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看似低迷的成交回溫已在醞釀中

與掛牌量增多、臺前展現(xiàn)量達(dá)到10萬套相比，北京二手房在過去一個月“賣一買一置業(yè)免稅”新政落地后的成交端效果并不明顯。在記者走訪過程中，多個典型片區(qū)的經(jīng)紀(jì)人在形容新政落地后的成交市場時，更多使用了平穩(wěn)、持平、微降等詞匯，但從機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)看，活躍度回溫的趨勢已在醞釀中，如無意外，10月的二手房成交量將突破萬套。目前市場議價空間已經(jīng)打開，未來是否能夠筑牢回溫的大趨勢，要靠多方努力。

【資料圖】

平穩(wěn)、持平、微降

“可能是政策發(fā)力還需要更多時間去鋪展，目前成交量并沒有大的波動，總結(jié)一句就是平穩(wěn)?！北本┠愁^部中介和平里片區(qū)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前他們所在的片區(qū)基本穩(wěn)定在90-100套之間，按照以往的交易數(shù)據(jù)基本是“平穩(wěn)”狀態(tài)，繼續(xù)保持穩(wěn)定，雖然掛牌量上漲，但從過去一個月看，還沒有形成交易。

這一判斷，也出現(xiàn)在德勝、萬柳等二手房交易熱門片區(qū)。

相比于成交的平穩(wěn)、持平，帶看量的下滑讓經(jīng)紀(jì)人們有些“坐不住”。“10月相較于9月確實(shí)有點(diǎn)少，與去年同期相比帶看量也有所下滑?！背枀^(qū)太陽宮片區(qū)某機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人透露，在公司月度會上大家也做了交流，自己所在機(jī)構(gòu)的大多數(shù)店面也基本是這個水平。雖然沒有特別明顯的下滑，但總數(shù)要不就是持平，要不就是稍微下來一點(diǎn)。

月度數(shù)據(jù)透露向好趨勢

但整體數(shù)據(jù)端的信息卻顯示出了“還好”的趨勢。據(jù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至27日，今年10月，北京二手房網(wǎng)簽量為9663套，同比去年上漲25.7%，雖然環(huán)比下降15.3%，主要是受到國慶假期與疫情反復(fù)的雙重影響。

“北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月28日、29日這兩天的成交都在100多套不到200套之間，如果沒什么意外，10月肯定破萬了，而去年同期這個數(shù)字才8000多套，還是普遍認(rèn)為市場反彈的情況下?！币晃唤?jīng)紀(jì)公司分析師如此判斷。

對于這樣一個判斷，一線經(jīng)紀(jì)人也表示認(rèn)可。在中介人員口中，之所以會有成交量下滑的變化，就是因?yàn)?月貢獻(xiàn)得足夠多，市場需求并未快速復(fù)蘇，所以10月成交數(shù)據(jù)才表現(xiàn)不佳。而在賣房業(yè)主口中，主要還是受到疫情影響，大家還是求穩(wěn)不花錢。

簽約需求看改善

值得一提的是，近期已成交的房源，也基本符合“一賣一買”的趨勢。

“從成交客戶的置業(yè)需求來看，近期剛需客群簽約較少，已簽約成交標(biāo)的普遍在500萬元以上，這也意味著更多置業(yè)需求來自改善客群，‘一賣一買’置換新房或者大戶型的成交單子變多了?！背枴⒑５淼葏^(qū)域的中介人員均給出上述答案。

今年以來，樓市利好政策不斷，央行等多個部門更是在9月30日節(jié)點(diǎn)發(fā)布了多項(xiàng)樓市穩(wěn)定政策。9月29日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，階段性放寬部分城市首套房貸利率下限；9月30日，央行決定下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率；9月30日，財政部、稅務(wù)總局宣布房屋買賣“連環(huán)單免稅”，賣房一年內(nèi)重新購房可退個稅。

不只是國家層面，記者在走訪調(diào)查中了解到，為提升市場的活躍度，北京目前也在嘗試“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行，這一政策目前實(shí)施效果已經(jīng)有所體現(xiàn)。長期以來，二手房“連環(huán)單”業(yè)務(wù)只能串聯(lián)辦理，這意味著“連環(huán)單”家庭需要賣出名下住房并辦理完過戶之后，才能啟動購買下一套房屋的交易手續(xù)，交易周期比較長，也會由于不確定性的增加帶來不可控風(fēng)險。

為此，9月23日，北京市住建委和市規(guī)自委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理的通知》，明確為提高存量房屋交易效率，支持購房家庭合理住房需求，本市試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理。

從交易實(shí)際來看，“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行僅在交易環(huán)節(jié)即可節(jié)約10個自然日左右時間，若考慮到置換配對更便利、流程更明確等優(yōu)勢，可能為購房者節(jié)約1個月以上時間。

“政策出臺的核心就是推動‘流轉(zhuǎn)’讓市場活躍起來，降低交易成本、加速交易環(huán)節(jié)等都是出于上述目的。例如‘賣一買一’無論是輻射到新房還是二手房市場，這樣的輪動都是良性的，目前市場的癥結(jié)就是相比之前不夠活躍。”廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

議價空間不斷顯現(xiàn)

在上述經(jīng)紀(jì)人看來，隨著各項(xiàng)利好政策慢慢滲透市場，預(yù)計未來幾個月北京二手房帶看量會進(jìn)一步提升，成交量也會隨之回暖。

就未來北京二手房的市場預(yù)期，包括地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)均認(rèn)為，隨著掛牌量的增多，市場話語權(quán)回歸到買方，“有議價空間”的房源會越來越多，預(yù)計未來北京二手房市場將是量漲價穩(wěn)的局面。

對于“有議價空間”的說法，多位業(yè)內(nèi)人士也表示認(rèn)可，在他們看來，由于北京在2020年初已經(jīng)漲過了一輪，改善型需求以及之前所謂的“學(xué)區(qū)房”需求得到過釋放，所以當(dāng)前政策雖然對市場刺激很大，但年底前北京價格走勢還是會保持平穩(wěn)，甚至部分非熱點(diǎn)區(qū)域穩(wěn)中有降?！疤貏e是沒有核心配套的老破大、老破小，這部分資產(chǎn)在處理上周期都會更長、價格更低，有置換需求的購房者需要有準(zhǔn)備。”上述和平里片區(qū)經(jīng)紀(jì)人建議。