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二手房交易迎來重大變化。自然資源部和中國銀行保險監(jiān)督管理委員會近日印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》（以下簡稱《通知》），要求在全國范圍內(nèi)全面推進(jìn)存量住房“帶押過戶”。什么是“帶押過戶”？對房地產(chǎn)市場有何影響？對買賣雙方有哪些利好？對此，“強(qiáng)觀察”欄目采訪了業(yè)內(nèi)專家。

百城“試水”推動“帶押過戶”常態(tài)化

傳統(tǒng)的二手房交易，需要賣方把房貸還清，解除原有抵押，才能辦理過戶手續(xù)，而后買方將房產(chǎn)再次抵押，獲得銀行貸款。

(資料圖片僅供參考)

上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長嚴(yán)榮表示，不動產(chǎn)“帶押過戶”是指根據(jù)民法典規(guī)定，已抵押的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，不需要提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。

《通知》要求，全面推進(jìn)存量住房“帶押過戶”，實現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動產(chǎn)類型全覆蓋，常態(tài)化開展“帶押過戶”服務(wù)。

“強(qiáng)觀察”欄目了解到，目前“帶押過戶”主要涉及二手房商業(yè)貸款。全國有100多個地市開展了“帶押過戶”，其中天津、山西、山東、江蘇等省市已經(jīng)全面開展二手房“帶押過戶”。

北京樓市的政策向來具有風(fēng)向標(biāo)作用。3月31日，北京銀保監(jiān)局等四部門聯(lián)合發(fā)布通知，在北京市啟動存量住房“帶押過戶”模式。

嚴(yán)榮表示，從當(dāng)前來看，由于地域差異、金融機(jī)構(gòu)以及不動產(chǎn)類型的多樣性，全面推進(jìn)“帶押過戶”呈現(xiàn)出漸進(jìn)性特征?！耙驗椴粍赢a(chǎn)交易具有聯(lián)動性，為減少各地交易規(guī)則差異帶來的不確定性，要在全國加快推進(jìn)‘帶押過戶’，需盡快實現(xiàn)統(tǒng)一交易規(guī)則?！?/p>

“這將進(jìn)一步刺激二手房市場交易的活躍度，也有助于改善房地產(chǎn)市場預(yù)期，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展起到積極作用?！北本┓康禺a(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會副會長尹迪分析。

“近期二手房市場的火熱，一定程度上與超百城推行‘帶押過戶’有關(guān)。三四線城市的二手房銷售要弱一些，但在二手房市場大勢的傳導(dǎo)下，也迎來了向好預(yù)期?！敝袊鐣茖W(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華說。

多重優(yōu)勢利好買賣雙方

“帶押過戶”為交易雙方帶來了實實在在的好處。

“存量住房‘帶押過戶’具有省時、省錢、安全的優(yōu)勢?！币媳硎?，首先是省時?！皫а哼^戶”實行以前，交易成本高、時間長，流程繁瑣。新政實施后，手續(xù)簡化，交易周期縮短；其次是省錢。之前，購房者在購買二手房時，賣家需清償已有貸款，如果借用“過橋資金”，成本一般在總房款的1%左右。但如果“帶押過戶”，相當(dāng)于這筆錢就可以不用花，“沒有中間商賺差價”。最后是安全。例如，北京這次的新模式能最大程度地保護(hù)交易資金的安全。買家的首付款或全款打入的是資金監(jiān)管賬戶，在確認(rèn)“帶押過戶”完成后，銀行才會將首付款和貸款劃至賣家的貸款銀行賬戶，解除原賣方貸款的抵押。

尹迪表示，“帶押過戶”意味著居民出售住房時不再需要提前結(jié)清房屋現(xiàn)有按揭貸款，可在原抵押權(quán)不解除的情況下直接辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，且買賣雙方可在不同銀行貸款，極大便利居民住房交易，降低交易成本，后續(xù)對于盤活二手房市場、以二手房交易帶動一手房交易等都具有積極的作用。

不過，專家也提醒，買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù)，應(yīng)該積極引入預(yù)告登記等手段，防止“一房二賣”，防范“抵押權(quán)懸空”等風(fēng)險，維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，保障金融安全。

部分城市試點公積金貸款“帶押過戶”

“銀行一般有個‘總行’，可以出臺一些規(guī)定，而公積金屬于各地政府設(shè)立的專門機(jī)構(gòu)，需要由各地政府出臺相應(yīng)的規(guī)則?！编u琳華表示。

2022年12月9日，浙江省寧波市首例二手房交易試點“公積金貸款帶押過戶”成功在寧波市政務(wù)服務(wù)中心辦理。此案例屬于“房東商業(yè)貸款、買家組合貸款”的情況；4月4日，江蘇省無錫市不動產(chǎn)登記中心成功辦理了全市首筆公積金貸款類不動產(chǎn)帶押過戶業(yè)務(wù)，這也意味著“帶押過戶”服務(wù)適用場景已經(jīng)從之前的商業(yè)銀行貸款，正式延伸到了公積金貸款。

嚴(yán)榮表示，為切實提升便利化服務(wù)水平，降低制度性交易成本，不動產(chǎn)“帶押過戶”的實踐不能僅限于商業(yè)貸款，應(yīng)該將公積金貸款也納入全國范圍。

“在實踐中，不少城市已經(jīng)開展了有益探索?！眹?yán)榮表示，有城市規(guī)定在二手房交易過程中，經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致，無須賣方先結(jié)清貸款并解除抵押，即可通過公積金“帶押過戶”貸款業(yè)務(wù)，辦理房屋過戶和抵押登記，從而使買方具備住房公積金貸款放款前須落實所購住房抵押擔(dān)保的條件。在經(jīng)過各地公積金管理中心審批后，進(jìn)而獲得公積金貸款放款。買方申請的貸款總額要不小于賣方原住房貸款合同項下的剩余貸款本息、逾期利息、罰息及其他應(yīng)還債務(wù)之和。相較于傳統(tǒng)模式，減輕了賣方還清原住房貸款等多個環(huán)節(jié)，公積金“帶押過戶”簡化了交易流程，縮短了交易時間，減輕了購房人籌措資金的壓力，有助于縮短房產(chǎn)交易周期，滿足剛性和改善性住房需求。