言，張波認(rèn)為，當(dāng)下要更重視線上賣房，除了獲客鎖客力度的提升，對(duì)一些前期已線下實(shí)地看過(guò)房的老用戶，要加快線上交易的推進(jìn)過(guò)程。此外，還要充分利用好各地對(duì)企業(yè)的政策性支持，例如部分地區(qū)對(duì)于預(yù)售政策的放松，對(duì)于拿地資金付款條件的放松等，結(jié)合自身情況，做好土地儲(chǔ)備，調(diào)整銷售節(jié)奏。

他表示，房企在關(guān)注整體負(fù)債水平的同時(shí)，更應(yīng)關(guān)注現(xiàn)金流充裕度，平衡好規(guī)?；拓?fù)債水平之間的關(guān)系，以保障安全度過(guò)疫情影響期，適當(dāng)可調(diào)整自身的階段性銷售目標(biāo)。