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張煒

8月16日，備受市場(chǎng)關(guān)注的國(guó)內(nèi)首批3只保障性租賃住房REITs公開發(fā)售。在此前的網(wǎng)下詢價(jià)階段，保障性租賃住房REITs受到機(jī)構(gòu)熱捧。其中，紅土深圳安居REIT網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到133倍。

【資料圖】

REITs助力穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤

今年以來，支持REITs試點(diǎn)穩(wěn)步推進(jìn)的政策密集出臺(tái)，創(chuàng)新成為亮點(diǎn)。中國(guó)證監(jiān)會(huì)日前舉行的年中監(jiān)管工作會(huì)議提出，穩(wěn)步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，加快推進(jìn)常態(tài)化發(fā)行，促進(jìn)存量資產(chǎn)盤活。深交所近日表示，將穩(wěn)中求進(jìn)推動(dòng)REITs試點(diǎn)規(guī)模擴(kuò)大、范圍拓寬，深入推進(jìn)保障性租賃住房、清潔能源、新基建等行業(yè)參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)。

“擴(kuò)大底層資產(chǎn)的范圍，有利于REITs市場(chǎng)健康發(fā)展，也是提供更廣泛產(chǎn)品選擇的重要措施。”上海交通大學(xué)上海高級(jí)金融學(xué)院學(xué)術(shù)副院長(zhǎng)、金融學(xué)教授嚴(yán)弘在接受采訪時(shí)表示，經(jīng)過一年多的發(fā)展，REITs市場(chǎng)受到認(rèn)可，但產(chǎn)品數(shù)量不多，現(xiàn)有產(chǎn)品受到追捧。穩(wěn)步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，對(duì)REITs市場(chǎng)發(fā)展有很大的推動(dòng)作用。

南開大學(xué)金融發(fā)展研究院院長(zhǎng)田利輝在接受本報(bào)采訪時(shí)稱，穩(wěn)步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，是實(shí)現(xiàn)通過資產(chǎn)證券化來盤活固定資產(chǎn)和借助金融市場(chǎng)來穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤的重要舉措。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)高等研究院“中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)”課題組專家、助理研究員王小雯在接受本報(bào)采訪時(shí)表示，穩(wěn)步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，不僅促進(jìn)了存量資產(chǎn)的盤活，也使地方政府主體能夠在資本市場(chǎng)及時(shí)獲取現(xiàn)金流，推動(dòng)新基建項(xiàng)目的建設(shè)，同時(shí)，也豐富了資本市場(chǎng)的金融產(chǎn)品種類，增加了市場(chǎng)的流動(dòng)性。對(duì)國(guó)內(nèi)剛剛起步的公募REITs市場(chǎng)來說，也意味著市場(chǎng)的逐步完善和資產(chǎn)規(guī)模的不斷擴(kuò)大。

保障房REITs認(rèn)購(gòu)創(chuàng)紀(jì)錄

首批保障性租賃住房REITs網(wǎng)下詢價(jià)獲得了高倍數(shù)認(rèn)購(gòu)，與其基本面優(yōu)良有很大關(guān)系。相關(guān)項(xiàng)目位于核心地段，租戶穩(wěn)定，具有成熟的運(yùn)營(yíng)能力與持續(xù)分紅能力。其中，中金廈門安居REIT涉及兩個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目，共擁有4665套房源，主要面向廈門市無房的新就業(yè)大學(xué)生、青年人、城市基本公共服務(wù)人員等新市民群體，解決階段性住房困難問題。截至2022年3月末，這兩個(gè)廈門的公寓項(xiàng)目出租率均超過99%。該基金在2022年預(yù)測(cè)現(xiàn)金流分派率為4.04%(年化)，2023年預(yù)測(cè)現(xiàn)金流分派率為4.05%。

嚴(yán)弘表示，保障性租賃住房的租金不是特別高，但租金收入受到經(jīng)濟(jì)影響相對(duì)較小，現(xiàn)金流比較穩(wěn)定，對(duì)REITs產(chǎn)品的投資者來說是不錯(cuò)的選擇。

田利輝分析認(rèn)為，保障性租賃住房REITs是重要的REITs產(chǎn)品，在“房住不炒”下前景廣闊。REITs項(xiàng)目可以為保障性租賃住房建設(shè)募集更多資金，推動(dòng)保障性租賃住房建設(shè)，提高人民生活幸福感，實(shí)現(xiàn)普惠發(fā)展。保障性租賃住房REITs為投資者提供了低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)配置的機(jī)會(huì)，推動(dòng)投資品種的多樣化，有助于資本市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。

以華夏北京保障房REIT為例，擬回收資金總額預(yù)計(jì)可達(dá)6.77億元，回收資金將主要用于焦化廠剩余地塊租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)，擴(kuò)大北京地區(qū)的住房保障體系的供給，為城市新青年等群體提供優(yōu)質(zhì)的安居條件。

“保障性租賃住房REITs的推出，不僅可以更好地保障低收入群體的基本住房需求，其租金的穩(wěn)定性也能夠讓投資者獲得穩(wěn)定收益?！鄙虾?duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)金融學(xué)院副教授、金融發(fā)展研究所副所長(zhǎng)鐘輝勇在接受本報(bào)采訪時(shí)表示，保障性租賃住房作為底層資產(chǎn)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其具有相應(yīng)的增值空間，能夠?yàn)楸Ｕ闲宰赓U住房REITs的投資者帶來更多的潛在收益，有助于REITs市場(chǎng)良性發(fā)展。

REITs試點(diǎn)規(guī)模擴(kuò)大與范圍拓寬將進(jìn)一步推進(jìn)。王小雯表示，此前的公募REITs主要以產(chǎn)業(yè)園、高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)，之后將支持清潔能源、低碳園區(qū)、低碳交通、生態(tài)環(huán)保等符合低碳可持續(xù)發(fā)展理念的項(xiàng)目申報(bào)發(fā)行REITs。

政策支持REITs還待加大

截至8月12日收盤，上交所與深交所基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs掛牌產(chǎn)品分別有8個(gè)和6個(gè)，市值合計(jì)分別為351.29億元和220.61億元。

隨著創(chuàng)新力度的不斷加大，REITs市場(chǎng)將形成更大的規(guī)模。嚴(yán)弘表示，REITs市場(chǎng)目前在國(guó)內(nèi)剛起步，幾年內(nèi)達(dá)到幾千億元甚至上萬億元的規(guī)模也有可能。隨著REITs擴(kuò)募，底層資產(chǎn)或?qū)U(kuò)大到數(shù)據(jù)中心等新基建類型。REITs市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Υ?，但需要配套的法?guī)和稅收制度安排，以保證市場(chǎng)健康與可持續(xù)發(fā)展。其中，底層資產(chǎn)的剝離與定價(jià)非常重要。很多底層資產(chǎn)是由地方政府劃撥的土地，其交易如何定價(jià)，如何征稅、免稅或達(dá)到稅收中性條件，會(huì)對(duì)REITs市場(chǎng)進(jìn)一步健康持續(xù)的發(fā)展起到關(guān)鍵性作用。

田利輝預(yù)計(jì)，鑒于REITs的重要性和對(duì)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況的實(shí)用性，今年REITs產(chǎn)品發(fā)行會(huì)不斷提速，穩(wěn)步擴(kuò)大其試點(diǎn)范圍，逐步形成REITs大發(fā)展的格局。今年REITs產(chǎn)品的資產(chǎn)類型將出現(xiàn)多元化，覆蓋更多的行業(yè)和領(lǐng)域，包括新基建設(shè)施等。

鐘輝勇建議，一方面，可以進(jìn)一步擴(kuò)大更多的底層資產(chǎn)范圍。隨著數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展，未來可以考慮將與數(shù)字經(jīng)濟(jì)相掛鉤的數(shù)字資產(chǎn)作為底層資產(chǎn)。另一方面，要更好地保障投資者利益。對(duì)于底層資產(chǎn)的相應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，要能夠及時(shí)隨著通貨膨脹保持相應(yīng)的市場(chǎng)化調(diào)整，避免由于行政限制導(dǎo)致價(jià)格不能及時(shí)調(diào)整而給投資者帶來虧損的情況。

“今年我國(guó)在REITs領(lǐng)域已出臺(tái)相關(guān)政策，主要在企業(yè)所得稅、稅收遞延等方面作出支持，但REITs產(chǎn)品交易涉及較多環(huán)節(jié)，對(duì)稅收優(yōu)惠的適用條件的判定還有一定實(shí)際操作的復(fù)雜性，未來如能出臺(tái)更多相關(guān)配套政策將更有利于REITs市場(chǎng)的發(fā)展?！蓖跣■┱f。